8. Financieel beleid en bedrijfsvoering

Het genormaliseerde bedrijfsresultaat van € 23,5 miljoen komt € 6,7 miljoen hoger uit dan we hadden begroot. De bedrijfsopbrengsten liggen lager door lagere opbrengsten uit servicecontracten (€ 3,1 miljoen). Dit is het gevolg van te hoog ingeschatte prijzen en een lager verbruik vanwege een zachte winter. Daarnaast is er een Tijdelijke subsidieregeling Tegemoetkoming blokaansluitingen (€ 1,5 miljoen) verrekend. Tegenover de lagere opbrengsten staan ook lager dan begrote bedrijfslasten. De lagere lasten worden met name veroorzaakt door lagere vaste personeelslasten (€ 1,5 miljoen), lagere onderhoudslasten (€ 5,9 miljoen), hogere overige bedrijfslasten (€ 1,3 miljoen) en lagere financiële baten en lasten (€ 0,6 miljoen). Daarnaast zijn er enkele kleinere verschillen.

De lagere onderhoudslasten van € 5,9 miljoen zijn met name het gevolg van lagere onderhoudslasten voor planmatig onderhoud (€ 7,1 miljoen) door het opschuiven van projecten vanwege een gebrek aan capaciteit bij de projectmanagers. Daarnaast zijn startnotities en het uitvragen van offertes vertraagd. Daar staat tegenover dat reparatie- en mutatieonderhoud hoger (€ 1,2 miljoen) zijn uitvallen. Dit wordt veroorzaakt door een ingelopen achterstand van verzoeken uit 2022 en hogere kosten bij mutatiewoningen.

De hogere overige bedrijfslasten wordt voornamelijk veroorzaakt door de hoger dan begrote inhuur personeel (€ 0,5 miljoen), overige personeelskosten (€ 0,2 miljoen) en hogere automatiseringskosten (€ 0,2 miljoen). Daarnaast zijn er diverse kleinere afwijkingen.

Het resultaat na belasting bestaat uit ons genormaliseerde bedrijfsresultaat plus het resultaat uit verkoop van vastgoed en projectontwikkeling, vennootschapsbelasting, resultaat deelneming en de verandering in de marktwaarde van ons vastgoed. Dit is in de onderstaande tabel weergegeven, waarbij zichtbaar is hoe het resultaat zich verhoudt ten opzichte van de begroting.

Hieronder lichten we de relevante afwijkingen tussen de resultaten van 2023 en 2022 toe. Voor de toelichting op de winst- en verliesrekening op basis van de functionele indeling en de gegevens van de balans verwijzen wij naar de jaarrekening 2023. De daling van het jaarresultaat ten opzichte van voorgaand boekjaar is op hoofdlijnen als volgt te verklaren:

Het resultaat voor 2023 ligt € 275,6 miljoen lager dan voorgaand boekjaar (-/- € 12,1 miljoen). Hieronder worden de belangrijkste verschillen per onderdeel toegelicht.

De stijging in de huuropbrengsten met € 1,3 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door:

• de jaarlijkse huurverhoging (€ 0,7 miljoen): de huurverhoging per 1-7-2022 (2,1%), die nog een halfjaar doorwerkt in 2023 en de huurverlaging per 1-7-2023 leveren per saldo hogere huuropbrengsten op dan de opbrengsten in 2022;
• oplevering van nieuwbouwwoningen (€ 0,5 miljoen);
• harmonisatie op basis van mutaties (€ 0,3 miljoen);
• hogere huurderving (-/- € 0,2 miljoen).

De gemiddelde huurverlaging per 1 juli 2023 voor woningen en woongebouwen was 0,74%. De verhogingen voor de bedrijfsruimten bedroegen gemiddeld 2,8% op basis van prijsindexcijfers of een aanpassing volgens geldende huurovereenkomst. Voor de huurderving geldt dat deze ten opzichte van voorgaand jaar met 22% is toegenomen. Deze bedraagt 1,05% (2022: 0,87%). Tot slot is sprake van overige mutaties die een verhogend effect op de huurontwikkeling hebben (€ 0,3 miljoen).

De stijging in de overige bedrijfsopbrengsten in 2023 ten opzichte van 2022 met € 0,2 miljoen wordt vooral veroorzaakt door een hogere opbrengst uit zonnepanelen en EPV vergoedingen.

Door minder investeringen in met name software vallen de afschrijvingen € 0,4 miljoen lager uit dan in het voorgaande boekjaar.

