8. Financieel beleid en bedrijfsvoering

DeltaWonen is een financieel gezonde organisatie. Het jaar 2021 hebben we afgesloten met een positief resultaat na belasting van € 424,5 miljoen. Het positieve resultaat wordt met name veroorzaakt door de niet-gerealiseerde waardeverandering van ons vastgoed, dat in 2021 een positief resultaat heeft opgeleverd van € 400 miljoen. Door het aantrekken van de woningmarkt is de waarde van ons bezit gestegen. Dit is geen contant geld, want wij gaan de woningen niet verkopen. Wij kunnen dit resultaat dan ook niet inzetten voor het realiseren van onze ambitie.   

Voor het realiseren van onze ambitie maken we gebruik van het genormaliseerde bedrijfsresultaat.

In 2021 komt dit uit op € 27,2 miljoen positief. Dit is het resultaat van kosten en opbrengsten die wij maken met de gewone bedrijfsuitvoering in het kader van verhuur. In 2020 bedroeg dit € 34,8 miljoen positief. In het genormaliseerde bedrijfsresultaat laten we alle kosten en opbrengsten met betrekking tot verkoopopbrengsten, niet-gerealiseerde waardeveranderingen, de onrendabele toppen (projectontwikkeling), vennootschapsbelasting en deelnemingen buiten beschouwing, zodat we een beter inzicht krijgen in het resultaat uit onze verhuuractiviteiten.

De winst-en-verliesrekening in onze jaarrekening is op basis van de wettelijke verplichting gebaseerd op de functionele indeling. Daarbij worden de opbrengsten en kosten van onze verschillende activiteiten gesplitst per activiteit. Om de functionele indeling te realiseren, is het toerekenen van kosten naar de diverse activiteiten noodzakelijk. Hierdoor wordt inzichtelijk hoe de financiële prestatie van iedere activiteit bijdraagt aan het totaalresultaat van deltaWonen.

Om u een beeld te geven van de resultaten uit onze kosten en opbrengsten, lichten wij deze hieronder toe op basis van de categoriale indeling. Voor de resultaten op basis van de functionele indeling verwijzen wij u naar de jaarrekening. In de volgende tabel is de totstandkoming van het genormaliseerde bedrijfsresultaat weergegeven:

De resultaten ten opzichte van de begroting

Het genormaliseerde bedrijfsresultaat van € 27,1 miljoen komt € 0,7 miljoen lager uit dan we hadden begroot. Dat wordt met name veroorzaakt door lagere onderhoudslasten (€ 4,5 miljoen) en hogere overige bedrijfslasten (€ 5,2 miljoen).

De lagere kosten van het onderhoud van € 4,5 miljoen zijn veroorzaakt door diverse onderhoudswerkzaamheden, die doorgeschoven zijn naar 2022.

De hogere overige bedrijfslasten wordt voornamelijk veroorzaakt door de ruillening met Vestia. Om Vestia uit de problemen te helpen, namen we een lening met een hoge rente over. Het gaat om een niet-marktconforme transactie. De meerkosten, die dit tot gevolg heeft, moet als een eenmalige jaarlast in de W&V rekening verantwoord worden (volkshuisvestelijke bijdrage). Het betreft voor deltaWonen een post van € 7,3 miljoen (negatief).

Daarnaast is de verhuurdersheffing over 2021 lager uitgekomen dan begroot. Deze kosten zijn voor een bedrag van € 1,3 miljoen gedaald (positief) als gevolg van de verrekening van diverse RVV-subsidies. Deze RVV-subsidies hebben we verrekend met de aangifte over 2021.Ook is de obligoheffing met € 0,9 miljoen lager uitgekomen dan begroot (positief). Dit komt door de wijziging in de obligoverplichting vanuit het WSW per 1 juli 2021. Sinds 1 juli 2021 onderscheidt het WSW namelijk een ‘jaarlijks obligo’ en een ‘gecommitteerd obligo’. Het gecommitteerd obligo wordt zeker gesteld door middel van een door deelnemers af te sluiten obligolening. Het jaarlijkse obligo bestaat uit een heffing die jaarlijks geïnd kan worden. Het jaarlijks obligo is maximaal 0,33% van het geborgd volume aan leningen. Hier is in de begroting ook mee gerekend. In 2021 was het tarief echter 0,06%.

Het resultaat na belasting bestaat uit ons genormaliseerde bedrijfsresultaat plus het resultaat uit verkoop van vastgoed en projectontwikkeling, vennootschapsbelasting, resultaat deelneming en de verandering in de marktwaarde van ons vastgoed. Dit is in de onderstaande tabel weergegeven, waarbij zichtbaar is hoe het resultaat zich verhoudt ten opzichte van de begroting. 

Het resultaat na belasting komt uit op € 424,5 miljoen. In de begroting was uitgegaan van een resultaat van € 28,4 miljoen.

Het resultaat verkoop en projectontwikkeling komt € 8,0 miljoen hoger uit dan begroot. Dit komt met name doordat de lasten vanuit projectontwikkeling (verantwoording onrendabele top) € 6,8 miljoen hoger uitkomen. Dit jaar hebben wij vier CO₂ projecten die overlopen en waarvoor een voorziening is opgenomen ten aanzien van de onrendabele investering. De hogere verkoopopbrengst van € 0,7 miljoen heeft tevens een positief effect op het resultaat verkoop en projectontwikkeling. Het verkoopresultaat ligt hoger dan begroot vanwege de hogere verkoopprijzen c.q. marktontwikkelingen. Woningen worden nu eenmaal hoog getaxeerd en hierdoor voor een hogere waarde verkocht. Ten slotte dempen de lagere opbrengsten vanuit de geactiveerde productie ad. € 0,6 miljoen het effect in verband met het later starten van projecten.

