2. De klant voorop

In 2022 lukte het ons, mede dankzij een versnelling, om bijna 370 statushouders succesvol te huisvesten. In 2023 is de druk op de woningmarkt echter verder toegenomen. Vooral in de eerste helft van het jaar zagen we dat de mutatiegraad daalde, wat het uitdagender maakte om alle statushouders passend te huisvesten. In de drie gemeenten waarin we actief zijn, ervaren we op dit gebied een groeiende druk.

De beperkte beschikbaarheid van geschikte woningen, met name voor de grotere huishoudens van de vluchtelingen, speelt hierbij een rol. Daarnaast constateren we dat de verhuisgraad, met name in kwetsbare wijken, relatief hoog is. Dit roept de vraag op of deze wijken het meest geschikt zijn voor het huisvesten van nieuwkomers.

Bovendien merkten we in 2023 dat het toewijzingsproces bij het COA (Centraal Orgaan opvang asielzoekers) soms niet vlekkeloos verliep, waardoor statushouders niet altijd op het juiste moment aan de corporatie gekoppeld konden worden. Daarom is in het najaar in de gemeente Zwolle een initiatief gestart om de vertraging in de oplevering van nieuwbouw op te vangen, zodat statushouders hier niet de dupe van worden. Er zijn initiatieven gestart om een tussenvoorziening in te richten én momenteel zijn er volop gesprekken gaande over deze kwestie.

Ook in Oldebroek en Kampen ervaren we vergelijkbare uitdagingen. Ondanks onze inspanningen in ons gehele werkgebied, konden we niet voorkomen dat 2023 wordt afgesloten met een achterstand op de taakstelling. We blijven ons inzetten om deze uitdagingen het hoofd te bieden en de huisvesting van statushouders in goede banen te leiden.

Vanwege de oorlog in Oekraïne zijn er in 2022 aanzienlijke aantallen vluchtelingen naar Nederland gekomen, ook naar de regio Zwolle. Binnen onze mogelijkheden hebben we destijds actief bijgedragen om deze mensen een veilig (tijdelijk) onderkomen te bieden. Om tijdelijke huisvesting te faciliteren, hebben we de frictieleegstand van onze woningen ingezet.

Hoewel we ons in 2023 niet meer specifiek op de opvang van Oekraïners hebben gericht, merkten we wel dat de verhuizing vanuit particuliere woningen en initiatieven naar reguliere woningen op sommige plaatsen plaatsvindt. In de gemeente Kampen hebben we, dankzij de beschikbare projectgelden voor de opvang van Oekraïense vluchtelingen, specifieke afspraken kunnen maken bij de nieuwbouw van flexwoningen. Enkel woningzoekenden met een status kunnen via ons woonruimte-verdeelsysteem een woning toegewezen krijgen.

In 2022 hebben we verschillende maatregelen genomen om mensen te ondersteunen bij het verlagen van hun energierekening. We zijn dat jaar ook gestart met een onderzoek naar de effecten van de gestegen energieprijzen op de bestaanszekerheid van onze huurders. Dit onderzoek hebben we in 2023 nog tweemaal herhaald.

De bevindingen weerspiegelen het begrip en de houding van de deelnemers aan de enquête ten aanzien van energiebesparende maatregelen en het prijsplafond en tonen een mix van bewustzijn en proactief gedrag onder de ondervraagde huurders. Een meerderheid van de deelnemers heeft het energieverbruik verlaagd vanwege de hoge energiekosten, wat wijst op een directe impact van energieprijzen op het verbruiksgedrag.

Hoewel een klein percentage van onze huurders nu al worstelt met de huidige energiekosten, kan een groter percentage binnenkort financiële moeilijkheden verwachten, wat wijst op een groeiende financiële druk. Deze financiële druk door de energiekosten leidt tot besparingen op verschillende gebieden van het dagelijks leven, wat het belang van energiekosten in het budget van huishoudens benadrukt.

Dit heeft ons ook beleidsmatig gesterkt om niet alleen de huurprijs van de woning als uitgangspunt te nemen in ons denken, maar de totale woonlasten inclusief huur, servicekosten en energiekosten. Helaas is het vanwege wetgeving nog niet mogelijk om direct in onze uitvoering verhuurmaatregelen te treffen op basis van deze benadering. Toch blijft het kijken naar de totale woonlasten een belangrijk uitgangspunt bij de bouw en verduurzaming van ons vastgoed.

Wij voeren ons beleid traditioneel uit binnen de driehoek van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Door de onrustige wereldontwikkelingen en de oorlog in Oost-Europa zien we dat de inflatie stijgt en dat energieprijzen een groot deel van het gezinsinkomen opslokken. Hierdoor staat de zekerheid van het bestaan, zoals onze bewonersraad het beschrijft, onder druk. Gezinnen en huishoudens ervaren moeilijkheden om rond te komen.

Tijdens de Brede Ontmoeting, mede georganiseerd door de raad van commissarissen en de centrale bewonersraad, hebben we stilgestaan bij dit thema. Hoewel het inkomen van onze huurders niet primair tot de taken van de woningcorporaties behoort, erkennen we dat betaalbaar wonen een belangrijk onderdeel vormt voor bestaanszekerheid én voor woongeluk. Deze gedachte sluit aan bij het perspectief van de Duurzame Ontwikkelingsdoelen van de Verenigde Naties, waar wij ons voor inzetten.

Een belangrijk resultaat van de Brede Ontmoeting is de vernieuwde aandacht voor de Voorzieningenwijzer, zoals besproken met de ondernemingsraad, het managementteam, de raad van commissarissen en de centrale bewonersraad. Deze Voorzieningenwijzer is een hulpmiddel waarmee inwoners van de gemeente Zwolle kunnen nagaan of zij gebruik kunnen maken van mogelijke toeslagen of regelingen.