De overige bedrijfslasten komen € 7,5 miljoen lager uit dan het voorgaande boekjaar. Dit is voor het grootste gedeelte het gevolg van het vervallen van de verhuurderheffing (€ 8,8 miljoen). Daarnaast vallen de algemene beheer- en administratiekosten lager uit (€ 0,2 miljoen), voornamelijk door lagere advieskosten. Er is op onderdelen ook sprake van hogere kosten. Daarbij valt op dat de overige personeelskosten zijn toegenomen (€ 0,6 miljoen) met name door meer inhuur personeel (€ 0,4 miljoen) en hogere studie- en opleidingskosten (€ 0,1 miljoen). Verder vallen de automatiserings-kosten (€ 0,3 miljoen), belastingen (€ 0,2 miljoen) en obligoheffing WSW (€ 0,5 miljoen) hoger uit.

De onderhoudskosten zijn uitgesplitst naar de onderdelen niet-cyclisch onderhoud en cyclisch onderhoud. Onder het niet-cyclisch onderhoud vallen de posten dagelijks onderhoud verminderd met de dekking onderhoud in eigen beheer. Onder het cyclisch onderhoud vallen de posten planmatig onderhoud en contractonderhoud.

Dagelijks onderhoud
In onderstaand overzicht worden de gerealiseerde kosten weergegeven in relatie tot aantallen reparatieverzoeken of mutaties en de hieruit voortvloeiende gemiddelden voor 2023 en 2022.

Binnen de rubriek van cyclisch onderhoud vinden we diverse kostenposten terug, waaronder investeringen in gepland onderhoud, contractuele onderhoudsdiensten en onderhoudscontributies voor Verenigingen van Eigenaren (VvE's). Het totale bedrag aan cyclisch onderhoud voor het jaar 2023 bedraagt € 59,6 miljoen. Van dit bedrag is 7% toegewezen aan contractueel onderhoud (€ 3,8 miljoen), 23% aan woningverbeteringen (€ 13,9 miljoen) en de resterende 70% aan strategisch planmatig onderhoud (€ 41,9 miljoen).

Voor het jaar 2023 stonden in totaal 192 projecten gepland, met een begroting van € 52,9 miljoen. Dit bedrag is echter exclusief de overloop van € 2,6 miljoen aan uitgaven voor gepland onderhoud en CO₂-renovaties, die van 2022 naar 2023 zijn verschoven. Gedurende het boekjaar is er via notities een aanvraag gedaan voor aanvullend budget van € 2,7 miljoen, ter dekking van noodzakelijke bijkomende kosten. Hierdoor komt het totale budget voor 2023 uit op € 58,2 miljoen.

Van de 192 geplande projecten zijn er 176 afgerond, aanbesteed of uitgevoerd, met een totale uitgave van € 40,7 miljoen. Dit betekent dat 70% van het totale budget voor 2023 is besteed. De niet-gerealiseerde projecten worden voornamelijk toegeschreven aan grootschalige CO₂-renovaties, waarvan drie projecten (begroot op € 6,2 miljoen) zijn doorgeschoven naar 2024. Deze renovaties zijn opnieuw begroot voor het jaar 2024. Aan het einde van het jaar waren er nog projecten waarbij sprake was van een overloop naar 2024, wat resulteerde in een totaalbedrag van € 4,6 miljoen. Voor al deze projecten zijn verplichtingen aangegaan of zijn opdrachten verstrekt, maar door beperkte capaciteit bij aannemers of ongunstige weersomstandigheden konden ze niet meer in 2023 worden uitgevoerd.

De verschuiving van projecten naar 2024 werd mede veroorzaakt door heroverwegingen na de gevolgen van de oorlog in Oekraïne en de beperkte capaciteit van aannemers als gevolg van de hoge vraag op de markt en gedeeltelijke onderbezetting op de afdeling voor planmatig onderhoud. Deze verschuiving wordt weerspiegeld in de cijfers, waarbij de realisatiegraad in 2023 nog niet op het gewenste niveau ligt maar wel een duidelijke toename laat zien ten opzichte van 2022.

Van de totale uitgaven voor het jaar 2023 wordt € 13,9 miljoen (34%) geactiveerd, in overeenstemming met het vastgestelde activeringsbeleid. Deze activeringsgraad vertoont een daling ten opzichte van het voorgaande jaar, voornamelijk vanwege de daling in de voltooiing van renovaties bij 196 woningen in 2023, in vergelijking met 413 woningen in 2022. Activering is voornamelijk van toepassing op grootschalige CO₂-renovaties en projecten gericht op woningverbetering. De gemiddelde activering per woning is nagenoeg gelijk gebleven in vergelijking met 2022. Daarnaast zijn er ook kosten geactiveerd over woningen die al in 2022 waren gestart en nagekomen renovaties. De gemaakte kosten zijn hierbij dus verdeeld over twee boekjaren en toegewezen aan het totale aantal woningen.

In de onderstaande infographics wordt informatie verstrekt over de uitgevoerde woningverbeteringen.

De kosten voor planmatig onderhoud en woningverbetering variëren sterk per gemeente, en dit is nauw verbonden met de planning op basis van de Meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB).

