Financieel beleid en bedrijfsvoering

Het genormaliseerde bedrijfsresultaat van € 29,8 miljoen komt € 3,3 miljoen hoger uit dan we hadden begroot. Dat wordt met name veroorzaakt door lagere vaste personeelslasten (€ 0,6 miljoen), lagere onderhoudslasten (€ 4 miljoen), hogere overige bedrijfslasten (€ 1,8 miljoen) en lagere financiële baten en lasten (€ 0,3 miljoen). Daarnaast zijn er enkele kleinere verschillen.

De lagere onderhoudslasten van € 4 miljoen zijn met name het gevolg van lagere onderhoudslasten voor planmatig onderhoud (€ 5,6 miljoen). Daar staat tegenover dat contractonderhoud (€ 0,1 miljoen), reparatieonderhoud (€ 0,8 miljoen) en mutatie onderhoud (€ 0,4 miljoen) hoger uitvallen. Bij contractonderhoud is de overschrijding het gevolg van meer ketelvervangingen en liftreparaties en een na-facturatie over het laatste kwartaal 2021. Voor reparatie-onderhoud geldt dat door corona een achterstand in reparatieverzoeken is ontstaan. De achterstand kan Dagelijks Onderhoud met de huidige capaciteit zelf niet wegwerken. Daarom worden vakmannen ingehuurd van bouwbedrijven. Daarnaast zijn de materiaalprijzen sterk gestegen. Bij het mutatie-onderhoud is de toename toe te rekenen aan prijsstijgingen van materiaal, capaciteitsproblemen waardoor werk uitgezet wordt bij externe partijen en hogere mutatiekosten per woning (=er zijn per gemuteerde woning meer werkzaamheden nodig, waaronder schoonmaak).

De hogere overige bedrijfslasten wordt voornamelijk veroorzaakt door de hoger dan begrote inhuur personeel (€ 0,7 miljoen) en verhuurderheffing (€ 1,7 miljoen). De obligoheffing, welke altijd maximaal moet worden begroot, valt daarentegen lager uit (€ 0,6 miljoen). De stijging van de verhuurderheffing komt voort uit het verschuiven van de RVV-subsidies van de W&V-rekening naar activering op de balans (€ 1 miljoen). Daarnaast valt het totaal van de RVV-subsidies lager uit dan begroot (€ 0,7 miljoen).

Het resultaat na belasting bestaat uit ons genormaliseerde bedrijfsresultaat plus het resultaat uit verkoop van vastgoed en projectontwikkeling, vennootschapsbelasting, resultaat deelneming en de verandering in de marktwaarde van ons vastgoed. Dit is in de onderstaande tabel weergegeven, waarbij zichtbaar is hoe het resultaat zich verhoudt ten opzichte van de begroting.

Hieronder lichten we de relevante afwijkingen tussen de resultaten van 2022 en 2021 toe. Voor de toelichting op de winst- en verliesrekening op basis van de functionele indeling en de gegevens van de balans verwijzen wij naar de jaarrekening 2022. De daling van het jaarresultaat ten opzichte van voorgaand boekjaar is op hoofdlijnen als volgt te verklaren:

Het resultaat voor 2022 ligt € 436,6 miljoen lager dan voorgaand boekjaar (2021: € 424,5 miljoen). Hieronder worden de belangrijkste verschillen per onderdeel toegelicht.

De stijging in de huuropbrengsten met € 1,5 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door de jaarlijkse huurverhoging (€ 1,1 miljoen), oplevering van nieuwbouwwoningen (€ 0,9 miljoen) en harmonisatie op basis van mutaties (€ 0,3 miljoen). De gemiddelde huurstijging per 1 juli 2022 voor woningen en woongebouwen was 2,1%. De verhogingen voor de bedrijfsruimten bedroegen 2,3% op basis van CPI of een aanpassing volgens geldende huurovereenkomst. Daar staat tegenover dat de huurderving ten opzichte van voorgaand jaar met 0,12% is toegenomen. Verder hebben de verkoop van vastgoed en aangevraagde huurverlagingen een remmend effect gehad op de huurontwikkeling (-/- € 0,3 miljoen). Tot slot is sprake van overige mutaties die eveneens een verlagend effect op de huurontwikkeling hebben (-/- € 0,3 miljoen).

De stijging in de overige bedrijfsopbrengsten in 2022 ten opzichte van 2021 met € 0,1 miljoen wordt veroorzaakt door een hogere opbrengst uit zonnepanelen en EPV-vergoedingen.