Door de klantreis centraal te stellen, leggen we bloot wat de klant echt belangrijk vindt en weten we hoe, waar en welke waarde wij voor hem kunnen toevoegen. In 2022 hebben we de klantreis ‘Reparatieverzoek’ in beeld gebracht. Hierdoor konden we goed zien op welke momenten wij het voor de klant beter konden doen. Door die verbeteringen meteen door te voeren, kunnen we nu vaker in één bezoek het reparatieverzoek van een klant oplossen. Dit is ook te zien aan het klanttevredenheidscijfer dat in 2023 weer iets hoger was dan in 2022. Ook in 2024 blijven we huurders actief bevragen op de reparatiewerkzaamheden, zodat we continu de vinger aan de pols houden en verbeteringen kunnen implementeren.

Door middel van het toewijzingsbeleid zorgen we voor een goede match tussen klant en woning. Toenemende ongelijkheid en tweedeling hebben een negatief effect op het leefgeluk in de samenleving. In 2022 hebben we ons toewijzingsbeleid aangepast, zodat het voor iemand met een middeninkomen mogelijk is om toch in aanmerking te kunnen komen voor een goedkope sociale huurwoning. Hierdoor zullen wijken gemengd worden opgebouwd. Dit heeft een positief effect op het sociale leven in de wijk en voorkomt dat de samenleving verder verdeeld raakt.

In de afgelopen jaren hebben we aanzienlijke inspanningen geleverd om onze klantbeloften concreet te maken. Zo zijn onze klantprocessen aan de voorkant van onze organisatie in kaart gebracht door middel van een meetinstrument bij de afdeling Klantadvies.

Voor benchmarkdoeleinden hebben we door de jaren heen KPI's (Kritieke Prestatie-Indicatoren) gemeten. Daarnaast meten we nu ook actief onze prestaties in het kader van continue verbetering, gericht op onze eigen klantbeloften. Dit stelt ons in staat om steeds beter inzicht te krijgen in de behoeften van de klant en hem een antwoord te bieden waarmee hij verder kan. Dankzij deze metingen zijn we beter toegerust om onze klanten te begrijpen en proactief aan hun verwachtingen te voldoen, waardoor we continu verbeteringen kunnen doorvoeren.

Door een tekort aan woningen lopen de wachttijden steeds verder op. We moeten meer woningen bouwen, maar bouwprogramma’s duren vaak lang en dus is er meer nodig. Een evenwichtige verdeling van de beschikbare woningen is een deel van de oplossing voor het woningtekort. Dit kan worden bereikt door doorstroom (het verhuizen van de huidige woning naar een meer passende woning) te stimuleren.

Ook in 2023 hebben we aanzienlijke inspanningen geleverd op het gebied van doorstroom. Steeds meer woningen, ook binnen ons bestaande aanbod, worden geadverteerd met voorrang voor woningzoekende die een specifieke sociale huurwoning achterlaten. Dit geldt ook voor een deel van onze nieuwbouwwoningen. In de gemeente Oldebroek hebben we het afgelopen jaar ten minste 25 verhuizingen weten te faciliteren door de inzet van een verhuiscoach. Dankzij deze maatregelen kunnen we meer mensen op de wachtlijst aan een passende woning helpen.

Willen we het doel in ons portefeuilleplan realiseren, waarbij elke opgeleverde woning twee verhuizingen tot gevolg heeft, dan moeten we de ervaringen uit onze eerste proefprojecten uitbreiden en effectief inzetten.

De afgelopen jaren is er hard gewerkt aan het voorbereiden van de uitbreiding van de Woningzoeker (het aanbodplatform van onze woningen) in West-Overijssel. Na grondig onderzoek en overleg en na intensieve samenwerking met de regionaal georganiseerde huurdersorganisaties, is eind 2022 het besluit genomen om in 2023 daadwerkelijk van start te gaan met deze uitbreiding. Sinds 1 juli 2023 adverteren en verhuren nu acht woningbouwcorporaties, actief in tien gemeenten in West-Overijssel, hun volledige woningaanbod via een gezamenlijk platform. Dit biedt woningzoekenden in de regio zowel kwalitatieve als kwantitatieve voordelen.

Dankzij de livegang van deze samenwerking kunnen woningzoekenden in het hele werkgebied actief reageren op het volledige online aanbod. Hoewel dit niet heeft geleid tot grote veranderingen in migratiepatronen, geeft het woningzoekenden wel de mogelijkheid om te kiezen uit een breder scala aan opties. De eerste maanden van evaluatie tonen dat deze samenwerking woningzoekenden meer keuzemogelijkheden biedt, zonder significante veranderingen in de migratiepatronen.

In de tweede helft van 2023 is er ook onderzoek gedaan naar de optimalisatie van de werkorganisatie achter de Woningzoeker. In 2024 zal dit verder uitgewerkt en geïmplementeerd worden.

Eén van de belangrijkste pijlers op de afdeling Klantadvies is het servicelevel. Dit cijfer zegt iets over hoe snel wij de telefoon opnemen. Het doel is om in ieder geval 80% van de telefoontjes binnen 30 seconden te beantwoorden. In 2023 lukte dit inderdaad in 80% van de gevallen. Daarnaast handelen wij graag 80% van de telefoontjes in één keer zelf af. De achterliggende gedachte is dat het voor een klant fijn is om in één keer geholpen te worden, zonder doorverbinden of terugbelverzoeken. Dat lukte in 2023 in 78% van de gevallen.

Huurders kiezen steeds vaker voor andere contactkanalen dan de telefoon, al ligt het aantal telefooncontacten nog altijd ver boven de contactmomenten via de andere kanalen. Wij vinden het heel belangrijk dat huurders zelf kunnen kiezen hoe ze contact met ons willen opnemen. Naast de telefoon worden ook WhatsApp en Chat vaak door onze huurders gebruikt om vragen te stellen en zaken te regelen. Ook neemt het aantal huurders dat zaken online via de website regelt toe. Wij willen al onze kanalen nog toegankelijker maken, zodat elke huurder zo prettig mogelijk geholpen wordt op het kanaal van zijn of haar voorkeur.