Elk jaar wordt een derde van ons vastgoedbezit onderworpen aan conditiemetingen, waardoor we kunnen vaststellen waar planmatig onderhoud het meest dringend nodig is binnen onze vastgoedportefeuille. Voor de verduurzaming van onze woningen maken we gebruik van onze labeldata als voornaamste bron (Vabi). Met behulp van het huidige label van onze woningen stellen we op complexniveau prioriteiten, waardoor we helder inzicht hebben in welke complexen de meest dringende behoefte bestaat om de energieprestaties van de woningen te verbeteren.

Op deze wijze geven we geen voorrang aan verbetering en/of verduurzaming op basis van gemeente of regio, maar streven we naar het benutten van de toegevoegde waarde ervan, met een diepe toewijding aan het bevorderen van comfort en woongeluk. Hierbij geldt: hoe groter de noodzaak, hoe hoger de prioritering.

In de tabel wordt gedetailleerd weergegeven hoeveel complexen in elke gemeente zijn onderworpen aan planmatig onderhoud en woningverbetering. Daarnaast wordt aangegeven hoeveel woningen in deze gemeenten zijn verbeterd door middel van CO₂-renovaties. Het planmatig onderhoud omvat ook projecten die niet beperkt zijn tot één complex, maar die van toepassing zijn op meerdere complexen, evenals algemene kosten zoals verplichte brandveiligheidsmaatregelen. Deze kosten zijn apart opgenomen voor een transparant inzicht.

DeltaWonen heeft een ambitieuze verduurzamingsagenda, met als ultiem doel om tegen 2050 volledig CO₂-neutraal te zijn. Dit streven onderstreept het belang van het aanpakken van woningen die momenteel nog niet voldoende duurzaam zijn. In 2023 werd de realisatie van CO₂-renovaties voltooid bij 196 woningen, een afname ten opzichte van 413 woningen in 2022. De afname wordt voornamelijk veroorzaakt door een verschuiving naar meer kleinere complexen met een grootschalige aanpak in 2023, in tegenstelling tot de grotere complexen met een minder grootschalige aanpak in 2022. Deze grootschalige renovaties richten zich op het verduurzamen van de woningschil door verbeterde isolatie, evenals het installeren van warmteterugwinsystemen (WTW). Indien nodig worden ook interne bouwdelen zoals badkamers, keukens en toiletten vervangen. Deze aanpak gaat gepaard met verbeteringen in de woningkwaliteit, doordat de warmtevraag per woning afneemt en het energielabel verbetert.

In 2022 kwamen energielabels onder kritiek vanwege de groeiende zorg over energiearmoede. Het systeem onderging een verandering, vergelijkbaar met de aanpassing die werd doorgevoerd voor witgoed in 2021, waarbij de EI-index werd vervangen door de warmtevraag als maatstaf. Als gevolg van deze herziening traden na de conversie van de software verschuivingen op in energielabels, zowel naar boven als naar beneden.

Elk uitgegeven en geregistreerd energielabel heeft een wettelijke geldigheidsduur van 10 jaar. Na deze periode moet het label opnieuw worden aangemeld binnen het dan geldende berekeningsstelsel. Dit heeft geleid tot een aanzienlijke variatie in de online beschikbare informatie, waardoor energielabels van verschillende periodes niet meer direct vergelijkbaar zijn.

Een label dat bijvoorbeeld in 2013 is afgegeven, behoudt weliswaar nog steeds zijn geldigheid, maar werd gebaseerd op een oudere rekenmethodiek, waarbij 'A++' gold als het meest energiezuinige label.

Gedurende de afgelopen 10 jaar, de geldigheidsduur van een afgemeld label, hebben we te maken gehad met drie verschillende stelselwijzigingen.

Hieronder wordt in de tabel een gedetailleerde uitsplitsing gegeven van deze stelselwijzigingen.

Door een toename van het aantal medewerkers zijn de personeelskosten ten opzichte van 2022 met € 1,0 miljoen toegenomen.

Door het aantrekken van nieuwe leningen zien wij de rentelasten in 2023 verder toenemen. Het saldo van de financiële baten en lasten van € 11,8 miljoen komt € 0,3 miljoen hoger uit dan in 2022 (€ 11,5 miljoen). De gemiddelde rentevoet van 2,30% in 2023 is ten opzichte van 2022 gestegen met circa 1 basispunt. Het verloop van de langlopende leningen wordt verderop toegelicht in paragraaf 8.5 Treasury.

De lagere acute last voor de vennootschapsbelasting wordt met name veroorzaakt een lager fiscaal resultaat. Voor 2023 komt het fiscaal resultaat uit op een winst van € 22,5 miljoen. In 2022 was dit een fiscaal resultaat van € 25,9 miljoen bij opstelling fiscale positie en bij de aangifte 2022 bleek de fiscale winst € 25,1 miljoen. De fiscale winst kan niet meer worden verrekend met verliescompensatie vanuit het verleden, omdat deltaWonen geen verliescompensatie meer heeft. Hierdoor ontstaat er voor 2022 een acute belastinglast van € 5,8 miljoen. Daarnaast is in het boekjaar 2023 de latentie afschrijvings-potentie met € 0,3 miljoen gemuteerd. Dit leidt tot een totale last voor de vennootschapsbelasting van € 6,1 miljoen.