De onderhoudskosten zijn uitgesplitst naar de onderdelen niet-cyclisch onderhoud en cyclisch onderhoud. Onder het niet-cyclisch onderhoud vallen de posten dagelijks onderhoud verminderd met de dekking onderhoud in eigen beheer. Onder het cyclisch onderhoud vallen de posten planmatig onderhoud en contractonderhoud.

Dagelijks onderhoud
In onderstaand overzicht worden de gerealiseerde kosten weergegeven in relatie tot aantallen reparatieverzoeken of mutaties en de hieruit voortvloeiende gemiddelden voor 2022 en 2021.

Onder de cyclische onderhoudslasten vallen onder andere kosten voor planmatig onderhoud, contractonderhoud en onderhoudskosten voor VvE’s. De cyclische onderhoudslast komt in 2022 uit op € 31,6 miljoen. Hiervan is 11% uitgegeven aan contractonderhoud (€ 3,5 miljoen), 45% aan woningverbetering (€ 14,2 miljoen) en de overige 44% aan planmatig onderhoud (€ 13,9 miljoen).

Voor 2022 stonden in totaal 287 projecten gepland met een begroot bedrag van € 40,5 miljoen. Dit is exclusief de overloop van € 2,9 miljoen aan uitgaven voor planmatig onderhoud en CO₂-renovaties, welke van 2021 naar 2022 zijn doorgeschoven. In het boekjaar is middels notities € 1,8 miljoen aan extra budget aangevraagd voor noodzakelijke aanvullende uitgaven. Het totale budget voor 2022 komt hiermee uit op € 45,1 miljoen.

Van de 287 projecten zijn 266 projecten afgesloten, aanbesteed of uitgevoerd voor een bedrag van € 28,1 miljoen. Van het totale budget in 2022 is 62,2% uitgevoerd. Dat niet alles is gerealiseerd wordt voornamelijk veroorzaakt door de grote CO₂-renovaties, waarvan vijf projecten (begroot/budget € 13,1 miljoen) doorschuiven naar 2023. Al deze renovaties zijn opnieuw begroot in 2023. Per einde jaar was er sprake van overloop bij 21 projecten voor een totaal van € 2,6 miljoen. Voor al deze projecten is reeds een verplichting aangegaan of een opdracht verstrekt, maar deze konden door beperkte capaciteit, of slecht weer door de externe partijen niet meer eind 2022 uitgevoerd worden.

De grote verschuiving van projecten naar 2023 heeft te maken gehad met de extra maatregelen die genomen moesten worden rondom corona, heroverwegingen na de gevolgen van de oorlog in Oekraïne en de beperkte capaciteit van aannemers door de hoge vraag in de markt en (deels)onderbezetting op de afdeling planmatig onderhoud. De verschuiving is te zien in de cijfers, maar de realisatie is dit jaar hoger dan in 2021.

Van de totale uitgaven voor 2022 wordt € 14,2 miljoen (50,6%) geactiveerd. De activering is gedaan conform het vastgestelde activeringsbeleid. De activering in 2022 ligt aanzienlijk hoger dan 2021, omdat in 2022 voor 413 woningen de renovatie is uitgevoerd en afgerond (in 2021 waren dit 121). Van activering is hoofdzakelijk sprake bij de grote CO₂-renovaties en bij projecten waar sprake is van woningverbetering. In 2022 zijn vier grote CO₂-renovaties opgestart voor totaal 181 woningen, waarvan de uitvoering plaats zal vinden in 2023. Voor enkele van deze renovaties zijn reeds kosten gemaakt en geactiveerd, maar het grootste deel van de kosten voor deze projecten vallen in 2023. Daarnaast zijn er ook kosten geactiveerd over woningen die al in 2021 waren gestart en nagekomen renovaties. De activering per woning is een stuk hoger dan in 2021, omdat de uitgaven ook veel hoger waren.

In onderstaande infographics staat de informatie in het kader van de uitgevoerde woningverbeteringen.

In 2022 zijn 413 woningen onderworpen aan CO₂-renovatie met een deelnemerspercentage van 98%.

De kosten voor planmatig onderhoud en woningverbetering verschillen per gemeente. Dit is afhankelijk van de planning op basis van de MJOB. Op basis van jaarlijkse conditiemetingen van 1/3 van ons bezit wordt onderzocht waar planmatig onderhoud het hardst nodig is binnen de vastgoed-portefeuille. In onderstaande tabel is de realisatie per gemeente weergegeven. Er is inzichtelijk gemaakt bij hoeveel complexen er sprake is geweest van planmatig onderhoud en woningverbetering. Daarnaast is het aantal woningen benoemd waar woningverbetering op is toegepast door een CO₂-renovatie. Bij planmatig onderhoud is er ook sprake van projecten die niet van toepassing zijn op één complex, maar op diverse complexen of die algemene kosten bevatten (bijv. verplichte brand-veiligheidsmaatregelen). Deze kosten zijn apart inzichtelijk gemaakt.