Wij vinden het belangrijk dat klanten tevreden zijn en dus vragen wij hen op verschillende manieren of dit inderdaad het geval is. Door middel van een digitale enquête meet deltaWonen de klanttevredenheid bij de vertrekkende huurder, de nieuwe huurder en bij een reparatieverzoek. Digitale klantmetingen helpen ons om erachter te komen wat goed gaat in onze dienstverlening en wat beter kan. Iedere maand verzenden we een online vragenlijst aan huurders met wie we contact hebben gehad.

Nieuw in 2023 was de implementatie van een klantmeting op eerstelijnsklantcontact. Huurders worden na een contact met een medewerker van de afdeling Klantadvies bevraagd over hun klantervaring. De vragen die gesteld worden, gaan over het luisteren naar de huurder, persoonlijk advies krijgen, meedenken, een duidelijk antwoord krijgen, weten waar je aan toe bent en het overtreffen van de verwachting. Zo hebben we drie van onze vijf klantbeloften meetbaar gemaakt. De belofte dat huurders welkom zijn, wordt gewaardeerd met een 8.6. De taal die we spreken is duidelijk en waardeert de klant met een 8.8. Bovendien ervaren huurders dat deltaWonen inderdaad een stapje extra doet. Deze derde belofte wordt gewaardeerd met een 8.4. De gemiddelde tevredenheid over de medewerkers die 80% van alle huurdersvragen afhandelen, komt daarmee uit op een 8.6.

In 2023 hebben we opnieuw goede scores behaald in de jaarlijkse Aedes-benchmark. In deze benchmark worden prestaties van woningcorporaties landelijk met elkaar vergeleken. DeltaWonen behaalde net als voorgaande jaren twee keer een A-status (Huurdersoordeel en Duurzaamheid) en twee keer een B-status (Bedrijfslasten en Onderhoud & Verbeteringen).

We zijn blij dat huurders onze dienstverlening en bijdrage aan betaalbare, duurzame woningen waardeerden met prachtige rapportcijfers die rond of boven het landelijke gemiddelde liggen. De mening van huurders is belangrijk voor ons. Wij willen namelijk dat iedereen zich welkom voelt bij deltaWonen.

Zoals vermeld scoort deltaWonen een A-status op het prestatieveld ‘Duurzaamheid’. Daar zijn we erg blij mee. Vooral ook omdat veel mensen in financiële nood dreigden te komen door de hoge energieprijzen. Door het energieverbruik van onze woningen te verminderen, dragen we ook bij aan stabiele woonlasten voor onze huurders. Daarnaast zien wij het als een belangrijke taak om bij te dragen aan een gezond klimaat.

Op het prestatieveld ‘Onderhoud en verbeteringen’ hebben we net als in 2022 een B-status gekregen. Dat geldt ook voor onze bedrijfslasten die net iets boven het gemiddelde liggen.

Wezep
In Wezep werd in 2023 het project met de verhuiscoach vervolgd. Een verhuiscoach zorgt ervoor dat er een betere afstemming plaatsvindt tussen mensen die uit hun ruime sociale huurwoning willen verhuizen en de voor hen beschikbare woningen. Dat doet een verhuiscoach door met deze huurders in gesprek te gaan en hen te adviseren en ondersteunen. In totaal stuurden wij 221 brieven naar huurders van 55 jaar en ouder die in een grote eengezinswoning wonen. Deze bewustwordings-campagne draagt eraan bij dat huurders zich op een positieve manier voorbereiden op het ouder worden en op tijd nadenken over de vraag “waar en met wie woon ik op mijn oude dag?”. De campagne heeft er, vanaf de start tot nu, toe geleid dat we 72 huishoudens hebben bezocht om te praten over toekomstig wonen en verhuizen. De huurders die een grote eengezinswoning achterlaten, hebben ‘doorstroomvoorrang’. Dit houdt in dat zij voorrang hebben op alle overige woningzoekenden die niet een grote eengezinswoning achterlaten. De gesprekken thuis hebben, in combinatie met de doorstroomvoorrang, tot op heden geleid tot 24 verhuizingen. Dit betekent dat er 24 eengezinswoningen op de sociale huurmarkt zijn vrijgekomen voor woningzoekenden.

Zwolle
In 2023 heeft de gemeente Zwolle advies- en onderzoeksbureau RIGO ingehuurd om samen met de woningcorporaties en marktpartijen te komen tot een actieplan ‘Beter Benutten’. In dit plan staan verschillende mogelijke acties en interventies om de doorstroom van senioren te bevorderen. In 2024 gaan wij samen met de andere corporaties dit plan toepassen.

Kampen
Doorstroming stond in 2023 ook op de agenda van de ambtelijke en bestuurlijke overleggen. Wij hebben het Zwolse actieplan (zie hierboven) geïntroduceerd. In 2024 gaan we ook in Kampen onderzoeken welke doorstroommaatregelen wij willen continueren en toepassen.

In Zwolle en Kampen hebben wij in 2023, in navolging van Wezep (in 2022), een groep oudere huurders aangeschreven met de uitnodiging om contact met ons op te nemen. Ons aanbod is dat wij graag met hen in gesprek gaan om te kijken naar hun woonwensen en woonbehoeften op termijn. Op deze uitnodiging is beperkt gereageerd.

Zwolle
In 2023 werden in Zwolle 613 nieuwe huurovereenkomsten getekend (467 in 2022). In 2023 zijn 64 nieuwbouwwoningen toegewezen vanuit de nieuwbouwprojecten Breezicht Wierde en De Tippe in Stadshagen.

Kampen
In 2023 werden in Kampen 245 nieuwe huurovereenkomsten getekend (314 in 2022). In 2023 zijn in Kampen geen nieuwbouwwoningen toegewezen.

Oldebroek
In 2023 werden in Oldebroek 81 nieuwe huurovereenkomsten getekend (79 in 2022). In 2023 zijn in Oldebroek geen nieuwbouwwoningen toegewezen.