Na een geringe daling van de marktwaarde in 2022 is de marktwaarde in 2023 fors gedaald. Zowel in de koop- als huurmarkt is de interesse bij met name (buitenlandse) beleggers, als gevolg van een verslechterd investeringsklimaat, flink afgenomen. Voor de woningportefeuille van deltaWonen heeft dit geleid tot een daling van de marktwaarde. De totale omvang van de woningportefeuille is met ongeveer € 267,5 miljoen gedaald naar een waarde van € 2,36 miljard. Dit betreft een waardedaling van ruim 10%.

De negatieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een gestegen disconteringsvoet en exit yield. De disconteringsvoet is het percentage dat wordt gebruikt om toekomstige kasstromen terug te rekenen naar de huidige waarde. De exit yield is de verhouding tussen de laatste huur en de waarde van een gebouw aan het einde van de exploitatie. Ondanks de marktwaardedaling is de leegwaarde voor 2023 licht toegenomen. De kopers op de particuliere markt worden geconfronteerd met een hogere rente, maar daar staat tegenover dat de inkomens als gevolg van de inflatie in veel sectoren ook sterk zijn gestegen. De hogere rente wordt daardoor grotendeels gecompenseerd. Verder is er nog altijd extreem grote schaarste, waardoor nog altijd sprake is van een kopersmarkt. Hierdoor worden de door de taxateur ingeschatte opbrengsten bij mutatie hoger. De gemiddelde toekomstige leegwaardestijging per jaar van woningen is echter gedaald van 1,92% naar 1,83%.

De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed heeft net als vorig jaar een neerwaartse invloed gehad op de waardeontwikkeling. Per 1 juli 2023 zijn in het kader van de Nationale Prestatieafspraken bij inkomens tot 120% van het sociaal minimum huurverlagingen doorgevoerd. De huren zijn daarbij verlaagd naar € 575,03. Met name als gevolg van de Nationale Prestatieafspraken was over het gehele bezit gemiddeld sprake van een huurverlaging. Hiermee geven wij invulling aan onze maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid.

De corporatiesector rapporteert dit jaar voor de zesde keer over de beleidswaarde.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat die hierboven staat toegelicht. Dit komt omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. De norm Loan to Value op beleidswaarde, in het kader van verticaal toezicht door de Autoriteit woningcorporaties en het WSW, bedraagt op dit moment 85%.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. Dit is in het bijzonder van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde) is geen exacte wetenschap en is tevens de grootste schattingspost van het bestuur voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat. Daarbij zoeken we in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting geven we nadere duiding aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de DCF-berekening van de marktwaarde. De (lagere) waarde die ontstaat is de ‘beleidswaarde’. Het verschil tussen markt- en beleidswaarde heet de ‘maatschappelijk bestemming’. Het onderstaande figuur geeft visueel de stappen weer van marktwaarde naar beleidswaarde. In de waarderingsgrondslagen bij de jaarrekening worden de vier stappen uitgebreid toegelicht.

De vermogenspositie bepaalt de financiële continuïteit van deltaWonen en of zij op langere termijn haar maatschappelijke taak kan invullen. Externe toezichthouders beoordelen de vermogenspositie in relatie tot onze voorgenomen activiteiten (maatschappelijke prestaties). De omvang van het eigen vermogen is echter sterk afhankelijk van de waardering van het vastgoed. 

De waardering van het vastgoed in de jaarrekening is gebaseerd op marktwaarde in verhuurde staat. De omvang van het daarbij gepresenteerde eigen vermogen geeft een indruk van onze financiële armslag, die natuurlijk niet vanzelfsprekend is. Onze financiële armslag wordt bepaald door de verdiencapaciteit van ons vastgoed: de beleidswaarde.

Daarmee is de marktwaarde in verhuurde staat (=balanswaardering in de jaarrekening) geen juiste weergave van onze verdiencapaciteit als woningcorporatie. De waardering van het vastgoed is consistent met voorgaande jaren, in overeenstemming met geldende grondslagen voor de jaarrekening 2023 en in overeenstemming met de voor 2023 wettelijk voorgeschreven waarderings-grondslag, zoals opgenomen in de Woningwet, en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarrekening. De waardering van het vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat maakt deltaWonen dan ook niet rijker.

Per 31 december 2023 is in totaal € 1.257 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2022: € 1.549 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van deltaWonen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale huurwoningen (DAEB). Omdat het de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, wordt van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst wordt gerealiseerd.