De verduurzamingsambitie van deltaWonen is groot. Het doel is om in 2050 volledig CO₂-neutraal te zijn. Daarom is het van belang om de woningen, die nog niet voldoende duurzaam zijn, aan te pakken. In 2022 is bij 413 woningen een CO₂-renovatie afgerond (121 woningen in 2021). Bij deze grootschalige renovaties wordt de schil van de woning verduurzaamd door een betere isolatie. Daarnaast wordt er een warmte-terugwinsysteem (WTW) geïnstalleerd en indien nodig worden de interne bouwdelen (badkamers, keukens en toiletten) vervangen. Hierbij is er altijd sprake van woningverbetering, omdat de warmtevraag per woning lager wordt en het energielabel beter.

Energielabels zijn als gevolg van de energiearmoede in 2022 ter discussie gesteld. Net als bij witgoed is het stelsel gewijzigd in 2021, in dit geval van EI-index naar warmtevraag. Als gevolg van deze nieuwe regelgeving zijn na de conversie van de software verschuivingen in energielabels opgetreden, zowel naar boven als naar beneden.

Ieder afgegeven en geregistreerd energielabel heeft een wettelijke geldigheidsduur van 10 jaar, na 10 jaar dient het label opnieuw afgemeld te worden binnen het op dat moment geldende stelsel van berekening. Hier zit dan op dit moment ook de grote variatie in informatie die te vinden is online, waardoor label letters niet meer vergelijkbaar zijn. Een label afgegeven in 2013 heeft nu nog steeds zijn waarde maar is afgegeven op basis van een oudere rekenmethodiek waarbij ‘A++’ het groenste label is.

We hebben de afgelopen 10 jaar (geldigheid van een afgemeld label) drie stelselwijzigingen doorgevoerd gekregen. In navolgende tabel een uitsplitsing van de drie stelsels:

De overige bedrijfslasten komen € 7,7 miljoen lager uit dan het voorgaande boekjaar. Dit is voor het grootste gedeelte het gevolg van een eenmalige ‘leningruil Vestia’, die in 2021 met € 7,3 miljoen een negatieve impact had op de bedrijfslasten. Met deze leningruil zijn leningen van Vestia met structureel hoge rentelasten uitgeruild tegen leningen met nieuwe marktconforme rentepercentages om zo de rentelasten van Vestia structureel te verlagen. Daarnaast is de verhuurderheffing met € 8,8 miljoen in 2022 bijna € 1,8 miljoen lager dan in 2021. Er is op onderdelen ook sprake van hogere kosten. Daarbij valt op dat de algemene beheer- en administratiekosten zijn toegenomen (€ 0,7 miljoen), wat vooral is ingegeven door hogere advieskosten, hogere exploitatiekosten vervoermiddelen en toegenomen kantinekosten. Ook bij de overige personeelskosten is een toename zichtbaar (€ 0,5 miljoen). Deze toename komt voort uit meer inhuur personeel (€ 0,4 miljoen) en hogere studie- en opleidingskosten (€ 0,1 miljoen). Tot slot nemen de belastingen ten opzichte van vorig jaar af met € 0,4 miljoen.

De niet-gerealiseerde waardeverandering is in 2022 € 29,9 miljoen negatief en komt daarmee € 440,3 miljoen lager uit dan in 2021. Onze woningen zijn in 2022 dus gemiddeld genomen minder waard geworden. De belangrijkste oorzaken van deze daling zijn de afgenomen leegwaardestijging, afgenomen restwaarde (op basis van de gestegen exit-yield) en de grondslag voor indexatie contracthuur woningen. De leegwaarde en restwaarde zijn vastgesteld op basis van de best vergelijkbare transacties uit 2022. Het vervallen van de verhuurderheffing heeft een positief effect op de waardeverandering, maar weegt niet volledig op tegen de aspecten die voor een daling zorgen.

In 2022 is het consumentenvertrouwen in de woningmarkt als gevolg van de hoge inflatie, gestegen energiekosten en de gestegen rente afgenomen. Daarnaast is sprake van forse stijgingen van de kosten die leiden tot hogere onderhoudskosten, maar ook tot beperkingen in nieuwbouwproductie. Zeker gelet op de ontwikkeling van de rente, waardoor de prijzen dalen.