De inschrijfduur in Oldebroek bedroeg in 2023 gemiddeld 13,2 jaar (12 jaar in 2022). In 2016 is het woonruimteverdeelsysteem gewijzigd van woonduur naar inschrijfduur. In verband met de overgang naar het inschrijfsysteem konden woningzoekenden hun woonduur omzetten naar inschrijfduur. Dit betekent dat we nog altijd woningzoekenden tegenkomen met meer dan 50 jaar inschrijfduur. De gemiddelde inschrijfduur is daarom hoog. 

Wettelijk moeten we minimaal 80% van de nieuwe verhuringen van sociale huurwoningen (DAEB-woningen) toewijzen aan huurders met een inkomen tot maximaal € 48.625,- (meerpersoons-huishouden). In 2023 hebben we 97,2% van de DAEB-woningen toegewezen aan deze inkomensgroep. Hiermee voldoen we ruim aan de wettelijke norm.

In 2023 stond 1,13% van onze woningen leeg (0,87% in 2022, 0,82% in 2021, 1,11% in 2020, 0,66% in 2019). Hiermee kwam onze totale leegstand (leegstand door nieuwbouw, projectmatig onderhoud en verhuurleegstand) uit boven de norm van 0,82%. Dit komt omdat wij een aanpassing in het verhuurproces hebben doorgevoerd. Waar wij in het verleden mutatiewerkzaamheden uitvoerden terwijl de woningen nog bewoond werden, doen wij dat nu als een woning leeg staat. Deze werkwijze is een stuk klantgerichter. Bovendien blijven we met onze mutaties binnen de norm voor huurderving. Met 0,53% verhuurleegstand bleef deltaWonen in 2023 binnen de norm van 0,55%.

Door leegstand ondervond deltaWonen in 2023 een totale huurderving van bruto € 1.254.317,- (€ 920.276,- in 2022, € 868.692,- in 2021, € 1.114.918,- in 2020, € 657.264,- in 2019). Deze huurderving is het gevolg van woningen die leegstaan vanwege projecten, renovaties, mutatieonderhoud, leefbaarheid, weigeringen of sloop. De huurderving in 2023 wordt in de jaarrekening onder ‘diverse activiteiten’ verantwoord.

Bemiddelingen
Voor bepaalde woningzoekenden bemiddelen wij in de toewijzing van geschikte woonruimte, bijvoorbeeld omdat deze woningzoekenden een lichamelijke beperking of een zorgvraag hebben, of statushouder zijn. Om deze mensen aan de juiste huisvesting te helpen, werken we samen met diverse organisaties, zoals RIBW, Leger des Heils, LIMOR, Driezorg en diverse andere partijen. In de gemeenten Kampen werden 54 woningen bemiddeld en in Zwolle 346. In de gemeente Oldebroek waren dit 12 woningen.

Huisvesting statushouders
De taakstelling (het aantal te huisvesten statushouders) voor de gemeenten in Nederland stijgt al een aantal jaar. De gemeenten vragen op hun beurt aan de corporaties om gezamenlijk invulling te geven aan deze taakstelling. In onze regio Kampen-Zwolle en de regio Noord-Veluwe geldt een verdeling naar rato (afhankelijk van het totale aantal verhuurbare woningen per corporatie). Het lukte de gezamenlijke corporaties niet om de taakstelling volledig te halen.

Om de betaalbaarheid van onze huren voor huurders te borgen, hanteren wij als algemeen uitgangspunt dat onze totale huuropbrengsten uit de huurverhoging (de huursom) de cao-loonontwikkeling volgen. De totale toegestane huursomstijging in 2023 was 2,6%. De werkelijk gerealiseerde huursomstijging in 2023 was 2,4%).

In 2023 zijn de individuele huren voor de meeste huurders van een zelfstandige woning (zowel DAEB- als niet-DAEB-woningen) verhoogd met 2,7%. Voor de huurders van onzelfstandige woningen, zoals woonwagens en woonwagenstandplaatsen, werd de huur met 2,6% verhoogd.

Huurders van een woning met energielabel E, F of G kregen een lagere huurverhoging. Met de gestegen energieprijzen wilden we oog houden op betaalbare woonlasten. Daarom hebben wij de huren voor deze woningen met 1,3% verhoogd. Het overgrote deel van onze huurders woont overigens in een goed geïsoleerde woning. Dankzij ons verduurzamingsprogramma zorgen we ervoor dat we vanaf 2028 geen woningen met een E-, F- of G-label meer hebben.

In 2023 zijn de huren van de laagste inkomens (inkomen tot 120% van het sociaal minimum) verlaagd tot € 575,03 in overeenstemming met de Wet eenmalige huurverlaging. In totaal ging het in om 4.258 huishoudens waarvan de huur is verlaagd. De huurverlaging valt buiten de huursom. Zie onderstaande tabel uitgesplitst naar werkgebied.

Betaalachterstanden zijn voor niemand prettig. Het kan voorkomen dat een huurder een probleem heeft, waardoor hij zijn huur niet betaalt en wij de afgesproken huursom niet ontvangen. Mensen met betaalproblemen vinden het in zo’n geval vaak moeilijk om hulp te zoeken of te vragen. Toch is het belangrijk om bij een betaalachterstand en andere betaalproblemen snel professionele hulp te krijgen, zodat grotere (schuld)problemen worden voorkomen.

Daarom wil deltaWonen huurders met betalingsproblemen zo goed en zo snel mogelijk helpen. Dit doen we op basis van persoonlijk contact en maatwerk, waarbij we samen met de huurder zoeken naar oplossingen. Zo kunnen we bijvoorbeeld een betalingsregeling treffen of een achterstand tijdelijk pauzeren. Regelmatig adviseren wij huurders daarbij contact op te nemen met professionele hulpverlening. Indien noodzakelijk melden wij ook zelf huurders hiervoor aan. Voor de gemeente Zwolle is er de mogelijkheid om huurders aan te melden bij de Voorzieningenwijzer.