Het (negatieve) fiscale resultaat bestaat uit de afname van de belastinglatentie en een acute belastinglast en komt voor 2021 uit op € 5,2 miljoen. In de begroting is rekening gehouden met een fiscale last van € 6,0 miljoen. De fiscale winst voor 2021 bedraagt € 25,5 miljoen (2020: € 25,7 miljoen winst). De fiscale winst wordt verrekend met verliescompensatie vanuit het verleden. Derhalve is het verlies volledig onttrokken uit de latentie verliescompensatie. De acute belastinglast 2021 bedraagt hierdoor derhalve € 3,3 miljoen.

De begrote niet-gerealiseerde waardeverandering bedraagt € 7,7 miljoen positief. Onderdeel van de niet-gerealiseerde waardeverandering is de autonome mutatie. Deze is begroot voor een bedrag van € 33,5 miljoen positief. Het verschil van € 25,3 miljoen wordt veroorzaakt door investeringen in nieuwbouw en onderhoud, verkoop en sloop. De werkelijke autonome mutatie bedraagt echter € 406,7 miljoen positief (ongeveer 18,34%). De autonome mutatie wordt bepaald door factoren waar deltaWonen geen invloed op heeft.

Er zijn een aantal factoren die van invloed zijn op de enorme toename in de autonome mutatie. Onder andere door:

• Aanhoudende interesse van binnen- en buitenlandse beleggers voor woningen in Nederland.
• Beleggers die bereid zijn genoegen te nemen met een lager aanvangsrendement. Dit komt mede door de lage rentestand. Tevens wordt de woningmarkt nog steeds als een stabiele belegging gezien;
• De markttrend in Nederland, waarbij woningbeleggers scherpere rendementen hanteren bij een grotere vraag dan aanbod van woningcomplexen in verhuurde staat. Hierdoor zijn hogere marktwaarde/leegwaarde ratio’s en hogere kapitalisatiefactoren zichtbaar in de markt. Daar waar enkele jaren geleden huur-/leegwaarderatio’s van 90% heel normaal waren, zijn er nu gebieden waar de beleggerswaarde hoger ligt dan de leegwaarde.
• Ook constateren we een tegenovergestelde beweging. Het consumentenvertrouwen in de woningmarkt. Dit is als gevolg van oververhitting van de woningmarkt iets afgenomen.
• Aanhoudende lage hypotheekrentes in 2021.

Een nadere toelichting op de marktwaarde en de autonome mutatie is opgenomen in de jaarrekening, onderdeel ‘marktwaarde’. Paragraaf 9.5.2 en 9.5.3.

De resultaten ten opzichte van voorgaand boekjaar

Hieronder lichten we de relevante afwijkingen tussen de resultaten van 2021 en 2020 toe. Voor de toelichting op de winst-en-verliesrekening op basis van de functionele indeling en de gegevens van de balans verwijzen wij naar de jaarrekening 2021. De stijging van het jaarresultaat ten opzichte van voorgaand boekjaar is op hoofdlijnen als volgt te verklaren:

Toelichting bij de resultaten

Het resultaat voor 2021 ligt met € 213,1 miljoen hoger dan voorgaand boekjaar (€ 211,3 miljoen). Hieronder worden de belangrijkste verschillen per onderdeel toegelicht.

Huuropbrengsten

De stijging in de huuropbrengsten met € 3,1 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door de oplevering van nieuwbouwwoningen (€ 1,5 miljoen), de jaarlijkse huurverhoging (vanaf 1 oktober 2020 tot en met 30 juni 2021: € 2,2 miljoen) en harmonisatie (€ 0,2 miljoen). De gemiddelde huurstijging per 1 juli 2021 voor woningen en woongebouwen was nihil (huurbevriezing). De verhogingen voor de bedrijfsruimten bedroegen 1,40% op basis van CPI of een aanpassing volgens geldende huurovereenkomst. Daarnaast is de huurderving afgenomen met 0,3% ten opzichte van voorgaand jaar. De verkoop van vastgoed in 2021 en voorgenomen sloop inclusief de aangevraagde huurverlaging (een afspraak tussen Aedes en de Woonbond biedt mogelijkheid voor huurders om huurverlaging aan te vragen) heeft een remmend effect gehad op de huurontwikkeling (€ -/- 0,8 miljoen).

Overige bedrijfsopbrengsten

De stijging in de overige bedrijfsopbrengsten in 2021 ten opzichte van 2020 met € 0,3 miljoen wordt veroorzaakt door een hogere opbrengst uit zonnepanelen en EPV vergoedingen (€ 0,1 miljoen) en een hoger resultaat uit verkopen onder voorwaarden (VOV) in 2021 (€ 0,2 miljoen) als gevolg van positieve marktwaardeontwikkelingen.

Waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

(Maatschappelijke investeringen)

De waardeveranderingen (im)materiële vaste activa komen voor 2021 uit op € 3,2 miljoen (2020: € 0,3 miljoen positief). Dit is per saldo € 3,5 miljoen lager. Bij nieuwbouwprojecten wordt de onrendabele top vastgesteld op het moment van de goedkeuring van het fasedocument ‘realisatie’. In 2021 is voor geen project (2020: 4 projecten) de goedkeuring gegeven aan het fasedocument ‘realisatie’. Wel is er vanuit het investeringsbesluit besloten om de Anjer/Rozenstraat te slopen in verband met het risico op krakers. Het bijbehorende totaal aan onrendabele top (waardeverandering) bedraagt € 4,2 miljoen (2020: € 1,7 miljoen). De onrendabele top in opgeleverde projecten komt voor 2021 uit op € 0,1 miljoen (positief) (2020 € 0,6 miljoen positief) vanwege lagere werkelijke stichtingskosten, hogere marktwaarden en overige aanpassingen. We constateren dat de marktwaarde verhuurde staat bij oplevering de stichtingskosten regelmatig benadert of zelfs overstijgt. Deze mutatie is verantwoord onder de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille.

In verband met de sterk stijgende huizenprijzen zijn de marktwaardes van de projecten in realisatie geactualiseerd op basis van vergelijkbare complexen die al in exploitatie zijn en dus een marktwaarde in verhuurde staat hebben per 31 december 2021. De stijging van de marktwaardes leidt tot een terugname van de al genomen voorziening op onrendabele projecten van € 1,0 miljoen (2020: € 1,4 miljoen).

Dit jaar hebben wij vanuit planmatig onderhoud vier CO² projecten, die overlopen naar 2022. Hiervoor is een voorziening opgenomen ten aanzien van de onrendabele investering. Bij CO² projecten wordt de onrendabele top vastgesteld op het moment van de goedkeuring van het fasedocument ‘realisatie’. In 2021 is dit voor vier CO2 projecten gebeurd met een onrendabele top van € 5,9 miljoen (2020: € 0).

De actualisatie einde boekjaar komt uit op € 1,2 miljoen door aanpassing(en) in de prognose van de stichtingskosten of marktwaarden. In totaal komt hiermee de voorziening uit op € 7,2 miljoen (2020: € 0).

Onderhoudslasten

De onderhoudskosten zijn uitgesplitst naar de onderdelen niet-cyclisch onderhoud en cyclisch onderhoud. Onder het niet-cyclisch onderhoud vallen de posten dagelijks onderhoud verminderd met de dekking onderhoud in eigen beheer. Onder het cyclisch onderhoud vallen de posten planmatig onderhoud en contractonderhoud.

Dagelijks onderhoud

In onderstaand overzicht worden de gerealiseerde kosten weergegeven in relatie tot aantallen klachten of mutaties en de hieruit voortvloeiende gemiddelden voor 2021 en 2020.  

Klachtenonderhoud

De kosten van het klachtenonderhoud zijn ten opzichte van 2020 toegenomen met circa € 0,6 miljoen. Dit komt door een toename van het aantal orders met 14%. Dit zijn 1.987 meer orders. De kosten per order zijn gestegen ten opzichte van 2020 met circa € 10.

Mutatieonderhoud

De kosten van het mutatieonderhoud zijn ten opzichte van 2020 iets gestegen. Dit is een toename van € 0,1 miljoen. We zien in 2021 een afname van het aantal mutatie orders met bijna 6% (58). Tegelijkertijd zijn de kosten per mutatie gestegen met € 315,- naar € 2.670,- per order (2020: € 2.355). Deze stijging wordt verklaard door de wijziging in het verhuurmutatieproces als gevolg van Corona in 2020: opleveringen hebben voor een groot deel van 2020 op afstand plaatsgevonden. Hierdoor is alleen het hoogst noodzakelijke aan mutatie onderhoud uitgevoerd. Dit is voor 2021 grotendeels conform standaard proces gedaan en eventuele achterstanden zijn ingelopen.

Uren eigen dienst

Voor de uren eigen dienst is de dekking toegenomen met € 0,3 miljoen. In 2020 was het (langdurig) ziekteverzuim hoog en als gevolg van de Corona maatregelen is er tot aan de zomer voor gekozen om alleen spoedreparaties uit te voeren en de niet dringende reparaties uit te stellen. Voor 2021 is de achterstand grotendeels ingelopen en wordt het proces weer standaard volledig uitgevoerd. 

Onderhoudslasten (cyclisch, planmatig, en contractonderhoud) 

Onder de cyclische onderhoudslasten vallen onder andere kosten voor planmatig onderhoud, contractonderhoud en onderhoudskosten voor VVE’s. De cyclische onderhoudslast komt in 2021 uit op € 12 miljoen. Het grootste aandeel hierin komt voort uit planmatig onderhoud met circa € 7,8 miljoen.

Planmatig onderhoud

Voor 2021 stonden in totaal 168 projecten gepland met een begroot bedrag van € 24,6 miljoen. Dit is inclusief € 0,6 miljoen aan uitgaven die eind 2020 zijn doorgeschoven naar 2021. Aan de begroting is nog een budget van € 0,4 miljoen toegevoegd als gevolg van een wettelijke verplichting rondom brandveiligheid. Het totaal budget voor 2021 komt hiermee uit op € 25,0 miljoen.

Van de 168 projecten zijn 131 projecten aanbesteed en uitgevoerd voor een bedrag van € 12,5 miljoen. Acht projecten, waaronder de grote CO²-renovaties, ad. € 14,1 miljoen, zijn opnieuw begroot in 2022 en vier projecten zijn komen te vervallen. Per einde jaar was er sprake van overloop bij 29 projecten voor een totaal van € 1,7 miljoen. Voor bijna al deze projecten is reeds een verplichting aangegaan of een opdracht verstrekt, maar deze konden niet meer in 2021 uitgevoerd worden.  

De grote verschuiving van projecten naar 2022 heeft te maken gehad met de extra maatregelen die moeten worden genomen rond corona, de beperkte capaciteit van aannemers door de hoge vraag in de markt en onderbezetting op de afdeling planmatig onderhoud. De verschuiving is te zien in de cijfers en blijkt uit een lagere realisatie in 2021 ten opzichte van 2020.

De onderhoudslasten komen voor 2021 uit op € 9,6 miljoen (2020: € 7,6 miljoen). De onderhoudslasten zijn t.o.v. van 2020 met circa € 2,0 miljoen toegenomen. Dit komt onder andere door het plaatsen van extra brandwerende maatregelen en de cycli van het onderhoud.

Activeringen

De totale uitgaven voor 2021 bedroegen € 12,5 miljoen, waarvan € 2,9 miljoen (23%) is geactiveerd. De activering is gedaan conform het vastgestelde activeringsbeleid. De activering in 2021 ligt aanzienlijk lager dan in 2020. Van activering is hoofdzakelijk sprake bij de grote CO²-renovaties waar sprake is van woningverbetering. In 2021 zijn de vier grote CO²-renovaties opgestart, maar de afronding hiervan is doorgeschoven naar 2022. Voor deze renovaties zijn al wel (beperkte) kosten gemaakt en geactiveerd, maar verre weg het overgrote deel van de kosten wordt gemaakt in 2022. Hierdoor is de activering en de activering per woning een stuk lager dan in 2020.

Deelnemerspercentage
In onderstaande infographic staat de informatie in het kader van de uitgevoerde woningverbeteringen 2020-2021 weergegeven:
In 2021 zijn 121 woningen onderworpen aan CO²-renovatie met een deelnemerspercentage van 99%.

Planmatig onderhoud & Woningverbetering (WVB) per gemeente

De kosten voor planmatig onderhoud en woningverbetering verschillen per gemeente. Dit is afhankelijk van de planning op basis van de MJOB. Ieder jaar wordt goed onderzocht bij welke complexen onderhoud het hardst nodig is binnen de vastgoedportefeuille. In onderstaande tabel is de realisatie per gemeente weergegeven. Er is inzichtelijk gemaakt bij hoeveel complexen er sprake is geweest van planmatig onderhoud en woningverbetering. Bij planmatig onderhoud is er ook sprake van projecten die niet van toepassing zijn op één complex, maar op diverse complexen of algemene kosten bevatten (bijv. verplichte brandveiligheidsmaatregelen). Deze kosten zijn apart inzichtelijk gemaakt. 

In de tabel is te zien dat de meeste kosten zijn gemaakt in de gemeente Zwolle. Hier heeft deltaWonen ook haar meeste woningen in bezit. De kosten per complex zijn ook het hoogst, omdat in verhouding het meest wordt uitgegeven. Ook bij woningverbetering is hier sprake van. In de gemeente Oldebroek is de gemiddelde woningverbetering per woning het hoogst (€ 37.641), omdat in 2021 een volledig CO²-renovatie is uitgevoerd. Bij dit project is sprake geweest van een uitgebreide renovatie.

In totaal zijn er 519 woningen aangepakt met een gemiddelde van € 5.500 per woning. 

Verduurzamingsambitie 

De verduurzamingsambitie van deltaWonen is groot. Het doel is om in 2050 volledig CO²-neutraal te zijn. Daarom is het van belang om de woningen, die nog niet voldoende duurzaam zijn, aan te pakken. In 2021 is er bij 121 woningen sprake geweest van een CO²-renovatie (479 woningen in 2020). Bij deze grootschalige renovaties wordt de schil van de woning verduurzaamd door een betere isolatie. Daarnaast wordt er een warmte-terugwinsysteem (WTW) geïnstalleerd en indien nodig worden de interne bouwdelen (badkamers, keukens en toiletten) vervangen. Hierbij is er altijd sprake van woningverbetering, waardoor de warmtevraag per woning lager wordt en het energielabel beter.

In mei 2021 is de norm voor de duurzaamheid van een woning veranderd van EI-index naar warmtevraag/m2. Als gevolg van deze nieuwe regelgeving is na de conversie van de software verschuivingen in energielabels opgetreden, zowel naar boven als naar beneden.

Onderstaande grafiek geeft in geel de CO² - uitstoot weer volgens de oude methode ‘Nader Voorschrift’ en in blauw de CO²-uitstoot volgens de nieuwe norm NTA8800. Hier is over de jaren heen duidelijk een dalende trend te zien. Door de aanpassing in definitie komen we iets hoger uit, maar vervolgens zie je dit ook weer dalen. 

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten komen € 7,4 miljoen hoger uit dan het voorgaande boekjaar.

Ondanks eerdere financiële steun en tien jaar saneren blijkt het voor Vestia niet mogelijk zodanig te herstellen, dat zij de noodzakelijke volkshuisvestelijke taken kan uitvoeren. Door de grote en dure leningenportefeuille zijn de rentelasten van Vestia in vergelijking met collega-corporaties bijna twee keer zo hoog. Vestia presteert daardoor volkshuisvestelijk onvoldoende en daar lijden huurders en gemeenten onder. Daarnaast legt Vestia door haar omvang en de leningenportefeuille een te groot beslag op het risico voor het borgingstelsel van de sector. Een groot aantal corporaties, waaronder deltaWonen, heeft aangegeven mee te willen werken aan de ‘leningruil Vestia’. Dit houdt in dat deltaWonen (samen met de deelnemende corporaties), de hoge rentelasten van Vestia structureel verlaagd, door dure (hoogrentende) leningen van Vestia te ruilen met eigen, nieuw aangetrokken, marktconforme leningen. Eenmalig wordt het verschil tussen de marktwaarde van de verkregen lening en de nominale waarde van de aan Vestia overgedragen lening ten laste van het resultaat gebracht, ook wel de volkshuisvestelijke bijdrage genoemd. Voor deltaWonen is de (eenmalige) volkshuisvestelijke bijdrage inzake de leningruil met Vestia groot € 7,3 miljoen.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De niet-gerealiseerde waardeverandering is in 2021 € 410,4 miljoen positief en komt daarmee € 230,4 miljoen hoger uit dan in 2020. Onze woningen zijn dus in 2021 (nog) meer waard geworden. De belangrijkste oorzaken van deze stijging zijn de leegwaarde, markthuur en restwaarde (op basis van de exit yield). Deze zijn vastgesteld op basis van de best vergelijkbare transacties uit 2021. In 2021 was de vraag naar beleggingstransacties van residentieel vastgoed weer zeer hoog, groter dan het aanbod. Dit heeft tot gevolg dat de aanvangsrendementen verder zijn gedaald. Dit vertaalt zich ook in een stijgende leegwaarde, markthuur en een dalende exit yield, waarbij een hogere eindwaarde wordt ingerekend vanwege de grote vraag en de daaruit volgende verwachte waardeontwikkeling. Daarnaast zijn er andere oorzaken die de niet-gerealiseerde waardeveranderingen beïnvloeden: mutatiegraden, huuropbrengsten en VTW-normen voor onderhouds- en beheerlasten.

Vanuit ons onderhoudsprogramma is het effect van het geactiveerde onderhoud van € 4,3 miljoen een verlaging van de niet-gerealiseerde waardeverandering (2020: een activering van € 18,4 miljoen). Een deel van onze onderhoudsuitgaven activeren we op complexniveau. Deze activering leidt niet tot een evenredige stijging van de marktwaarde van het betreffende complex. Daarom nemen we deze post als last mee in de niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille.

Financiële baten en lasten

Door de positieve renteontwikkeling, het later aantrekken van leningen (het later starten van projecten), het inzetten op lagere financieringslasten en een gezonde spread van renteherzieningen en aflossingen over de jaren heen, zien wij in 2021 de rentelasten verder afnemen. Het saldo van de financiële baten en lasten van € 11,7 miljoen komt € 0,3 miljoen lager uit dan in 2020 (€ 12,0 miljoen). De gemiddelde rentevoet van 2,23% in 2021 is ten opzichte van 2020 gedaald met circa 5 basispunten. Het verloop van de langlopende leningen wordt verderop toegelicht in paragraaf 8.5 Treasury.

Lonen en salarissen, pensioenen en sociale lasten

In 2021 is de pensioenpremie gewijzigd en omlaag bijgesteld met 3,7% (door het vervallen van de VPL premie). Hierdoor zijn de personeelskosten lager uitgevallen dan in 2020. In 2021 hebben we een hoger aantal fte’s ten opzichte van 2020. Het hogere aantal fte’s komt onder andere door het opvullen van openstaande vacatures. De jaarlijkse salarisstijging heeft eveneens een effect op de salariskosten.

Vennootschapsbelasting

De lagere last voor de vennootschapsbelasting wordt met name veroorzaakt door het vrijvallen van een aantal belastinglatenties (geen verrekenbare verliezen meer in 2021 en de vrijval van de latentie op disagio leningen en derivaten). Voor 2021 komt het fiscaal resultaat uit op een winst van € 25,5 miljoen. In 2020 was dit een fiscaal resultaat van € 25,7 miljoen. De fiscale winst wordt gedeeltelijk verrekend met verliescompensatie vanuit het verleden. Derhalve is het verlies volledig onttrokken uit de latentie verliescompensatie. Hierdoor ontstaat er voor 2021 een acute belastinglast van € 3,3 miljoen.

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde

Het jaar 2021 kenmerkt zich door een opnieuw sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2020. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft de interesse toenemen bij binnen- en buitenlandse beleggers. Voor de woningportefeuille van deltaWonen heeft dit voor een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale omvang van de woningportefeuille is met circa € 437 miljoen gegroeid naar een waarde van € 2,7 miljard. Dit betreft een waardegroei van ongeveer 19,7%.

De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en het geringe aanbod resulteren in een leegwaardegroei per m² van onze vastgoedportefeuille. Ook de lage rentestand is hierin een bepalende factor.

De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed heeft een neerwaartse invloed gehad op de waardeontwikkeling. De ontwikkeling van de contracthuur is licht negatief mede door de huurbevriezing en door onze streefhuurberekening gebaseerd op passend toewijzen. Hiermee geven wij invulling aan onze maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid.

Beleidsmatige beschouwing op de beleidswaarde

De corporatiesector rapporteert dit jaar voor de vierde keer over de beleidswaarde.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat die hierboven staat toegelicht. Dit komt omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. De norm Loan to Value op beleidswaarde, in het kader van verticaal toezicht door de Autoriteit woningcorporaties en het WSW, bedraagt op dit moment 85%.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. Dit is in het bijzonder van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en is tevens de grootste schattingspost van het bestuur voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat. Daarbij zoeken we in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting geven we nadere duiding aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de DCF-berekening van de marktwaarde. De (lagere) waarde die ontstaat is de ‘beleidswaarde’. Het verschil tussen markt- en beleidswaarde heet de ‘maatschappelijk bestemming’. Het onderstaande figuur geeft visueel de stappen weer van marktwaarde naar beleidswaarde. In de waarderingsgrondslagen bij de jaarrekening worden de vier stappen uitgebreid toegelicht. 

Beleidsmatige beschouwing verschil marktwaarde en beleidswaarde

Algemeen

De vermogenspositie bepaalt de financiële continuïteit van deltaWonen en of zij op langere termijn haar maatschappelijke taak kan invullen. Externe toezichthouders beoordelen de vermogenspositie in relatie tot onze voorgenomen activiteiten (maatschappelijke prestaties). De omvang van het eigen vermogen is echter sterk afhankelijk van de waardering van het vastgoed.

De waardering van het vastgoed in de jaarrekening is gebaseerd op marktwaarde in verhuurde staat. De omvang van het daarbij gepresenteerde eigen vermogen geeft een indruk van onze financiële armslag, die natuurlijk niet vanzelfsprekend is. Onze financiële armslag wordt bepaald door de verdiencapaciteit van ons vastgoed: de beleidswaarde.

Daarmee is de marktwaarde in verhuurde staat (=balanswaardering in de jaarrekening) geen juiste weergave van onze verdiencapaciteit als woningcorporatie. De waardering van het vastgoed is consistent met voorgaande jaren, in overeenstemming met geldende grondslagen voor de jaarrekening 2021 en in overeenstemming met de voor 2021 wettelijk voorgeschreven waarderingsgrondslag, zoals opgenomen in de Woningwet, en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarrekening. De waardering van het vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat maakt deltaWonen dan ook niet rijker.

Per 31 december 2021 is in totaal € 1.589 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2020: € 1.190 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van deltaWonen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat het de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, wordt van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst wordt gerealiseerd.

Het verhaal bij de marktwaarde

De marktwaarde biedt waardevolle extra informatie over de verdiencapaciteit van onze corporatie, maar het vereist wel een nadere analyse om de betekenis van deze extra informatie beleidsmatig te kunnen duiden. De marktwaarde toont namelijk een andere invalshoek op de bestaande verdiencapaciteit van ons vastgoed. Het beleidsmatige uitgangspunt dat het vastgoed op basis van volkshuisvestelijke overwegingen wordt geëxploiteerd, zoals vastgelegd in ons Portefeuille- en Assetmanagementbeleid, laten wij namelijk niet los. Ondanks de waardering van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat, kiezen we daarom niet voor een marktconforme exploitatie. Er ontstaat daarnaast ook geen financiële ruimte om aanvullende investeringen te doen, boven de inmiddels door ons voorgenomen investeringen.

De beleidswaarde gaat uit van het eigen corporatiebeleid, zoals het huur-, onderhoud- en beheerkostenbeleid. Bij de marktwaarde wordt daarentegen uitgegaan van kasstromen gebaseerd op marktgegevens, zoals markthuur en objectieve normen voor onderhoud en beheer. De marktwaarde in verhuurde staat is circa 72% (2020: 75%) van de leegwaarde. De beleidswaarde is 34% (2020: 39%) van de leegwaarde.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2021 bestaat uit de volgende onderdelen:

De beleidswaarde in 2021 is gestegen met € 138 miljoen ten opzichte van 2020. Deze stijging heeft verschillende oorzaken met positieve en negatieve effecten. De jaarlijkse aanpassing van de streefhuur geeft in 2021 een positief effect van € 25 miljoen. Wegens aanpassing van regelgeving wordt vanaf 2021 het geactiveerde planmatig onderhoud meegerekend in de onderhoudsnorm, met  een negatief effect van € 120 miljoen. De gemiddelde disconteringsvoet doorexploiteren is gedaald, met een positief effect op de beleidswaarde van € 113 miljoen. De tariefsverlaging van de verhuurdersheffing geeft een verhoging van € 154 miljoen. Per saldo bedragen de overige mutaties € 34 miljoen.

Effectiviteit en efficiency van het gevoerde beleidWaardering op marktwaarde draagt bij aan de kwaliteit van het investeringsbeleid van deltaWonen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een maat voor het economisch offer dat deltaWonen brengt voor haar maatschappelijke missie. Het is het geld dat deltaWonen “bewust laat lopen”. Het verschil in beleids- en marktwaarde is ook een hulpmiddel bij het zoeken naar optimalisatie van de eigen kasstromen door toetsing daarvan aan de marktconforme kasstromen in de marktwaarde.

Door het afpellen van de verschillen kunnen we inzicht krijgen in hoeverre de offers (on)bewust worden gedaan. In ons investeringsstatuut hebben wij deze verschillen en keuzes inzichtelijk gemaakt.

Door de marktwaarde als uitgangspunt te nemen voor de waardering van het vastgoed, wordt een marktconforme exploitatie van het vastgoed het referentiekader. Daar kan het door deltaWonen gevoerde beleid tegen worden afgezet. Iedere beleidskeuze, met als gevolg dat de gepresenteerde marktwaarde niet wordt gerealiseerd, moet inhoudelijk dan wel volkshuisvestelijk gerechtvaardigd zijn. Het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de leegwaarde wordt in feite veroorzaakt door de contractuele beklemming die rust op de (verhuurde) woningen vanuit onze primaire doelstellingen en deels door inefficiëncy.

De afslagen op het gepresenteerde eigen vermogen kennen de volgende beleidsmatige oorzaken:

• de volkshuisvestelijke bestemming is gebaseerd op ons Portefeuille- en Assetmanagementbeleid en gericht op doorexploitatie en de streefhuren die passen bij de verwachte ontwikkeling van de omvang en samenstelling van de doelgroep, de wensportefeuille en de prestatieafspraken die in dit kader met de gemeenten zijn gemaakt.
• de bedrijfsmatige bestemming wordt veroorzaakt door extra kosten die onvermijdelijk dan wel aantoonbaar nodig zijn, zoals de extra administratieve lasten als gevolg van de bijzondere eisen die aan corporaties worden gesteld op het terrein van verslaglegging en verantwoording(compliance), extra kosten voor woonruimteverdeling, het sociale beheer en onderhoudskosten. Sectorspecifieke benchmarks dragen bij aan de beoordeling van ons kostenniveau in relatie tot de geleverde kwaliteit.
• het beoordelingskader voor de risicobeoordeling door het WSW en de continuïteitsbeoordelingdoor de Autoriteit woningcorporaties vormen de basis voor ons financiële toetsingskader. Een belangrijk risico voor deltaWonen is het overheidsbeleid. Omdat wij het overheidsbeleid niet direct kunnen beïnvloeden, heeft deltaWonen een aantal normen uit haar financiële toetsingskader strenger gesteld dan de normen van de externe toezichthouders. Hiermee voorkomen we dat deltaWonen bij iedere wijziging in overheidsbeleid direct moet bijsturen op de realisatie van haar plannen.
• het onrendabele deel van de beleidsmatig ingevulde investeringscapaciteit, is gebaseerd op ons Portefeuille- en Assetmanagementbeleid en de daarover gemaakte afspraken met bewoners en gemeenten. De hoogte van de voorgenomen investeringen staan in een juiste verhouding tot de volkshuisvestelijke prestaties die ermee worden geleverd.

Met onze portefeuillesturing en een efficiënte bedrijfsvoering trachten wij de afslagen te beheersen. Passend leiderschap, informatiemanagement en adequaat risicomanagement zijn hierbij van groot belang.

Zoals ieder bedrijf wil deltaWonen financieel gezond blijven. Om dit te toetsen, hanteren we een vaste set met financiële toetsingskaders. De financiële resultaten en de meerjarenbegroting worden hierop beoordeeld. Jaarlijks wordt het toetsingskader herijkt. Bij dit herijken is rekening gehouden met de splitsing van de DAEB en niet-DAEB activiteiten en wordt onder andere rekening gehouden met bijstellingen in de normen van de externe toezichthouders (ILT en WSW). Verder houden we rekening met de eisen die banken hanteren voor het eventueel aangaan van commerciële financiering.

In 2018 hebben de Aw en het WSW hun gezamenlijk beoordelingskader gepubliceerd. Een belangrijke wijziging betrof de vervanging van de bedrijfswaarde door de beleidswaarde. Voor de LTV op beleidswaarde heeft het WSW en de Aw aangegeven dat de norm herijkt gaat worden voor 2020. Dat is gedaan en de normering is omhoog gegaan.

Dat samen met het feit dat de beleidswaarde wordt beïnvloed door de marktontwikkelingen was voor deltaWonen reden om een nieuwe norm voor de operationele kasstromen toe te voegen. Er is gekozen om voor de interne normering kritisch te kijken naar de ICR in relatie tot het onrendabele gedeelte van de investeringen in nieuwbouw en onderhoud. Uitgangspunt is dat we voor onrendabele investeringen geen externe financiering aan willen trekken, omdat we dan gaan interen op het eigen vermogen. Onrendabele investeringen willen we uit de operationele kasstromen betalen. Hiermee borgen we dat er in de toekomst ook voldoende kasstromen zijn om te kunnen blijven investeren.

Naast de aanpassing van de LTV-norm hebben de Aw en het WSW voor 2020 de dekkingsratio en het onderpandrisico toegevoegd aan de normering. Hierbij wordt voor het dekkingsratio voor het eerst rekening gehouden met de marktwaarde van de leningenportefeuille. Het gaat hier om twee discontinuïteitsratio’s.

Voor de overige normen hanteert deltaWonen dezelfde beleidslijnen als voorgaande jaren om financieel gezond te blijven.

De realisatie voor 2021 en 2020 ten opzichte van het financiële toetsingskader van deltaWonen ziet er als volgt uit: 

De financiële ratio’s voldoen in 2021 allemaal aan de interne normen.

1)     In 2020 komt, door het kunnen verrekenen van de verliescompensatie bij de niet-DAEB tak, de ICR bij de niet-DAEB tak ruimschoots boven de norm uit. In 2021 speelt dit niet meer en is zichtbaar dat de ICR in de niet-DAEB tak sterk afneemt.
2)De norm is gebaseerd op de gemiddelde lasten gedurende de komende 10 jaar.
3)Dit betreffen interne normen, niet de WSW normen.
4)In het financiële toetsingskader van deltaWonen hebben we in het verleden een norm voor de gemiddelde onderhoudskosten voor de zichtperiode van de begroting vastgesteld. We hebben dat gedaan om op hoog niveau zicht te houden op de omvang van het onderhoudsprogramma en enig gevoel te hebben over de efficiency van het proces. De norm uit het verleden is echter gekoppeld aan het oude ambitieniveau. Met het koersplan Groei en Geluk kiezen we voor CO² neutraliteit en circulariteit. De duurzaamheidsinvesteringen gaan dus flink omhoog. In 2021 hebben we de norm uitgewerkt en bepaald. In 2022 gaan we deze norm meten en evalueren.

Met haar brief van 17 januari 2022 geeft de Autoriteit woningcorporaties haar oordeel over de rechtmatigheid voor het verslagjaar 2020. De autoriteit is van mening dat deltaWonen in 2020 heeft voldaan aan de criteria om in aanmerking te komen voor staatssteun, voldoet aan de WNT-normen, er geen sprake is van overcompensatie, er voldoende afgelost is op de interne startlening voor niet-DAEB en er voor de overige te beoordelen onderdelen geen onrechtmatigheden zijn geconstateerd. Dit met uitzondering van de ‘huursom’. DeltaWonen heeft voor 2020 een huursomstijging gekend van 2,83 procent, waar de maximale huursomstijging 2,6 procent bedroeg. DeltaWonen krijgt de ruimte deze overschrijding in 2022 te compenseren. DeltaWonen heeft de definitieve toezichtbrief 2021 van de Autoriteit woningcorporaties ontvangen op 16 maart 2022. Verder hebben we op 7 januari 2022 de beoordelingsbrief 2021, op 6 augustus 2021 de borgingsbrief 2021-2023 (borgingsplafond, borgbaarheid, risicoprofiel en financiële analyse) en op 23 november 2021 de aangepaste borgingsbrief (naar aanleiding van de leningruil met Vestia) van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw ontvangen. Het WSW geeft aan, dat, vooral door de ruime financiële ratio's, het risicoprofiel gemiddeld tot laag is. Het WSW ervaart deltaWonen als een professionele organisatie met een hoog ambitieniveau, zowel op het gebied van nieuwbouw als op het vlak van verduurzaming. Groei vindt op verantwoorde wijze plaats, waarbij de ingerekende ambities voor de prognoseperiode tot en met 2025 haalbaar zijn.

Daarnaast zijn de volgende acties uitgevoerd:

• De treasurycommissie is in 2021 vier maal bijeen geweest (9 maart, 6 juli, 28 september en 7 december). Tijdens deze bijeenkomsten kwamen onder andere de actualiteiten vanuit de deelnemersraad WSW, marktontwikkelingen (o.a. renteontwikkelingen & wet- en regelgeving), beschikbaarheid van financiering (waaronder aanbieders), borgingsplafond, liquiditeitsprognoses DAEB en niet-DAEB, schuldrest per verhuureenheid, beoordelingskader WSW en renterisico’s aan de orde. Bovendien zijn de voorgenomen transactievoorstellen besproken.

• Op 20 september 2021 is de auditcommissie middels een door Thésor Treasury gegeven presentatie meegenomen in de financierbaarheid van DAEB en niet-DAEB.

DeltaWonen is niet voornemens om in 2022 nieuwe derivaten af te sluiten. Eventuele derivaten-transacties die voortvloeien uit het ‘beheer’ van de bestaande portefeuille, zullen aan de RvC voorgelegd worden.

Verantwoording over interne organisatie rondom derivaten

In ons treasurystatuut en ons jaarlijkse treasuryjaarplan ligt de interne organisatiestructuur betreffende aanschaf en gebruik van financiële derivaten vast. Daaronder in elk geval regels ten aanzien van bevoegdheden en mandatering, interne controle, interne verantwoording, rol en betrokkenheid van de externe accountant en rol en betrokkenheid van het orgaan waaraan het toezicht op het bestuur is opgedragen. Voor wat betreft het afsluiten en eventueel aanpassen van derivaten zijn alle acties die buiten het operationele gebeuren van de al afgesloten derivaten valt, onderhevig aan de goedkeuring van de raad van commissarissen.

In de treasurybijeenkomsten worden de derivatenrapportages en de risicoanalyses behandeld. Diverse onderdelen van deze uitgebreide rapportage en risicoanalyses worden opgenomen en behandeld in de kwartaalrapportages voor de auditcommissie en de raad van commissarissen.

Waarborging van voldoende interne professionaliteit betreffende financiële derivaten

De waarborging vindt met name plaats door een stevige lijn met onze professionele treasury-adviseur Thésor bekend in en met de sector. Thésor heeft meer dan 100 woningcorporaties als klant. Ook binnen de organisatie zijn er medewerkers die diverse treasury-opleidingen en -trainingen hebben gevolgd. Er is voldoende kennis aanwezig over de huidige bij deltaWonen aanwezige derivaat-producten. DeltaWonen heeft in het verleden 5 payer swaps afgesloten. Hierover is regelmatig in een Aw-stresstest gerapporteerd. Per 31 december 2021 zijn er nog 2 payer swaps actief. Bij geen van deze swaps is sprake van eventuele “margin-calls”.

DeltaWonen heeft al jaren als beleid om geen nieuwe swaps meer af te sluiten. De laatste transactie vond plaats op 22 juli 2007. Op afroep wordt de auditcommissie en/of raad van commissarissen bijgepraat door Thésor. Zo is aan de voltallige raad van commissarissen door Thésor in de afgelopen jaren voorlichting gegeven over de actualiteiten op het gebied van treasury bij woningcorporaties. Hierbij is ook stilgestaan bij de risico’s die deltaWonen loopt ten aanzien van de door ons in gebruik zijnde producten. Ook tijdens andere vergaderingen is en wordt meermaals stilgestaan bij dit onderwerp.

In de bovenstaande basisrenteleningen is een embedded derivaat besloten. Deze wordt in de jaarrekening van deltaWonen niet gescheiden van het basiscontract, omdat er een nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract.

Als bij het moment opslagherziening geen overeenstemming met de bank wordt bereikt over de aanpassing van de kredietopslag, kan de leningovereenkomst worden beëindigd. Er vindt in dat geval op de herzieningsdatum een verrekening plaats van de dan geldende marktwaarde. Deze marktwaarde wordt berekend door het verschil tussen de contractuele basisrente en de op dat moment geldende marktrente. De eventuele marktwaardeverrekening brengt voor deltaWonen een liquiditeitsrisico met zich mee.

Renterisicospreiding

Alle activiteiten zijn gericht op (rente)risicospreiding, het voorzien in de financieringsbehoefte en verlaging van de gemiddelde rentekostenvoet. Onderstaande grafiek geeft een beeld van het verloop van het renterisico. Aantrekken van leningen voor nieuwe projecten en andere treasury-activiteiten zijn erop gericht het renterisico in 2022 en verder omlaag te brengen.

In alle jaren voldoet het relatief renterisico aan de norm van 15%. De geplande investeringen veroorzaken het jaarlijkse renterisico. Het relatief renterisico is in 2023 maximaal met een percentage van afgerond 15%. Exclusief investeringen is het renterisico in dat jaar bijna 2%.

Beleggingen en leningen u/g

Ultimo 2021 zijn geen beleggingen en/of leningen u/g van toepassing.

Leningenportefeuille

Het schuldrestant van de leningenportefeuille per 31 december 2021 bedraagt € 521 miljoen (inclusief € 20 miljoen tijdelijke aflossingen), met een gemiddelde rentevoet van 2,23%. De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 674 miljoen (inclusief opgelopen rente). Voor de bepaling van de disconteringsvoet (gebruikt voor de berekening van de marktwaarde) is geen rekening gehouden met een eventuele kredietopslag. De komende jaren vertoont de gemiddelde rente van de leningenportefeuille, uitgaande van geprognosticeerde gemiddelde rentepercentages variërend van 0,75% tot 1,40% bij (her)financieringen en conversies, het in de onderstaande tabel gegeven beeld. Alle genoemde transacties tot en met 31 december 2021 zijn verwerkt.

DeltaWonen had een aantal deelnemingen die in meer of mindere mate met ons verbonden waren vanwege het volkshuisvestelijk belang. Gezien de huidige volkshuisvestelijke belangen heeft deltaWonen de afgelopen jaren een actief beleid gevoerd om het aantal verbindingen te beperken. Vanaf 2018 hebben wij geen materiële verbindingen meer. 

DeltaWonen heeft haar middelen in 2021 uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Daarbij hebben we voortdurend een goede balans gezocht tussen maatschappelijke en financiële doelstellingen. DeltaWonen verklaart kennis te hebben genomen van de Aedes-code en het daarbij behorende reglement, onderschrijft de inhoud daarvan, handelt naar inhoud en geest van de code en neemt het reglement in acht.