De markt was in voorgaande jaren sterk aanbod gedreven. Het aanbod was zeer beperkt en bij beschikbaarheid resulteerde dit snel in een transactie. Door onder andere de bovenstaande ontwikkelingen is de markt nu juist vraag gedreven. Kwalitatief aanbod voor de juiste prijs wordt opgenomen, maar al met al is er een toename van het aanbod wat ook een prijsverlagend effect heeft.

Vanuit ons onderhoudsprogramma is het effect van het geactiveerde onderhoud van € 13,2 miljoen een verlaging van de niet-gerealiseerde waardeverandering (2021: een activering van € 4,3 miljoen). Een deel van onze onderhoudsuitgaven activeren we op complexniveau. Deze activering leidt niet tot een evenredige stijging van de marktwaarde van het betreffende complex. Daarom nemen we deze post als last mee in de niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille.

Door het in dit jaar niet aantrekken van leningen (het later starten van projecten), het inzetten op lagere financieringslasten en een gezonde spread van renteherzieningen en aflossingen over de jaren heen, zien wij in 2022 de rentelasten verder afnemen. Het saldo van de financiële baten en lasten van € 11,6 miljoen komt € 0,1 miljoen lager uit dan in 2021 (€ 11,7 miljoen). De gemiddelde rentevoet van 2,29% in 2022 is ten opzichte van 2021 gestegen met circa 6 basispunten. Het verloop van de langlopende leningen wordt verderop toegelicht in paragraaf 8.5 Treasury.

Door een toename van het aantal medewerkers, het (met terugwerkende kracht) bijstellen van de lonen op basis van een nieuwe CAO en functieherijkingen zijn de personeelskosten ten opzichte van 2021 met € 0,7 miljoen toegenomen.

De hogere last voor de vennootschapsbelasting wordt met name veroorzaakt door het anders berekenen van de belastinglatentie afschrijvingspotentie en een hoger fiscaal resultaat. Voor 2022 komt het fiscaal resultaat uit op een winst van € 25,9 miljoen. In 2021 was dit een fiscaal resultaat van € 25,5 miljoen. De fiscale winst kan niet meer worden verrekend met verliescompensatie vanuit het verleden, omdat deltaWonen geen verliescompensatie meer heeft. Hierdoor ontstaat er voor 2022 een acute belastinglast van € 6,5 miljoen.

In 2022 heeft voor het eerst sinds jaren een (geringe) daling van de marktwaarde plaatsgevonden. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft de interesse bij binnen- en buitenlandse beleggers aanwezig, maar is deze afgenomen ten opzichte van voorgaande jaren. Voor de woningportefeuille van deltaWonen heeft dit geleid tot een daling van de marktwaarde. De totale omvang van de woningportefeuille is met ongeveer € 21,4 miljoen gedaald naar een waarde van € 2,63 miljard. Dit betreft een waardedaling van ongeveer 0,8%.

De negatieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van de gestegen (hypotheek)rente, waardoor de vraag is afgenomen. Desondanks is de leegwaarde voor 2022 licht toegenomen, wat mede is ingegeven door een toename van de gebruiksoppervlakte door de verrichte NEN-metingen. De gemiddelde toekomstige leegwaardestijging per jaar van woningen is echter gedaald van 2,75% naar 1,92%.

De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed heeft net als vorig jaar een neerwaartse invloed gehad op de waardeontwikkeling. De ontwikkeling van de contracthuur is positief doordat er in 2022 geen huurbevriezingen en/of -verlagingen hebben plaatsgevonden. Voor de komende jaren zal dit effect als gevolg van de nationale prestatieafspraken wijzigen. Hiermee geven wij invulling aan onze maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid.

De corporatiesector rapporteert dit jaar voor de vijfde keer over de beleidswaarde.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat die hierboven staat toegelicht. Dit komt omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. De norm Loan to Value op beleidswaarde, in het kader van verticaal toezicht door de Autoriteit woningcorporaties en het WSW, bedraagt op dit moment 85%.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. Dit is in het bijzonder van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde) is geen exacte wetenschap en is tevens de grootste schattingspost van het bestuur voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat. Daarbij zoeken we in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting geven we nadere duiding aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de DCF-berekening van de marktwaarde. De (lagere) waarde die ontstaat is de ‘beleidswaarde’. Het verschil tussen markt- en beleidswaarde heet de ‘maatschappelijk bestemming’. Het onderstaande figuur geeft visueel de stappen weer van marktwaarde naar beleidswaarde. In de waarderingsgrondslagen bij de jaarrekening worden de vier stappen uitgebreid toegelicht.