Doordat we in een vroeg stadium in ons incassoproces gericht actie ondernemen richting onze huurders, willen we problematische betaalachterstanden terugdringen en proberen we te voorkomen dat het uitloopt op huisuitzetting. De samenwerking met gemeenten, al dan niet vastgelegd in convenanten, helpt hier enorm bij.

Sinds 2021 zijn woningcorporaties verplicht om bij beginnende betaalachterstanden een signaal af te geven aan de gemeente. Deze zogeheten vroegsignalering is aan de orde bij de eerste maand huurachterstand en vindt plaats als eigen inspanningen (zoals het verzenden van een herinnering, pogingen om persoonlijk met de huurder in contact te komen of het aanbieden van een betalingsregeling) niet hebben geholpen. De gemeente moet vervolgens met deze signalen de betreffende huurder een aanbod voor (schuld)hulpverlening doen. Hiermee hopen we samen met de samenwerkingspartners problematische schuldsituaties vroegtijdig te signaleren en grotere achterstanden te voorkomen. Huurders die kenbaar maken dat zij niet akkoord gaan met het afgeven van een signaal, worden niet gemeld. Zodra de huurachterstand oploopt, vindt er vanuit deltaWonen opschaling plaats naar het Sociaal Wijkteam in Zwolle of Financiën op Koers in Kampen.

Ondanks vroegsignalering en andere inspanningen bij betaalproblemen kunnen wij niet voorkomen dat bij sommige huurders de betaalachterstand verder oploopt. In 2023 werden twee woningontruimingen aangezegd en zijn twee woningen ook daadwerkelijk ontruimd. Bij een van deze ontruimingen bleek de woning niet door de huurder bewoond te zijn. In 2023 vonden geen ontruimingen plaats als gevolg van leefbaarheidsproblemen.

In 2023 heeft deltaWonen hard gewerkt aan een nieuw Portefeuilleplan. Dit portefeuilleplan geeft weer hoe onze (toekomstige) vastgoedportefeuille eruit dient te zien en welke beleidsmaatregelen genomen dienen te worden om tot de gewenste portefeuille te komen. Het nieuwe Portefeuilleplan was niet tot stand gekomen zonder de inzet van collega’s uit verschillende bedrijfsdisciplines. Er werd een kern- en reflectiegroep in het leven geroepen en er vonden verschillende themasessies plaats.

De kernpunten van het nieuwe Portefeuilleplan zijn:

Beschikbaarheid: om de slaagkansen van woningzoekenden te verbeteren, blijven we vol inzetten op nieuwbouw (jaarlijks 230-325 sociale huurwoningen). Om voldoende aantallen te kunnen realiseren, kijken we bijvoorbeeld ook naar mogelijkheden van optoppen van woningen in ons eigen bezit, waarbij we extra woningen boven op een bestaand woongebouw plaatsen. We gaan niet tot nauwelijks woningen verkopen. Om meer beweging in de woningmarkt te bewerkstelligen, zetten we in op doorstroom. We willen namelijk niet alleen meer bouwen, maar ook beter de bestaande voorraad benutten en woningen gericht toewijzen.

Betaalbaarheid: we blijven een gematigd huurbeleid volgen en zorgen ervoor dat er voldoende woningen beschikbaar blijven voor de laagste inkomens. Verduurzamen van onze woningvoorraad draagt bij aan lagere woonlasten vanwege een lagere energierekening.

Kwaliteit: we blijven vol inzetten op verduurzaming van onze woningen door middel van isolatie (jaarlijks 420-550 woningen) en het gasloos maken (jaarlijks 360-460 woningen). Het uiteindelijke doel is dat onze woningen in 2050 CO₂-neutraal zijn. In 2028 hebben onze woningen geen E-, F- of G-energielabels meer. Om aan de groeiende behoefte van in het bijzonder kleine huishoudens en seniorenwoningen te voldoen, voegen we het liefst ruime 3-kamerappartementen, patio’s of levensloopgeschikte woningen en compacte eengezinswoningen toe aan onze portefeuille. Door ook voor de kleine huishoudens niet te klein te bouwen, bevorderen we de doorstroming. Hierdoor worden uiteindelijk de meeste woningzoekenden geholpen.

Onze portefeuille telt op dit moment 14.657 woningen (zelfstandig 14.217 en onzelfstandig 440). In overeenstemming met het portefeuilleplan moet dit aantal in 2030 (minimaal) tot 15.990 woningen zijn gestegen. We streven ernaar om jaarlijks gemiddeld 250 nieuwe woningen op te leveren, waarvan jaarlijks 230 sociale huurwoningen en 20 middeldure huurwoningen.

Als woningcorporatie willen we niet te veel woningen verkopen. De woningen die we wel verkopen, passen niet in onze wensportefeuille. Hierover zijn afspraken gemaakt die vastliggen in de prestatieafspraken. In 2023 hebben we vier woningen verkocht.

Bij de aansturing van ons vastgoed stellen we de wijk en het gebiedsgericht werken centraal als uitgangspunt. In 2022 hebben we voor iedere wijk een wijkstrategie bepaald. Deze wijkstrategie geeft richting aan de keuzes die wij maken op het niveau van de wooncomplexen. Aan de wijktafels is samen met de gebiedsteams een start gemaakt met de doorvertaling naar complexbeheerplannen per complex. Dit proces liep door in 2023. Per gebiedsteam hielden we in de zeven gebieden een zogenoemde Wijksafari; een rondgang per fiets langs de complexen van de assetmanagers en het gebiedsteam, met als doel gezamenlijk te kijken hoe we woonbuurten en wooncomplexen verder kunnen verbeteren.

In Zwolle, Kampen en Oldebroek werken we met prestatieafspraken. Dit zijn afspraken over de lokale woningmarkt tussen de gemeenten, de corporaties en de huurdersorganisaties. De prestatieafspraken gelden voor vier jaar. In het document ‘jaarschijven’ beschrijven we welke acties we in het betreffende jaar precies gaan uitvoeren.