De marktwaarde biedt waardevolle extra informatie over de verdiencapaciteit van onze corporatie, maar het vereist wel een nadere analyse om de betekenis van deze extra informatie beleidsmatig te kunnen duiden. De marktwaarde toont namelijk een andere invalshoek op de bestaande verdiencapaciteit van ons vastgoed. Het beleidsmatige uitgangspunt dat het vastgoed op basis van volkshuisvestelijke overwegingen wordt geëxploiteerd, zoals vastgelegd in ons Portefeuille- en Assetmanagementbeleid, laten wij namelijk niet los. Ondanks de waardering van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat, kiezen we daarom niet voor een marktconforme exploitatie. Er ontstaat daarnaast ook geen financiële ruimte om aanvullende investeringen te doen, boven de inmiddels door ons voorgenomen investeringen.

De beleidswaarde gaat uit van het eigen corporatiebeleid, zoals het huur-, onderhouds- en beheerkostenbeleid. Bij de marktwaarde wordt daarentegen uitgegaan van kasstromen gebaseerd op marktgegevens, zoals markthuur en objectieve normen voor onderhoud en beheer. De marktwaarde in verhuurde staat is ongeveer 68% (2022: 69%) van de leegwaarde. De beleidswaarde is ongeveer 29% (2022: 41%) van de leegwaarde.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2023 is onderstaand weergegeven.

Waardering op marktwaarde draagt bij aan de kwaliteit van het investeringsbeleid van deltaWonen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een maat voor het economische offer dat deltaWonen brengt voor haar maatschappelijke missie. Het is het geld dat deltaWonen “bewust laat lopen”. Het verschil in beleids- en marktwaarde is ook een hulpmiddel bij het zoeken naar optimalisatie van de eigen kasstromen door toetsing daarvan aan de marktconforme kasstromen in de marktwaarde.

Door het afpellen van de verschillen kunnen we inzicht krijgen in hoeverre de offers (on)bewust worden gedaan. In ons investeringsstatuut hebben wij deze verschillen en keuzes inzichtelijk gemaakt. Door de marktwaarde als uitgangspunt te nemen voor de waardering van het vastgoed wordt een marktconforme exploitatie van het vastgoed het referentiekader. Daar kan het door deltaWonen gevoerde beleid tegen worden afgezet. Iedere beleidskeuze, met als gevolg dat de gepresenteerde marktwaarde niet wordt gerealiseerd, moet inhoudelijk dan wel volkshuisvestelijk gerechtvaardigd zijn.

Het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de leegwaarde wordt in feite veroorzaakt door de contractuele beklemming die rust op de (verhuurde) woningen vanuit onze primaire doelstellingen en deels door inefficiëntie.

Een groot gedeelte van het bezit van woningcorporaties is gefinancierd met aangetrokken leningen. Treasury vormt daardoor een belangrijk onderdeel van de financiële huishouding bij woningcorporaties. Doel van de treasuryfunctie is het indekken en spreiden van renterisico’s, het toetsen van de financierbaarheid van alle (geplande) activiteiten, het aantrekken van benodigde financiering, optimalisatie van de financieringsstructuur van deltaWonen en het minimaliseren van de rentelasten.

DeltaWonen heeft een aantal organisatorische maatregelen genomen om de treasuryfunctie op een goede wijze te laten functioneren.

Treasurystatuut
Het beleid dat deltaWonen voert op het gebied van treasury is vastgelegd in het treasurystatuut. Binnen dit statuut staat de organisatie van de treasuryfunctie beschreven: de wijze van besluitvorming, de verantwoording en de informatievoorziening.

Treasurycommissie
Er is een treasurycommissie samengesteld die de treasuryfunctie uitoefent. Deze commissie bestaat uit de directeur-bestuurder, de manager Bedrijfsbeheer, de controller van Concerncontrol (3^e lijn), beide financial controllers en een extern adviseur. De treasurycommissie handelt binnen de kaders van het treasurystatuut en het treasuryjaarplan.

Treasuryjaarplan
Op basis van de kasstroomprognose uit de meest recente goedgekeurde begroting wordt het treasuryjaarplan opgesteld. Binnen dit plan worden de operationele acties met betrekking tot de treasury van deltaWonen voor het komende jaar beschreven, zoals het aflossen en aantrekken van leningen. Het treasurystatuut en de AO/IC van deltaWonen bepalen de spelregels waarbinnen treasury-activiteiten mogen worden uitgevoerd. Indien acties in dit treasuryjaarplan strijdig zijn met bestaande wet- en regelgeving en/of het treasurystatuut en/of de AO/IC van deltaWonen, dan is het treasuryjaarplan hieraan ondergeschikt.