De vermogenspositie bepaalt de financiële continuïteit van deltaWonen en of zij op langere termijn haar maatschappelijke taak kan invullen. Externe toezichthouders beoordelen de vermogenspositie in relatie tot onze voorgenomen activiteiten (maatschappelijke prestaties). De omvang van het eigen vermogen is echter sterk afhankelijk van de waardering van het vastgoed.

De waardering van het vastgoed in de jaarrekening is gebaseerd op marktwaarde in verhuurde staat. De omvang van het daarbij gepresenteerde eigen vermogen geeft een indruk van onze financiële armslag, die natuurlijk niet vanzelfsprekend is. Onze financiële armslag wordt bepaald door de verdiencapaciteit van ons vastgoed: de beleidswaarde. Daarmee is de marktwaarde in verhuurde staat (=balanswaardering in de jaarrekening) geen juiste weergave van onze verdiencapaciteit als woningcorporatie. De waardering van het vastgoed is consistent met voorgaande jaren, in overeenstemming met geldende grondslagen voor de jaarrekening 2022 en in overeenstemming met de voor 2022 wettelijk voorgeschreven waarderingsgrondslag, zoals opgenomen in de Woningwet, en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarrekening. De waardering van het vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat maakt deltaWonen dan ook niet rijker.

Per 31 december 2022 is in totaal € 1.589 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2021: € 1.190 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van deltaWonen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat het de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, wordt van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst wordt gerealiseerd.

De marktwaarde biedt waardevolle extra informatie over de verdiencapaciteit van onze corporatie, maar het vereist wel een nadere analyse om de betekenis van deze extra informatie beleidsmatig te kunnen duiden. De marktwaarde toont namelijk een andere invalshoek op de bestaande verdiencapaciteit van ons vastgoed. Het beleidsmatige uitgangspunt dat het vastgoed op basis van volkshuisvestelijke overwegingen wordt geëxploiteerd, zoals vastgelegd in ons Portefeuille- en Assetmanagementbeleid, laten wij namelijk niet los. Ondanks de waardering van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat, kiezen we daarom niet voor een marktconforme exploitatie. Er ontstaat daarnaast ook geen financiële ruimte om aanvullende investeringen te doen, boven de inmiddels door ons voorgenomen investeringen.

De beleidswaarde gaat uit van het eigen corporatiebeleid, zoals het huur-, onderhoud- en beheerkostenbeleid. Bij de marktwaarde wordt daarentegen uitgegaan van kasstromen gebaseerd op marktgegevens, zoals markthuur en objectieve normen voor onderhoud en beheer. De marktwaarde in verhuurde staat is ongeveer 69% (2021: 72%) van de leegwaarde. De beleidswaarde is ongeveer 41% (2021: 34%) van de leegwaarde.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2022 bestaat uit de volgende onderdelen:

Waardering op marktwaarde draagt bij aan de kwaliteit van het investeringsbeleid van deltaWonen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een maat voor het economisch offer dat deltaWonen brengt voor haar maatschappelijke missie. Het is het geld dat deltaWonen “bewust laat lopen”. Het verschil in beleids- en marktwaarde is ook een hulpmiddel bij het zoeken naar optimalisatie van de eigen kasstromen door toetsing daarvan aan de marktconforme kasstromen in de marktwaarde. Door het afpellen van de verschillen kunnen we inzicht krijgen in hoeverre de offers (on)bewust worden gedaan. In ons investeringsstatuut hebben wij deze verschillen en keuzes inzichtelijk gemaakt.

Door de marktwaarde als uitgangspunt te nemen voor de waardering van het vastgoed wordt een marktconforme exploitatie van het vastgoed het referentiekader. Daar kan het door deltaWonen gevoerde beleid tegen worden afgezet. Iedere beleidskeuze, met als gevolg dat de gepresenteerde marktwaarde niet wordt gerealiseerd, moet inhoudelijk dan wel volkshuisvestelijk gerechtvaardigd zijn. Het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de leegwaarde wordt in feite veroorzaakt door de contractuele beklemming die rust op de (verhuurde) woningen vanuit onze primaire doelstellingen en deels door inefficiëntie.

Een groot gedeelte van het bezit van woningcorporaties is gefinancierd met aangetrokken leningen. Treasury vormt daardoor een belangrijk onderdeel van de financiële huishouding bij woning-corporaties. Doel van de treasuryfunctie is het indekken en spreiden van renterisico’s, het toetsen van de financierbaarheid van alle (geplande) activiteiten, het aantrekken van benodigde financiering, optimalisatie van de financieringsstructuur van deltaWonen en het minimaliseren van de rentelasten.