Zwolle
In Zwolle hebben we in 2023 gewerkt aan de vierde jaarschijf van de vierjarige afspraken voor de periode 2020-2023. Tijdens een intensief samenwerkingsproces tussen de gemeente, huurdersorganisaties en de Zwolse woningcorporaties hebben we, onder procesbegeleiding van adviesbureau Fraey, gewerkt aan een nieuwe raamovereenkomst voor de periode 2024-2027. Voor de komende periode liggen stevige en doortimmerde afspraken klaar, met de focus op het realiseren van nieuwbouw en het beter benutten van de bestaande voorraad.

De woningcorporaties, gemeente en huurdersorganisaties werken intensief samen op vijf programmalijnen:

1. Groei van de woningvoorraad;
2. Woonruimteverdeling;
3. Leefbaarheid;
4. Wonen en Zorg;
5. De thema’s die vallen onder de duurzame deltastad Zwolle: Energietransitie, Klimaatadaptatie en Circulariteit.

In de prestatieafspraken Zwolle is afgesproken dat de Zwolse woningcorporaties voorrang hebben bij de ontwikkelingen van nieuwe woningen in het sociale huursegment. In 2022 hebben de gemeente en de corporaties een belangrijke stap gezet door deze afspraak als vast uitgangspunt te nemen bij alle sociale marktontwikkelingen (ongeacht welke partij de eigenaar is van de grond). Hiermee is de positie van de corporaties in gebiedsontwikkelingen versterkt, wat leidt tot een toename van het aantal sociale huurwoningen in Zwolle. In 2023 is hier de afspraak aan toegevoegd dat gemeente en corporaties door middel van een te sluiten ‘Stadsdeal’ extra woningen toevoegen op eigen locaties.

Kampen
In Kampen gaven we in 2023 uitvoering aan de tweede jaarschijf van de nieuwe meerjarige afspraken voor de periode 2022-2026. Binnen die afspraken hebben we samen met de gemeente Kampen een langetermijnvisie op de Flevowijk opgesteld. Ook zijn er afspraken gemaakt over de gebiedsontwikkeling in Reevedelta, waar versnelde woningbouw gaat plaatsvinden.

Oldebroek
In Oldebroek gaven we in 2023 uitvoering aan de eerste jaarschijf van de meerjarige afspraken gemaakt voor de periode 2023-2027. Eind 2022 kreeg deltaWonen van de Autoriteit Woningcorporaties ontheffing voor het ontwikkelen van woningen in de regio Amersfoort-Noord, Veluwe, Zeewolde. Dit betekent dat deltaWonen weer woningen mag bouwen in Wezep en Hattemerbroek. In 2023 startte de planvoorbereiding voor diverse woningbouwontwikkelingen in Wezep. 

In 2022 heeft de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) een ambitieuze Nationale Bouw- en Woonagenda neergelegd. Deze agenda heeft tot doel om landelijk tot 2030 in totaal 900.000 nieuwbouwwoningen te bouwen om zo het woningtekort in te lopen. De landelijke opgave is vertaald naar regionale woondeals. 

In de woondeal voor West-Overijssel is het de doelstelling dat tot 2030 in totaal 28.000 woningen worden gerealiseerd, waarvan ongeveer 8.000 sociale huurwoningen. DeltaWonen is als grote regionale woningcorporatie een belangrijke partner in de realisatie van deze ambitie. We nemen dan ook actief deel aan netwerksamenwerkingen zoals de Brede Bouwcoalitie Overijssel, het Concilium in Zwolle-Kampen en het samenwerkingsverband NoWoZo, waarbij woningcorporaties uit Noordoost- en West-Overijssel en Zwolle samenwerken met de provincie en gemeenten in West-Overijssel. Op deze manier willen we de woningbouw in Zwolle en Kampen versnellen. In 2023 is gewerkt aan een verdere verdieping op de Woondeal in de regionale woonzorgvisie-en opgave, waarover het Rijk eveneens woondealafspraken met de provincie, gemeenten en partijen maakt.

Ook voor de regio Noord-Veluwe in de provincie Gelderland is een Woondeal. In deze Woondeal is de doelstelling opgenomen om tot 2030 in totaal ongeveer 12.500 woningen te realiseren, waarvan ongeveer 3.000 sociale huurwoningen. Door de ontheffing kunnen we nu een actieve bijdrage leveren aan de bouwopgave in Oldebroek, waarbij tot 2030 ongeveer 900 woningen worden gerealiseerd, waarvan 200 sociale huurwoningen. Naast deltaWonen geeft Omnia Wonen invulling aan deze opgave.

Voor corporaties blijft het lastig om aan voldoende locaties te komen voor de uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen. Voor 2024 vindt er zowel in Zwolle, Oldebroek als in Kampen herijking plaats van de meerjarige prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties. In deze vernieuwde afspraken is veel aandacht ingeruimd voor het borgen van de kwantitatieve aspecten ten behoeve van de sociale huur. Hierbij valt te denken aan het concreet maken van minimaal 20% sociale huurwoningen binnen alle relevante planontwikkelingen, waarbij alleen de toegelaten instellingen (corporaties) verantwoordelijk zijn voor de realisatie hiervan. De gemeenten zullen dit beter moeten borgen, zowel voor de eigen ontwikkelingen, als die van derden (commerciële partijen).

Daarnaast kijken we in Zwolle samen met de gemeente naar een zogeheten Stadsdeal, waarbij verdichting plaatsvindt door middel van optoppen, ombouw van garageboxen en dergelijke (‘ondertoppen’) en inbreiding. Dit vindt voornamelijk plaats bij of in eigen bezit van de corporaties. De gemeente probeert deze processen te vereenvoudigen en te versnellen.