In 2023 zijn de volgende transactievoorstellen uitgevoerd:

• TK 2023-01: Op 16 februari 2023 is een nieuwe opslag overeengekomen op een basisrentelening van € 15 miljoen, die loopt bij de NWB Bank. De opslag is voor 2 jaar overeengekomen op +0,11% boven de basisrente van 2,998%;
• TK 2023-02: Op 16 februari 2023 is een nieuwe opslag overeengekomen op een basisrentelening van € 12,5 miljoen, die loopt bij de BNG Bank. De opslag is voor 3 jaar overeengekomen op +0,12% boven de basisrente van 2,83%;
• TK 2023-04: Op 26 april 2023 is een nieuwe opslag overeengekomen op een roll-over lening van € 15 miljoen, die loopt bij de BNG Bank. De opslag (in dit geval een afslag) is voor 2 jaar overeengekomen op -/- 0,05% boven de variabele rente van EUR 3M;
• TK 2023-05: Op 23 augustus 2023 is een nieuwe fixe lening aangetrokken van € 15 miljoen, die aangetrokken is bij de BNG Bank. De rente is tot einde looptijd overeengekomen en is uitgekomen op 3,332%.

In het treasuryjaarplan 2023 werd, met betrekking tot het jaar 2023, een mandaat voor nieuw aan te trekken financiering van € 41,9 miljoen gevraagd (behoefte € 34,4 miljoen + werkkapitaal € 7,5 miljoen). Ten opzichte van dit bedrag is in 2023 een volume van € 15 miljoen aan nieuwe leningen gestort. Het verschil wordt met name veroorzaakt door het niet uitgeven van de begrote kasstromen op nieuwbouw van woningen.

De treasurycommissie is in 2023 driemaal bijeen geweest (14 maart, 20 juni en 31 oktober). Tijdens deze bijeenkomsten kwamen onder andere de actualiteiten vanuit de deelnemersraad WSW, Nationale Prestatieafspraken, marktontwikkelingen (o.a. renteontwikkelingen & wet- en regelgeving), beschikbaarheid van financiering (waaronder aanbieders), borgingsplafond, liquiditeitsprognoses DAEB en niet-DAEB, schuldrest per verhuureenheid, beoordelingskader WSW en renterisico’s aan de orde. Bovendien zijn de voorgenomen transactievoorstellen besproken.

Liquiditeit en financieringsruimte
Onder borgstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is in 2023 voor € 25 miljoen aan (her)financiering aangetrokken, waarvan € 10 miljoen tijdelijk op roll-overs. In 2023 is voor een bedrag van € 7,6 miljoen aan leningen afgelost.

De komende jaren worden grote uitgaven gedaan op het gebied van projectontwikkeling nieuwbouw en energierenovaties bij bestaand bezit. Deze inspanningen kunnen niet verricht worden zonder het aantrekken van aanvullende leningen.

In de planningsperiode 2024-2033 heeft deltaWonen voor € 972 miljoen aan netto (des)investeringen begroot en wordt € 195 miljoen op financieringen afgelost. De benodigde financiering kan worden aangetrokken door het inzetten van borgstelling op toekomstige nieuwbouwinvesteringen en op bestaand bezit.

Swapportefeuille
Een payer swap is een rente-instrument (derivaat) met een waardeontwikkeling. Afhankelijk van de renteontwikkeling kan dit resulteren in een positieve of een negatieve marktwaarde. Kort gezegd zal bij een stijgende rente de swap een positieve waarde krijgen en bij een dalende rente een negatieve waarde.

DeltaWonen heeft per 31 december 2023 een payer swapportefeuille van € 30 miljoen bestaande uit twee derivaten afgesloten bij de BNG Bank ad. € 15 miljoen per derivaat. De swaps zijn al voor 2008 afgesloten met verschillende ingangsdata. Met het gebruik van deze swaps wisselt deltaWonen rentebetalingen uit met de bank. DeltaWonen ontvangt de rente gebaseerd op de marktrente van de bank en betaalt een vaste rente aan de bank. Hierdoor wordt het (toekomstig) renterisico verminderd. Alle swaps die deltaWonen in haar bezit heeft, zijn gekoppeld aan leningen met een variabele rente gebaseerd op de marktrente.

Door het gebruik van deze derivaten heeft deltaWonen haar renterisico voor deze leningen afgedekt voor de onderliggende waarde van de derivaten (zie ook hedge-effectiviteit). De derivaten van deltaWonen bestaan uit payer swaps die uitsluitend zijn ingezet om renterisico’s af te dekken.

De belangrijkste modaliteiten van de afgesloten swaps zijn hieronder weergegeven:

DeltaWonen maakt gebruik van kostprijs hedge-accounting, zoals opgenomen in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, Richtlijn 290 Financiële Instrumenten. De richtlijn voorziet in de mogelijkheid om hedginginstrumenten te waarderen op kostprijs, overeenkomstig de waardering voor de herziening van deze standaard en daarmee in lijn met voorgaande verslagjaren. Dit generieke document is opgesteld om te voldoen aan de vereisten die binnen Richtlijn 290 worden gegeven om hedge-accounting te kunnen toepassen.

In het verleden zijn payer swaps aangegaan om de rente op toekomstig aan te trekken financiering te fixeren zonder dat de onderliggende financiering reeds werd aangetrokken. Op een later moment is de onderliggende financiering aangetrokken. Payer swaps boden daarmee de mogelijkheid om de rente op belangrijke investeringsprojecten langdurig te ‘verzekeren’. Doordat de te ontvangen kasstroom uit de swap wegvalt tegen de variabele rente op de onderliggende financiering ontstaat per saldo een financiering met een vaste rente.

DeltaWonen past kostprijs hedge-accounting toe. De effecten van een eventuele hedge-ineffectiviteit worden in voorkomende gevallen in het resultaat verwerkt.

Aan de hand van de kritische kenmerken (renteconventie, -coupondata, looptijd en nominale waarde) van de leningen en de derivaten wordt de hedge-effectiviteit bepaald. De hedge-effectiviteit wordt minimaal vier keer per jaar beoordeeld aan de hand van de kritische kenmerken van de leningen en de derivaten. Er is sprake van een volledige hedge-effectiviteit als bij een renteswap het referentie-bedrag en de hoofdsom, de looptijd, de renteherzieningsdata, de data van ontvangst en betaling van rente en aflossingen en de basis voor het bepalen van de rentevoet voor het hedge-instrument en de afgedekte positie gelijk zijn. In onderstaande tabel zijn alle payer swaps en de onderliggende roll-over leningen in beeld gebracht.

Hierbij wordt vastgesteld dat de hedge-effectiviteit van deltaWonen op balansdatum 100% bedraagt. In het kader van de Wijzigingen RJ290 Financiële Instrumenten is het daarom niet noodzakelijk kwantitatieve berekeningen uit te voeren en/of te verwerken of toe te lichten.

Momenteel heeft deltaWonen € 5 miljoen aan middelen uitstaan (spaarrekening) bij huisbank Rabobank. Het treasurystatuut geeft aan dat middelen alleen weggezet mogen worden bij partijen met een minimaal als ‘Very Strong’ gedefinieerde kredietwaardigheid (AA/Aa2). De huidige rating van Rabobank is A+/Aa2/A+, waarmee aan de ratingeisen wordt voldaan. De ratingeis voor derivaten, opgenomen in het treasurystatuut, is minimaal een “single A”. Omdat onze payer swaps nu een negatieve marktwaarde kennen, wordt in de praktijk geen tegenpartijrisico gelopen.

DeltaWonen heeft vier basisrenteleningen in haar leningenportefeuille. Dit is een type lening dat veel voorkomt in de woningcorporatiesector. De te betalen rente op een dergelijke lening bestaat uit twee componenten: de basisrente en de kredietopslag. De basisrente staat vast voor de looptijd van de leningovereenkomst. De looptijd van de kredietopslag is korter dan de looptijd van de basisrente en wordt periodiek herzien op basis van de marktprijs voor krediet die op het moment van herziening geldt. Deze herziening wordt gezien als een embedded derivaat.

Alle activiteiten zijn gericht op (rente)risicospreiding, het voorzien in de financieringsbehoefte en verlaging van de gemiddelde rentekostenvoet. Onderstaande grafiek geeft een beeld van het verloop van het renterisico. Aantrekken van leningen voor nieuwe projecten en andere treasury-activiteiten zijn erop gericht het renterisico in 2024 en verder omlaag te brengen.

Ultimo 2023 zijn geen beleggingen en/of leningen u/g van toepassing.

Het schuldrestant van de leningenportefeuille per 31 december 2023 bedraagt € 519 miljoen (exclusief € 10 miljoen onbenutte ruimte variabele hoofdsom leningen) met een gemiddelde rentevoet van 2,3%. De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 531 miljoen (inclusief opgelopen rente). Voor de bepaling van de disconteringsvoet (gebruikt voor de berekening van de marktwaarde) is geen rekening gehouden met een eventuele kredietopslag. De komende jaren vertoont de gemiddelde rente van de leningenportefeuille, uitgaande van geprognosticeerde gemiddelde rentepercentages variërend van 2,55% tot 3,00% bij (her)financieringen en conversies, het in de onderstaande tabel gegeven beeld. Alle genoemde transacties tot en met 31 december 2023 zijn verwerkt.

DeltaWonen wordt als organisatie met een maatschappelijke doelstelling de afgelopen jaren geconfronteerd met een toenemende belastingdruk ten aanzien van diverse belastingmiddelen. Fiscaliteit speelt inmiddels in vrijwel alle processen van de organisatie een meer of minder prominente rol. 

Het Fiscaal Statuut van deltaWonen is bedoeld om de uitgangspunten, kaders en de daarbij behorende randvoorwaarden ten aanzien van de fiscale visie, fiscaal beleid, alsmede de fiscale processen en de organisatie- en informatiestructuur vast te leggen. Met het fiscale statuut wordt tevens beoogd helderheid te geven over de afbakening van rollen en verantwoordelijkheden c.q. taken en bevoegdheden. Het heeft daarmee een duidelijk strategisch karakter, dat als leidraad dient en vertrekpunt fungeert voor nadere uitwerking en uitvoering in tactische en operationele zin.

Het Fiscaal Statuut dient bij alle handelingen en processen van deltaWonen, waarbij fiscaliteit een rol speelt of kan spelen, in acht te worden genomen en moet niet worden beschouwd als een op zichzelf staand document. Het moet nadrukkelijk worden gelezen en toegepast in samenhang met andere relevante documenten van deltaWonen, zoals maar zeker niet uitsluitend (eventuele opvolgers van) ‘Groei en Geluk: de koers van deltaWonen’, ‘Reglement financieel beleid en beheer’, ‘Risicostrategie en risicobeleid van deltaWonen’ en het ‘Investeringsstatuut’.

Vanaf 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. DeltaWonen heeft met de Belastingdienst de Vaststellingsovereenkomst belastingplicht woningcorporaties (VSO-2) afgesloten. In de VSO-2 staan specifieke afspraken over de fiscale waardering en resultaatbepaling. De VSO-2 heeft een looptijd tot en met 31 december 2012. Na deze periode wordt de VSO-2 stilzwijgend met steeds één jaar verlengd, tenzij een van de partijen vóór 1 december heeft opgezegd. Inmiddels heeft de Belastingdienst in 2022 gebruikgemaakt van het opzegrecht. De VSO-2 is daardoor niet meer van toepassing op het (belasting)jaar 2023.

Door het niet verlengen van de vaststellingsovereenkomst ontstaat onduidelijkheid over de fiscale gevolgen van bepaalde onderwerpen vanaf 1 januari 2023. De Belastingdienst heeft in overleg met Aedes de volgende onderwerpen in hun brief verduidelijkt en aangegeven op welke wijze deze onderwerpen vanaf 1 januari 2023 fiscaal behandeld kunnen worden:

1. De verwerking van negatieve verkoopresultaten bij de vervreemding van tussenvormwoningen (VOV);
2. Het toerekenen van (dis)agio na verwerking op de openingsbalans;
3. Na afwaarderingen van bedrijfsmiddel-vastgoed moeten waardestijgingen als opwaardering worden verwerkt;
4. De toerekening van grondkosten bij een gemengd project (gemengde projectenregeling).

In de fiscale positie van de jaarrekening 2023 is VSO-2 niet meer van kracht. Daarom is er in de fiscale positie 2023 rekening gehouden met de gevolgen van de opzegging van de VSO-2.

We hebben een eerste risico-inschatting gemaakt over de gevolgen van de opzegging van VSO-2. De gevolgen voor deltaWonen zijn gering. Het grootste onderwerp met de meeste gevolgen voor de sector is zonder twijfel de gemengde projectenregeling. Een eerste inventarisatie geeft aan dat we dit op hele korte termijn niet hebben. Ook de oplossing die de Belastingdienst biedt (opschuiven tot 1 januari 2025) geeft eventueel nog wat ruimte voor ons in de toekomst. DeltaWonen heeft wel een keuze moeten maken over de (eventuele afwikkeling van) VOV-woningen. We hebben er voor gekozen de huidige systematiek conform VSO-2 door te zetten, dus we zijn niet overgegaan tot afwikkeling van de VOV-portefeuille vanwege het opzeggen van VSO-2. De belangrijkste reden hiervoor is dat de Belastingdienst vindt dat de taxatiewaarde van de VOV-woningen bepaald moet worden. Naast de kosten die dit met zich meebrengt, moet de bewoner meewerken aan de taxatie. De bewoner heeft hier echter geen belang bij, dus het is zeer de vraag of de bewoner wel mee gaat werken. Daarnaast levert het direct nemen van het verlies dat nu nog op de balans staat enkel een rentevoordeel op. Ten slotte passen we de toerekening van (dis)agio na verwerking op de openingsbalans reeds toe en hebben we geen afwaarderingen of opwaarderingen naar aanleiding van de WOZ-waarden.

De aangiften vennootschapsbelasting van deltaWonen zijn tot en met 2022 door de Belastingdienst definitief vastgesteld. De aangifte over het boekjaar 2022 is in 2024 ingediend. Een verklaring van de samenstelling van het belastbare bedrag over het boekjaar 2023 vindt u in paragraaf 9.6.27.

De belastinglast is als gevolge van de afschaffing van de verhuurderheffing gedaald van € 20,5 miljoen in 2022 naar € 11,3 miljoen in 2023. Uitgedrukt in maanden netto huuropbrengsten is de belastingdruk 1,1 maand huur. Zonder afschaffing van de verhuurderheffing was de belastingdruk in maanden huur gestegen naar ruim 2,5 maand. Wij zijn daarom ook blij met de afschaffing van de verhuurderheffing. Op korte termijn geeft dit investeringsruimte.