DeltaWonen heeft een aantal organisatorische maatregelen genomen om de treasuryfunctie op een goede wijze te laten functioneren.

In 2022 zijn de volgende transactievoorstellen uitgevoerd:

• TK 2022-01: Op 7 februari 2022 is een nieuwe opslag overeengekomen op een basisrentelening van € 15 miljoen, die loopt bij de NWB Bank. De opslag is voor één jaar overeengekomen op +0,15% boven de basisrente van 2,998%;
• TK 2022-02: Op 7 februari 2022 is bij de NWB Bank boetevrije vervroegde aflossing aangezegd en een vervangende roll-over lening met variabele hoofdsom met dezelfde modaliteiten overeengekomen bij BNG Bank. Het gaat om een hoofdsom van € 10 miljoen (variabel met minimum 20% opname). De opslag is overeengekomen voor twee jaar op één-maands EUR +0,14%. Over het niet opgenomen deel van de variabele hoofdsom wordt een bereidstellingsprovisie betaald van 0,11%;
• TK 2022-03: Op 24 mei 2022 is een nieuwe opslag overeengekomen op een basisrentelening van € 12,5 miljoen, die loopt bij de BNG Bank. De opslag is voor drie jaar overeengekomen op +0,08% boven de basisrente van 2,86%;
• TK 2022-04: Op 19 juli 2022 is bij de BNG Bank boetevrije vervroegde aflossing aangezegd en een vervangende roll-over lening met variabele hoofdsom met dezelfde modaliteiten overeengekomen bij NWB Bank. Het gaat om een hoofdsom van € 15 miljoen (variabel met minimum 20% opname). De opslag is overeengekomen voor twee jaar op één-maands EUR +0,15%;
• TK 2022-05: Op 22 september 2022 is een nieuwe opslag overeengekomen op een roll-over lening van € 15 miljoen, die loopt bij de BNG Bank.De opslag is voor vijf jaar (tot einde looptijd) overeengekomen op 0,035%;
• TK 2022-06: Op 22 september 2022 is een nieuwe opslag overeengekomen op een basisrentelening van € 10 miljoen, die loopt bij de BNG Bank.De opslag is voor vijf jaar overeengekomen op +0,175% boven de basisrente van 2,998%.

In het treasury jaarplan 2022 werd, met betrekking tot het jaar 2022, een mandaat voor nieuw aan te trekken financiering van € 29,2 miljoen gevraagd (behoefte € 23,2 miljoen + werkkapitaal € 6 miljoen). Ten opzichte van dit bedrag is in 2022 een volume van € 0 miljoen aan nieuwe leningen gestort in verband met het niet uitgeven van de begrote kasstromen met name op nieuwbouw van woningen.

Liquiditeit en financieringsruimte
Onder borgstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is in 2022 voor € 25 miljoen aan (her)financiering aangetrokken. In 2022 is voor een bedrag van € 44,0 miljoen aan leningen afgelost, waarvan € 20 miljoen tijdelijk op roll-overs.

De komende jaren worden grote uitgaven gedaan op het gebied van projectontwikkeling nieuwbouw en energierenovaties bij bestaand bezit. Deze inspanningen kunnen niet verricht worden zonder het aantrekken van aanvullende leningen. Eind 2023 bedraagt de financieringsbehoefte volgens de in december 2022 opgestelde prognose € 21,4 miljoen. Deze financieringsbehoefte loopt op tot € 365 miljoen aan het eind van 2027.

In de planningsperiode 2023-2027 heeft deltaWonen voor € 458 miljoen aan netto (des)investeringen begroot en wordt € 91 miljoen op financieringen afgelost. De benodigde financiering kan worden aangetrokken door het inzetten van borgstelling op toekomstige nieuwbouwinvesteringen en op bestaand bezit. Het totale borgingsplafond van het WSW bedraagt ultimo boekjaar 2022 € 576 miljoen tot en met het jaar 2023.

Swapportefeuille
Een payer swap is een rente-instrument met een waardeontwikkeling. Afhankelijk van de renteontwikkeling kan dit resulteren in een positieve of een negatieve marktwaarde. Kortgezegd zal bij een stijgende rente de swap een positieve waarde krijgen en bij een dalende rente een negatieve waarde.

DeltaWonen heeft per 31 december 2022 een payer swapportefeuille van € 30 miljoen bestaande uit twee derivaten afgesloten bij de BNG Bank ad. € 15 miljoen per derivaat. De swaps zijn al voor 2008 afgesloten met verschillende ingangsdata. Met het gebruik van deze swaps wisselt deltaWonen rentebetalingen uit met de bank. DeltaWonen ontvangt de rente gebaseerd op de marktrente van de bank en betaalt een vaste rente aan de bank. Hierdoor wordt het (toekomstig) renterisico verminderd. Alle swaps die deltaWonen in haar bezit heeft, zijn gekoppeld aan leningen met een variabele rente gebaseerd op de marktrente.

Door het gebruik van deze derivaten heeft deltaWonen haar renterisico voor deze leningen afgedekt voor de onderliggende waarde van de derivaten (zie ook hedge-effectiviteit). De derivaten van deltaWonen bestaan uit payer swaps die uitsluitend zijn ingezet om renterisico’s af te dekken.

De belangrijkste modaliteiten van de afgesloten swaps zijn hieronder weergegeven:

Momenteel heeft deltaWonen € 5 miljoen aan middelen uitstaan (spaarrekening) bij huisbank Rabobank. Het treasurystatuut geeft aan dat middelen alleen weggezet mogen worden bij partijen met een minimaal als ‘Very Strong’ gedefinieerde kredietwaardigheid (AA/Aa2). De huidige rating van Rabobank is A+/Aa2/A+, waarmee aan de ratingeisen wordt voldaan. De ratingeis voor derivaten, opgenomen in het treasurystatuut, is minimaal een “single A”. Omdat onze payer swaps nu een negatieve marktwaarde kennen, wordt in de praktijk geen tegenpartijrisico gelopen.

DeltaWonen heeft vier basisrenteleningen in haar leningenportefeuille. Dit is een type lening dat veel voorkomt in de woningcorporatiesector. De te betalen rente op een dergelijke lening bestaat uit twee componenten: de basisrente en de kredietopslag. De basisrente staat vast voor de looptijd van de leningovereenkomst. De looptijd van de kredietopslag is korter dan de looptijd van de basisrente en wordt periodiek herzien op basis van de marktprijs voor krediet die op het moment van herziening geldt. Deze herziening wordt gezien als een embedded derivaat.

DeltaWonen maakt gebruik van kostprijs hedge-accounting, zoals opgenomen in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, Richtlijn 290 Financiële Instrumenten. De richtlijn voorziet in de mogelijkheid om hedginginstrumenten te waarderen op kostprijs, overeenkomstig de waardering voor de herziening van deze standaard en daarmee in lijn met voorgaande verslagjaren. Dit generieke document is opgesteld om te voldoen aan de vereisten die binnen Richtlijn 290 worden gegeven om hedge-accounting te kunnen toepassen.

In het verleden zijn payer swaps aangegaan om de rente op toekomstig aan te trekken financiering te fixeren zonder dat de onderliggende financiering reeds werd aangetrokken. Op een later moment is de onderliggende financiering aangetrokken. Payer swaps boden daarmee de mogelijkheid om de rente op belangrijke investeringsprojecten langdurig te ‘verzekeren’. Doordat de te ontvangen kasstroom uit de swap wegvalt tegen de variabele rente op de onderliggende financiering ontstaat per saldo een financiering met een vaste rente.

DeltaWonen past kostprijs hedge-accounting toe. De effecten van een eventuele hedge-ineffectiviteit worden in voorkomende gevallen in het resultaat verwerkt.

Aan de hand van de kritische kenmerken (renteconventie, -coupondata, looptijd en nominale waarde) van de leningen en de derivaten wordt de hedge-effectiviteit bepaald. De hedge-effectiviteit wordt minimaal vier keer per jaar beoordeeld aan de hand van de kritische kenmerken van de leningen en de derivaten. Er is sprake van een volledige hedge-effectiviteit als bij een renteswap het referentie-bedrag en de hoofdsom, de looptijd, de renteherzieningsdata, de data van ontvangst en betaling van rente en aflossingen en de basis voor het bepalen van de rentevoet voor het hedge-instrument en de afgedekte positie gelijk zijn. In onderstaande tabel zijn alle payer swaps en de onderliggende roll-over leningen in beeld gebracht.

Hierbij wordt vastgesteld dat de hedge-effectiviteit van deltaWonen op balansdatum 100% bedraagt. In het kader van de Wijzigingen RJ290 Financiële Instrumenten is het daarom niet noodzakelijk kwantitatieve berekeningen uit te voeren en/of te verwerken of toe te lichten.

Alle activiteiten zijn gericht op (rente)risicospreiding, het voorzien in de financieringsbehoefte en verlaging van de gemiddelde rentekostenvoet. Onderstaande grafiek geeft een beeld van het verloop van het renterisico. Aantrekken van leningen voor nieuwe projecten en andere treasury-activiteiten zijn erop gericht het renterisico in 2023 en verder omlaag te brengen.

Ultimo 2022 zijn geen beleggingen en/of leningen u/g van toepassing.

Het schuldrestant van de leningenportefeuille per 31 december 2022 bedraagt € 502 miljoen (exclusief € 20 miljoen onbenutte ruimte variabele hoofdsom leningen) met een gemiddelde rentevoet van 2,29%. De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 481 miljoen (inclusief opgelopen rente). Voor de bepaling van de disconteringsvoet (gebruikt voor de berekening van de marktwaarde) is geen rekening gehouden met een eventuele kredietopslag. De komende jaren vertoont de gemiddelde rente van de leningenportefeuille, uitgaande van geprognosticeerde gemiddelde rentepercentages variërend van 2,15% tot 2,40% bij (her)financieringen en conversies, het in de onderstaande tabel gegeven beeld. Alle genoemde transacties tot en met 31 december 2022 zijn verwerkt.

DeltaWonen wordt als organisatie met een maatschappelijke doelstelling de afgelopen jaren geconfronteerd met een toenemende belastingdruk ten aanzien van diverse belastingmiddelen. Fiscaliteit speelt inmiddels in vrijwel alle processen van de organisatie een meer of minder prominente rol.

Het Fiscaal Statuut van deltaWonen is bedoeld om de uitgangspunten, kaders en de daarbij behorende randvoorwaarden ten aanzien van de fiscale visie, fiscaal beleid, alsmede de fiscale processen en de organisatie- en informatiestructuur vast te leggen. Met het fiscale statuut wordt tevens beoogd helderheid te geven over de afbakening van rollen en verantwoordelijkheden c.q. taken en bevoegdheden. Het heeft daarmee een duidelijk strategisch karakter, dat als leidraad dient en vertrekpunt fungeert voor nadere uitwerking en uitvoering in tactische en operationele zin.

Het Fiscaal Statuut dient bij alle handelingen en processen van deltaWonen waarbij fiscaliteit een rol speelt of kan spelen, in acht te worden genomen en moet niet worden beschouwd als een op zichzelf staand document. Het moet nadrukkelijk worden gelezen en toegepast in samenhang met andere relevante documenten van deltaWonen, zoals maar zeker niet uitsluitend (eventuele opvolgers van) ‘Groei en Geluk: de koers van deltaWonen’, ‘Reglement financieel beleid en beheer’, ‘Risicostrategie en risicobeleid van deltaWonen’ en het ‘Investeringsstatuut’.

Vanaf 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. DeltaWonen heeft met de Belastingdienst de Vaststellingsovereenkomst belastingplicht woningcorporaties (VSO-2) afgesloten. In de VSO-2 staan specifieke afspraken over de fiscale waardering en resultaatbepaling. De VSO-2 heeft een looptijd tot en met 31 december 2012. Na deze periode wordt de VSO-2 stilzwijgend met steeds één jaar verlengd, tenzij een van de partijen vóór 1 december heeft opgezegd. Inmiddels heeft de Belastingdienst gebruikgemaakt van het opzegrecht. De VSO-2 is daardoor niet meer van toepassing op het (belasting)jaar 2023. Voor deze jaarrekening 2022 is de VSO-2 nog wel van toepassing.

De aangiften vennootschapsbelasting van deltaWonen zijn tot en met 2020 door de Belastingdienst definitief vastgesteld. In 2022 hebben we bezwaar aangetekend tegen de aanslagen vennootschapsbelasting 2018 tot en met 2020 in het kader van de verwerking van de RVV & RVO subsidies. De bezwaren zijn volledig toegekend door de Belastingdienst. Door toekenning van de bezwaren heeft deltaWonen een terugbetaling van € 1,6 miljoen ontvangen. In de fiscale positie 2022 is rekening gehouden met de uitkomsten van de toegekende bezwaren.

De aangifte over het boekjaar 2021 is in 2023 ingediend. Een verklaring van de samenstelling van het belastbare bedrag over het boekjaar 2022 vindt u in paragraaf 9.6.27.

De belastinglast is gestegen van € 18,9 miljoen in 2021 naar € 20,5 miljoen in 2022. Uitgedrukt in maanden netto huuropbrengsten is de belastingdruk gelijk gebleven, te weten 2,4 maanden huur.