In Kampen werd begin 2023 door deltaWonen een hoofdlijnenakkoord gesloten, waarbij is afgesproken dat er de komende tien jaar 900 nieuwe sociale huurwoningen zullen worden toegevoegd aan Kampen. Van deze 900 woningen worden 640 woningen in het uitleggebied Reevedelta gebouwd. Daarnaast zijn in het hoofdlijnenakkoord afspraken gemaakt over de minimale kwaliteit van de woningen en de verdeling tussen grondgebonden woningen en appartementen. Dit hoofdlijnenakkoord is een mooi voorbeeld van de wijze waarop we tot goede afspraken met een gemeente zijn gekomen.

In Oldebroek is op basis van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) een uitbreidingslocatie in ontwikkeling.

Aandachtspunt bij al deze projecten blijft de kwalitatieve kant van de ontwikkelingen in combinatie met de kostenkant. Door de grote vraag naar woningen en stijgende bouwprijzen (door bouwkosten en lange en dure procedures) zijn betrokken partijen steeds vaker van mening dat de sociale huurwoningen wel in (zeer) kleine woningen/appartementen kunnen worden uitgevoerd. Op die manier bouw je immers meer woningen op dezelfde woonoppervlakte. DeltaWonen blijft hierbij altijd goed kijken naar de wensportefeuille (portefeuilleplan) en de boogde locatie waar de woningen komen te staan. Zeer kleine appartementen aan de rand van een uitleggebied en ver van voorzieningen ligt dan niet voor de hand. Bij de kwaliteitsdiscussie kijkt deltaWonen daarbij vooral naar de langere termijneffecten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan woongeluk/leefbaarheid, toekomstbestendigheid etc.

Binnen de gebiedsontwikkeling herkent deltaWonen vier lijnen die bijdragen aan voldoende en kwalitatief goede locaties:

1. Uitleggebieden: het gaat hier om uitbreiding van de stad door middel van het bebouwen van maagdelijke gronden. Hierbij valt te denken aan Stadshagen Zwolle en Reevedelta Kampen. Voor Zwolle geldt dat na 2026/2027 Stadshagen af is en dat er een nieuw uitleggebied gevonden dient te worden door de politiek. Dit uitleggebied is nodig om de wens naar grondgebonden woningen te kunnen invullen. DeltaWonen blijft hier bestuurlijk op aandringen. Over Reevedelta zijn goede basisafspraken gemaakt, zoals aangegeven in de inleiding. De exploitaties van de gemeente zijn echter niet rooskleurig en de realisatie is dan ook geen gelopen race;
2. Transformatiegebieden: dit zijn gebieden die van industrie-/kantoorgebied omgevormd gaan worden naar woningbouwgebied. In Zwolle hebben we het dan over De Spoorzone en Oosterenk. In deze gebieden kunnen deels nieuwe woningen of woningen in getransformeerde gebouwen een plek krijgen. De uitdaging zit in het gegeven dat participatie met de omgeving ingewikkeld is. Parkeernormen en verkeersstromen zijn voorbeelden van redenen voor buren om bezwaar te maken. Hierdoor is het voor de ontwikkelaars of de corporatie lastig om de realisatie van parkeerplaatsen financieel te berekenen;
3. Uitbreiding/inbreiding bestaande wijken: dit betreft bestaande woonwijken in de stad waar mogelijkheden zijn om woningen toe te voegen. DeltaWonen heeft veel bestaand bezit waar mogelijk potentie inzit om uit te breiden of woningen toe te voegen. Om deze uitbreiding mogelijk te maken, is een gedegen visie op een woonwijk vereist. Denk aan de bovengenoemde Stadsdeal in Zwolle. Voordeel van deze ontwikkeling is dat de grond al in het bezit is van deltaWonen, waardoor de ontwikkeling mogelijk sneller kan. Kamperpoort en Dieze-West zijn wijken waar uitbreiding/inbreiding mogelijk is. Eind 2022 is in Kampen de gebiedsvisie voor de Flevowijk opgeleverd. In 2024 zal aan de uitwerking van deze visie samen met de gemeente verder handen en voeten worden gegeven, waarna ook hier inbreiding plaats zou kunnen vinden;
4. Inzet van flexwoningen: deltaWonen wil door de inzet van flexwoningen op een snelle wijze woningen voor een bepaalde tijdsduur toevoegen. Deze woningen zijn bedoeld voor de spoedzoekers op de woningenmarkt (1- en 2-persoonshuishoudens). In zowel Zwolle, Kampen als Oldebroek is deltaWonen bezig met de uitwerking van diverse projecten. De ambitie is om in 2024 de eerste flexwoningen op te leveren. De gemeenten zullen hiervoor wel de procedures beter moeten stroomlijnen.

Op basis van bovenstaande uitgangspunten zet deltaWonen sinds 2019 vol in op de integrale gebiedsontwikkeling. Naast de genoemde stedelijke aanpak wil deltaWonen vanuit haar vastgestelde koersdocument ‘Groei & Geluk’ meer focussen op wijk- en gebiedsgerichte aanpak. De gebieden die we in 2024 willen ontwikkelen zijn:

• Spoorzone (Hanzekwartier & NS gebied), transformatie;
• Willemskwartier (Spoorzone/Veerallee), transformatie;
• Kamperpoort/IJsselhallen (Meeuwenlaan – Nieuwe Veemarkt) locatie, inbreiding;
• Oosterenk, transformatie;
• Stadshagen (Breezicht en Tippe), uitleggebied;
• Dieze West, inbreiding;
• Omgeving Ruusbroeckstraat Zwolle, inbreiding;
• Harculo Zwolle, transformatie/uitleggebied;
• Reevedelta Kampen, uitleggebied;
• Flevowijk Kampen, inbreiding (vanaf 2022);
• Noorderkwartier Zwolle, inbreiding;
• Wezep Oost, uitbreiding;
• Scholtenserf, uitbreiding.

Bovenstaande gebiedsontwikkelingen zijn concrete projecten waaraan gewerkt wordt. Daarnaast zijn er nog zogenaamde slapende posities zoals Vechtlanden en Stadsbroek & IJsselvizier in Zwolle waar deltaWonen een afspraak heeft. Deze posities worden concreet zodra deze gebiedsontwikkeling wordt opgepakt. De aantallen hiervan zijn nog niet opgenomen in de aquisistie, aangezien deze posities nog niet concreet zijn.

DeltaWonen participeert in bovenstaande gebiedsontwikkelingen en neemt daarin een leidende en sturende rol. We willen hierdoor zo goed mogelijk de belangen van een inclusieve stad, en daarbinnen het sociale huurdeel, behartigen. Binnen de gebiedsontwikkeling sturen we concreet aan op een verdeling van 30-40-30% (goedkoop-middel-duur). Binnen het goedkope segment is er dan weer een verdeling van 10% koop en 20% huur. Bij gebiedsontwikkeling wordt vooral gekeken naar de samenhang tussen doelgroep/programma, locatie, stedenbouw, mobiliteit, werken, duurzaamheid, circulariteit, etc. Daarnaast bewaakt deltaWonen dat er voldoende differentiatie is tussen de gebieden onderling, zodat er voor elke doelgroep wat te kiezen is in Zwolle. Wij hebben met name in Dieze-Oost de afgelopen tien jaar ervaring opgedaan met de gebiedsgerichte aanpak in samenwerking met de gemeente en andere corporaties. De komende jaren zal deze gebiedsgerichte ontwikkeling ook in Kampen worden opgepakt/uitgerold.

Op basis van bovenstaande informatie is het de verwachting dat er in de komende jaren nog voldoende aanwas van nieuwe woningen zal ontstaan. Hierdoor kunnen we invulling gegeven aan de wensportefeuille van deltaWonen. We hebben er vertrouwen in dat we de gemiddelde productie van 133 woningen per jaar (67 woningen in 2023, 55 woningen in 2022, 170 woningen in 2021 en 238 woningen in 2020) op kunnen schroeven naar ongeveer 250 woningen per jaar. De minimale vereiste nieuwbouw ligt op gemiddeld 230 woningen per jaar, terwijl de ambitie op gemiddeld 325 woningen per jaar ligt. Met de huidige beleidskeuzes en inzet van personeel denken we de achterstand in productie van de afgelopen jaren in te kunnen lopen.

Wensportefeuille
In ons Strategisch Voorraad Beleid 2023-2032 hebben we de nieuwe wensportefeuille geformuleerd. Hierin staat dat er 3.250 woningen aan onze portefeuille moeten worden toegevoegd. Om hier invulling aan te kunnen geven, werkt deltaWonen al enige jaren met een acquisitieplan. Hierin zijn onder andere de toekomstige bouwlocaties opgenomen en daarmee ook het restant dat nog geacquireerd moet worden. Hieronder gaan we nader in op deze opgaven.

Wanneer we de wensportefeuille afzetten tegen de actuele acquisitielijst, zien we per gemeente hoe groot de acquisitieopgave nog is:

• Vereiste minimale nieuwbouw: de rode lijn geeft het minimale aantal te bouwen woningen per jaar weer;
• Ambitie deltaWonen: de groene lijn geeft de gestelde ambitie van deltaWonen weer;
• In acquisitie: de blauwe kolommen laten de aantallen woningen zien die deltaWonen op de acquisitielijst heeft. Dit zijn de aantallen woningen die in de realisatie- of ontwikkelfase zitten, maar ook waar sprake is van potentie in de gebiedsontwikkeling. De aantallen worden per verwacht jaar van oplevering weergeven;
• Gewogen aantallen: de oranje lijn laat de gewogen aantallen zien binnen de acquisitie, ontwikkeling en realisatie, oftewel de verwachte slagingskans x aantallen. Diverse factoren bepalen het percentage, bijvoorbeeld of er sprake is van een intentieovereenkomst of samenwerkingsovereenkomst of slechts van een verkenning;
• Nog te acquireren: de rode kolommen laten zien hoeveel woningen er nog geacquireerd moeten worden om de ambitie te realiseren;
• Overschot in acquisitie: in de lichtgroene kolommen wordt weergegeven waar we meer woningen verwachten op te leveren dan het vereiste minimum (overschot acquisitie).

We zien met name in Zwolle en in mindere mate in Kampen een forse vraag naar nieuwe woningen. In beide steden hebben we ongeveer driekwart van de ongewogen acquisitievraag gevonden. Het resterende kwartdeel dient in de komende jaren gevonden te worden. Hierbij ligt de focus opvallend genoeg op de korte termijn: na een jaar of twee gaan er voldoende projecten starten. Op korte termijn zal onderzocht moeten worden of er projecten vanuit de markt kunnen worden ingekocht. Een risico op de langere termijn hierbij is het tempo van de ontwikkelingen. Met name bij binnenstedelijke ontwikkelingen zien vertragingen door procedures en inspraak op diverse gebieden.

Ook aan de kostenkant zitten risico’s: op dit moment kunnen de rendementen niet altijd op ieder project worden gehaald. Dit heeft te maken met hoge bouwkosten en hoge plan- en procedurekosten. Onze portefeuille kan de iets lagere rendementen goed dragen, maar op middellange termijn moeten we goed blijven monitoren of nieuwe acquisities verantwoord zijn.

Stel dat de groeiambitie fors groter wordt dan nu verwacht doordat de regio Zwolle wil/moet doorgroeien tot vierde economische topregio. Dan zal de uitdaging veel groter worden en moet voornamelijk de gemeente Zwolle stappen maken om uitbreidingsgebieden aan te wijzen. Dat is tot op heden nog niet gelukt. In Kampen zien we dat met het hoofdlijnenakkoord met de gemeente Kampen een goede invulling is gegeven aan de ambitie van deltaWonen.

Als we de al concrete projecten beoordelen op het type vastgoed dat we kunnen realiseren, krijgen we het volgende beeld: