2. De klant voorop

Wij vinden het heel belangrijk dat onze huurders zelf kunnen kiezen via welk communicatiekanaal ze contact met ons willen opnemen. Op jaarbasis waren er ruim 60.000 klantcontacten. De telefoon is met 75% van deze contacten het favoriete contactkanaal van onze huurders. Eén van de belangrijkste pijlers op de afdeling Klantadvies is het servicelevel. Dit cijfer zegt iets over de snelheid waarmee wij de telefoon opnemen. Het doel is om in ieder geval 80% van de telefoontjes binnen 30 seconden te beantwoorden. In 2024 lukte dit in 79% van de gevallen. Daarnaast willen we 80% van de telefoontjes in één keer zelf afhandelen. De achterliggende gedachte is dat het voor een klant fijn is om in één keer geholpen te worden, zonder dat hij wordt doorverbonden. Dat lukte in 2024 in 78% van de gevallen.

Naast de telefoon worden ook WhatsApp en de chat vaker door onze huurders gebruikt om vragen te stellen en zaken te regelen. Ook neemt het aantal huurders toe dat zaken online via de website regelt. Wij willen al onze kanalen nóg toegankelijker maken, zodat elke huurder zo prettig mogelijk geholpen wordt op het kanaal van zijn of haar voorkeur. Omdat we de mogelijkheid tot persoonlijk contact belangrijk vinden, hebben we de openingstijden van onze kantoren in Zwolle en Kampen verruimd.

Wij vinden het belangrijk dat klanten tevreden zijn en we vragen hen op verschillende manieren of dit inderdaad het geval is. Door middel van een digitale enquête meet deltaWonen de klanttevredenheid bij de vertrekkende huurder, de nieuwe huurder en bij een reparatieverzoek. Digitale klantmetingen helpen ons om erachter te komen wat goed gaat in onze dienstverlening en wat beter kan. Iedere maand verzenden we een online vragenlijst aan huurders met wie we contact hebben gehad.

Ook meten we de klanttevredenheid op eerstelijns klantcontact. Eerstelijns klantcontact bij klantadvies houdt in dat klantadviseurs de eerste aanspreekpunten zijn voor klanten. Dit betekent dat zij verantwoordelijk zijn voor het direct afhandelen van klantvragen en -problemen zonder dat deze hoeven te worden doorverwezen naar andere afdelingen. Het doel is om zoveel mogelijk vragen in één keer op te lossen, wat bijdraagt aan een hogere klanttevredenheid. Huurders worden na een contact met een medewerker van de afdeling Klantadvies bevraagd over hun klantervaring. Wordt er goed naar hen geluisterd? Krijgt men persoonlijk advies? Wordt er met hen meegedacht? Krijgt men een duidelijk antwoord? Weet een huurder na het contact waar hij aan toe is? En overtreft het contact met deltaWonen zijn of haar verwachting? Door de klantervaring te achterhalen, hebben we drie van onze vijf klantbeloften meetbaar gemaakt. De belofte dat huurders welkom zijn, wordt gewaardeerd met een 8.6. De taal die we spreken is duidelijk en dat waardeert de klant met een 8.8. Bovendien ervaren huurders dat deltaWonen inderdaad een stapje extra doet. Deze derde belofte wordt gewaardeerd met een 8.4. De gemiddelde tevredenheid over de medewerkers die 80% van alle huurdersvragen afhandelen, komt daarmee uit op een 8.6.

In 2024 hebben we opnieuw goede scores behaald in de jaarlijkse Aedes-benchmark. In deze benchmark worden prestaties van woningcorporaties landelijk met elkaar vergeleken. DeltaWonen behaalde net als voorgaande jaren twee keer een A-status (Huurdersoordeel en Duurzaamheid) en twee keer een B-status (Bedrijfslasten en Onderhoud & Verbeteringen).

We zijn blij dat huurders onze dienstverlening en bijdrage aan betaalbare, duurzame woningen waardeerden met prachtige rapportcijfers die rond of boven het landelijke gemiddelde liggen. De mening van huurders is belangrijk voor ons. Wij willen namelijk dat iedereen zich welkom voelt bij deltaWonen.

Zoals vermeld, scoort deltaWonen een A-status op het prestatieveld ‘Duurzaamheid’. Daar zijn we erg trots op. Vooral ook omdat veel mensen in financiële nood dreigden te komen door de hoge energieprijzen. Door het energieverbruik in onze huurwoningen te verminderen, dragen we ook bij aan stabiele woonlasten voor onze huurders. Daarnaast zien wij het als een belangrijke taak om bij te dragen aan een gezond klimaat.

Op het prestatieveld ‘Onderhoud en verbeteringen’ hebben we net als in 2023 een B-status gekregen. We scoorden wel iets beter op het gebied ‘Energie en woningkwaliteit’ dan in het jaar ervoor. Ook scoorden we hoger bij de vertrokken huurders dan in het jaar ervoor, maar net weer wat lager bij de nieuwe huurders. Daarom bleven de einduitkomsten hetzelfde. Net als in 2023 liggen onze bedrijfslasten net iets boven het gemiddelde.

Met doorstroom bevorderen we het passend wonen en verlengen we de keten van verhuizingen. Als een huurder een woning achterlaat, wordt deze weer verhuurd aan een nieuwe huurder. Deze tweede huurder laat ook weer een woning achter, enzovoorts. Zo verlengen we de keten en is er beweging op de woningmarkt. In 2025 zullen we duidelijk beleid maken voor doorstroom, zodat er eenduidigheid komt in onze acties en we doelen meetbaar maken.

Oldebroek
In Wezep werd in 2024 het project met de verhuiscoach vervolgd. Een verhuiscoach voert gesprekken met senioren die erin geïnteresseerd zijn om vanuit hun eengezinswoning te verhuizen naar een kleinere woonplek die aansluit op hun huidige woonbehoeften. De gesprekken zijn vooral bedoeld om drempels weg te nemen voor een mogelijke verhuizing. Een deel van de senioren staat niet meer ingeschreven in het woningzoekendensysteem. Daar begint elke verhuizing. De senioren worden erop gewezen dat ze als doorstromer soms voorrang hebben en dat de woning die zij passend vinden, niet alleen afhankelijk is van de inschrijftijd die ze hebben opgebouwd.

Zwolle
In Zwolle heeft de gemeente samen met de corporaties een actieplan samengesteld. Hierin staan vijftien te nemen of te onderzoeken acties die kunnen bijdragen aan doorstroom. DeltaWonen onderzoekt nu de inzet van het behoud van inschrijftijd voor senioren die een grote woning achterlaten en een kleinere woning willen betrekken. Ook wordt er gekeken naar het voorkomen van dubbele maandlasten bij het verlaten van de oude woning en de start van verhuur van de nieuwe woning.

In de maand oktober hebben we een pilot gedraaid. Tijdens de pilot hebben we één op de twee woningen geadverteerd met voorrang voor doorstromers. Ondanks het feit dat het technisch nog moeilijk is om hier rapportages op uit te draaien, zien we dat dit wel voor meer doorstroom heeft gezorgd.

Kampen
Doorstroming stond in 2024 ook op de agenda van de ambtelijke en bestuurlijke overleggen in Kampen. Wij hebben het Zwolse actieplan (zie hierboven) geïntroduceerd. In Zwolle en Kampen hebben wij in 2024 woningen geadverteerd met voorrang voor doorstromers.  

Zwolle
In 2024 werden in Zwolle 611 nieuwe huurovereenkomsten getekend (613 in 2023). In 2024 zijn 127 nieuwbouwwoningen toegewezen vanuit de nieuwbouwprojecten De Tippe II, de Community in Stadshagen en de flexwoningen in wooncommunity Oosterenk 2.0.

Kampen
In 2024 werden in Kampen 307 nieuwe huurovereenkomsten getekend (245 in 2023). In 2024 zijn 63 nieuwbouwwoningen toegewezen vanuit het nieuwbouwproject Hanzewijk Noord.

Oldebroek
In 2024 werden in Oldebroek 71 nieuwe huurovereenkomsten getekend (81 in 2023). In 2024 zijn in Oldebroek geen nieuwbouwwoningen toegewezen.

Wettelijk is deltaWonen verplicht om minimaal 85% van de nieuwe verhuringen van sociale huurwoningen (DAEB-woningen) toe te wijzen aan huurders met een inkomen tot maximaal € 52.671,- (meerpersoonshuishouden). In 2024 hebben we 95,6% van de DAEB-woningen toegewezen aan deze inkomensgroep. Hiermee voldoen we ruim aan de wettelijke norm.

In 2024 stond 0,86% van onze woningen leeg. Hiermee kwam onze totale leegstand (leegstand door nieuwbouw, projectmatig onderhoud en verhuurleegstand) iets uit boven de norm van 0,82%. Bij mutatie is er standaard sprake van leegstand. Dit komt door het verhuurproces, waarbij de mutatiewerkzaamheden worden uitgevoerd als de woning leegstaat. Deze werkwijze is een stuk klantgerichter. Bovendien blijven we met onze mutaties binnen de norm voor huurderving. Met 0,51% verhuurleegstand bleef deltaWonen in 2024 binnen de norm van 0,55%.

Door leegstand van woningen ondervond deltaWonen in 2024 een totale huurderving van bruto €892.465,- (€1.254.317,- in 2023), (€920.276,- in 2022), (€868.692,- in 2021). Deze huurderving is het gevolg van woningen die leeg staan vanwege projecten, renovaties, mutatieonderhoud, leefbaarheid, weigeringen of sloop. De huurderving in 2024 wordt in de jaarrekening onder het kopje ‘Diverse activiteiten’ verantwoord.

Bemiddelingen

Voor bepaalde woningzoekenden bemiddelen wij in de toewijzing van geschikte woonruimte, bijvoorbeeld omdat deze woningzoekenden een lichamelijke beperking of een zorgvraag hebben of statushouder zijn. Om deze mensen aan de juiste huisvesting te helpen, werken we samen met diverse organisaties, zoals RIBW, Leger des Heils, LIMOR, Driezorg en diverse andere partijen.

Huisvesting statushouders 

De taakstelling rondom het aantal te huisvesten statushouders stijgt al een aantal jaar voor de gemeenten in Nederland. De gemeenten vragen op hun beurt aan de corporaties om gezamenlijk invulling te geven aan deze taakstelling. In onze regio Kampen-Zwolle en de regio Noord-Veluwe geldt een verdeling naar rato (afhankelijk van het totale aantal verhuurbare woningen per corporatie). Ondanks het feit dat er in 2024 veel moeite is gedaan, is het de gezamenlijke corporaties niet gelukt om de achterstand volledig in te halen.

Om de betaalbaarheid van onze huren voor huurders te borgen, hanteren wij als algemeen uitgangspunt dat onze totale huuropbrengsten uit de huurverhoging (de huursom) de cao-loonontwikkeling volgen. De totale toegestane huursomstijging in 2024 was 5,3%. De werkelijk gerealiseerde huursomstijging in 2024 was 5,1%.

In 2024 zijn we eenmalig afgeweken van het beleid van gedifferentieerde huurverhoging en hebben we gekozen voor een generieke huurverhoging. Oftewel: alle huurders kregen hetzelfde huurverhogingspercentage van 5,3%. De maximale huurstijging was historisch hoog en een generiek percentage dempt daarbij de meest extreme huurverhoging.

Huurders van een woning met energielabel E, F of G kregen een lagere huurverhoging. Met de nog steeds hoge energieprijzen op de energiemarkt wilden we bijdragen aan betaalbare woonlasten. Daarom hebben we de huren voor deze woningen met 2,65% verhoogd. Het overgrote deel van onze huurders woont overigens in een goed geïsoleerde woning. Dankzij ons verduurzamings-programma zorgen we ervoor dat we vanaf 2028 geen woningen meer hebben met energielabel E, F of G.

In 2024 hebben we de inkomensafhankelijke huurverhoging uitgevoerd. Voor middeninkomens verhoogden wij de huren met € 50,- en voor de hoge inkomens met € 100,-. Voor middeninkomens gold dat de huur in 2024 niet boven € 1.035,- kwam en voor de hoge inkomens niet boven € 1.279,-.

Betaalachterstanden zijn voor niemand prettig. Het kan voorkomen dat een huurder een probleem heeft, waardoor hij zijn huur niet betaalt en wij de afgesproken huursom niet ontvangen. Mensen met betaalproblemen vinden het in zo’n geval vaak moeilijk om hulp te zoeken of te vragen. Toch is het belangrijk om bij een betaalachterstand en andere betaalproblemen snel professionele hulp te krijgen, zodat grotere (schuld)problemen worden voorkomen.

Daarom wil deltaWonen huurders met betalingsproblemen zo goed en zo snel mogelijk helpen. Dit doen we op basis van persoonlijk contact en maatwerk, waarbij we samen met de huurder naar oplossingen zoeken. Zo kunnen we bijvoorbeeld een betalingsregeling treffen of een achterstand tijdelijk pauzeren. Regelmatig adviseren wij huurders daarbij contact op te nemen met professionele hulpverlening. Indien noodzakelijk melden wij ook zelf huurders hiervoor aan.

Door in ons incassoproces in een vroeg stadium gericht actie te ondernemen richting onze huurders, willen we problematische betaalachterstanden terugdringen en proberen we te voorkomen dat het uitloopt op een huisuitzetting. De samenwerking met gemeenten, al dan niet vastgelegd in convenanten, helpt hier enorm bij.

Sinds 2021 zijn woningcorporaties verplicht om bij beginnende betaalachterstanden een signaal af te geven aan de gemeente. Deze zogeheten ‘vroegsignalering’ is aan de orde bij de eerste maand huurachterstand en vindt plaats als eigen inspanningen (zoals het verzenden van een herinnering, pogingen om persoonlijk met de huurder in contact te komen of het aanbieden van een betalings-regeling) niet hebben geholpen. De gemeente moet vervolgens op basis van deze signalen de betreffende huurder een aanbod voor (schuld)hulpverlening doen. Hiermee hopen we, samen met onze partners, problematische schuldsituaties vroegtijdig te signaleren en grotere achterstanden te voorkomen. Huurders die kenbaar maken dat zij niet akkoord gaan met het afgeven van een signaal, worden niet gemeld. Zodra de huurachterstand oploopt, vindt er vanuit deltaWonen opschaling plaats naar het ‘Sociaal Wijkteam’ in Zwolle of ‘Financiën op Koers’ in Kampen.

Ondanks vroegsignalering en andere inspanningen bij betaalproblemen kunnen wij niet voorkomen dat bij sommige huurders de betaalachterstand verder oploopt. In 2024 werden zes woning ontruimingen aangezegd en zijn twee woningen ook daadwerkelijk ontruimd. Bij één van deze ontruimingen bleek de woning niet meer door de huurder bewoond te zijn.

In 2024 zijn we gaan werken met een nieuw Portefeuilleplan. Dit portefeuilleplan geeft weer hoe onze (toekomstige) vastgoedportefeuille eruit dient te zien en welke beleidsmaatregelen genomen dienen te worden om tot de gewenste portefeuille te komen.

De kernpunten van ons Portefeuilleplan zijn:

• Beschikbaarheid: om de slaagkansen van woningzoekenden te verbeteren, blijven we vol inzetten op nieuwbouw (jaarlijks 230-325 sociale huurwoningen). Om voldoende aantallen te kunnen realiseren, kijken we bijvoorbeeld ook naar mogelijkheden van optoppen van woningen in ons eigen bezit, waarbij we extra woningen boven op een bestaand woongebouw plaatsen. We gaan niet tot nauwelijks woningen verkopen. Om meer beweging in de woningmarkt te bewerkstelligen, zetten we in op doorstroom. We willen namelijk niet alleen meer bouwen, maar de bestaande woningvoorraad ook beter benutten en woningen gericht toewijzen;

• Betaalbaarheid: we blijven een gematigd huurbeleid volgen en zorgen ervoor dat er voldoende woningen beschikbaar blijven voor de laagste inkomens. Verduurzamen van onze woningvoorraad draagt bij aan lagere woonlasten vanwege een lagere energierekening;

• Kwaliteit: we blijven vol inzetten op verduurzaming van onze woningen door middel van isolatie (jaarlijks 420-550 woningen) en het gasloos maken van onze woningen (jaarlijks 360-460 woningen). Het uiteindelijke doel is dat onze woningen in 2050 CO2-neutraal zijn. In 2028 hebben onze woningen geen E-, F- of G-energielabels meer. Om aan de groeiende behoefte van in het bijzonder kleine huishoudens en seniorenwoningen te voldoen, voegen we het liefst ruime 3-kamerappartementen, patio’s of levensloopgeschikte woningen en compacte eengezinswoningen toe aan onze portefeuille. Door ook voor de kleine huishoudens niet te klein te bouwen, bevorderen we de doorstroming. Hierdoor worden uiteindelijk de meeste woningzoekenden geholpen.

Onze portefeuille telt op dit moment 14.851 woningen (zelfstandig 14.415 en onzelfstandig 436). In overeenstemming met het Portefeuilleplan moet dit aantal in 2030 (minimaal) tot 15.990 woningen zijn gestegen. We streven ernaar om jaarlijks gemiddeld 250 nieuwe woningen op te leveren, waarvan 230 sociale huurwoningen en 20 middeldure huurwoningen.

Als deltaWonen verkopen wij geen woningen, dat is het uitgangspunt. Incidenteel wordt er bij uitzondering wel verkocht. De woningen die we wel verkopen, passen niet in onze wensportefeuille. Hierover zijn afspraken gemaakt die vastliggen in de prestatieafspraken. In 2024 hebben we één woning verkocht.

Bij de aansturing van ons vastgoed stellen we de wijk en het gebiedsgericht werken als uitgangspunt centraal. Voor iedere wijk is een wijkstrategie bepaald. Deze wijkstrategie geeft richting aan de keuzes die wij maken op het niveau van de wooncomplexen. Aan wijktafels wordt met de Gebiedsteams de doorvertaling gemaakt naar de complexbeheerplannen voor de wooncomplexen. Per Gebiedsteam hielden we in de zeven gebieden een zogenoemde ‘Wijksafari’: een rondgang per fiets langs de complexen van de assetmanagers en het Gebiedsteam, met als doel gezamenlijk te kijken hoe we woonbuurten en wooncomplexen verder kunnen verbeteren.

In Zwolle, Kampen en Oldebroek werken we met prestatieafspraken. Dit zijn afspraken over de lokale woningmarkt tussen de gemeenten, de corporaties en de huurdersorganisaties. De prestatieafspraken gelden voor vier jaar. In het document ‘jaarschijven’ beschrijven we welke acties we in het betreffende jaar precies gaan uitvoeren. Prestatieafspraken - deltaWonen

Zwolle

In Zwolle hebben we in 2024 gewerkt aan de uitvoering van de eerste jaarschijf van de vierjarige afspraken voor de periode 2024-2027. In de afspraken ligt de focus op het realiseren van nieuwbouw en het beter benutten van de bestaande woningvoorraad.

De woningcorporaties, gemeente en huurdersorganisaties werken intensief samen op vijf programmalijnen:

1. Voldoende sociale huurwoningen;
2. Betaalbaarheid;
3. Duurzaamheid, woningkwaliteit;
4. Een (t)huis voor iedereen;
5. Leefbare wijken. 

In de prestatieafspraken voor Zwolle is afgesproken dat de Zwolse woningcorporaties voorrang hebben bij de ontwikkelingen van nieuwe woningen in het sociale huursegment. De woningbouw in Zwolle is grotendeels in binnenstedelijke complexe gebiedsontwikkelingen gepland. Dit zorgt ervoor dat de woningbouw in Zwolle al een aantal jaren achterblijft op de ambitie om 1.000 woningen per jaar te bouwen. In 2024 lag de totale woningbouwproductie in Zwolle rond de 450-500 woningen. Hiervan is 70% door de gezamenlijke woningcorporaties gerealiseerd. Zij houden daarmee nog enigszins de woningbouw op gang, maar het is onvoldoende om aan de grote vraag in Zwolle te voldoen. Als onderdeel van de prestatieafspraken wordt onderzocht of de gemeente en de corporaties tot een gezamenlijke Stadsdeal kunnen komen. Hoewel er in 2024 volop aan de ambitie is gewerkt om tot deze Stadsdeal te komen, is het moment van besluitvorming verschoven van 2024 naar 2025. Het doel van de Stadsdeal is dat de gezamenlijke corporaties in de periode 2025-2030 zo’n 500 extra sociale huurwoningen gaan realiseren, boven op het reguliere woningbouw-programma en het programma van flexwoningen dat al in ontwikkeling is. Het gaat om 500 extra woningen op eigen locaties van de corporaties en gemeentelijke locaties binnen de bestaande stad (door verdichting, optoppen, splitsen).

Kampen

In Kampen gaven we in 2024 uitvoering aan de derde jaarschijf van de nieuwe meerjarige afspraken voor de periode 2022-2026. Binnen die afspraken hebben we samen met de gemeente Kampen een langetermijnvisie voor de Flevowijk opgesteld, die vanaf 2024 in uitvoering wordt gebracht. In nauwe samenwerking met de gemeente Kampen gaat deltaWonen door met de voorbereidingen voor een aantal transformaties in de Flevowijk. Ook zijn er afspraken gemaakt over de gebiedsontwikkeling in Reevedelta.

Oldebroek

In Oldebroek gaven we in 2024 uitvoering aan de tweede jaarschijf van de meerjarige afspraken gemaakt voor de periode 2023-2027. Sinds twee jaar heeft deltaWonen van de Autoriteit Woningcorporaties ontheffing voor het ontwikkelen van woningen in de regio Amersfoort-Noord, Veluwe, Zeewolde. Dit betekent dat deltaWonen (weer) woningen mag bouwen in Wezep en Hattemerbroek. In 2024 is de planvoorbereiding van twee woningbouwprojecten verder uitgewerkt en daarmee is de start van de bouw voorzien in 2025.

In 2022 heeft de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) een ambitieuze Nationale Bouw- en Woonagenda geïntroduceerd. Deze agenda heeft tot doel om landelijk tot 2030 in totaal 900.000 nieuwbouwwoningen te bouwen om zo het woningtekort in te lopen. De landelijke opgave is vertaald naar regionale woondeals. Deze Woondeals worden in het voorjaar van 2025 geactualiseerd tot de Woondeals 2.0.

In de woondeal voor West-Overijssel is het de doelstelling dat tot 2030 in totaal 28.000 woningen worden gerealiseerd, waarvan ongeveer 8.000 sociale huurwoningen. DeltaWonen is als grote regionale woningcorporatie een belangrijke partner bij de realisatie van deze ambitie. We nemen dan ook actief deel aan netwerksamenwerkingen zoals de Brede Bouwcoalitie Overijssel, het Concilium in Zwolle-Kampen en het samenwerkingsverband NoWoZo, waarbij woningcorporaties uit Noordoost- en West-Overijssel en Zwolle samenwerken met de provincie en gemeenten in West-Overijssel. Op deze manier willen we de woningbouw in Zwolle en Kampen versnellen. In 2024 is in het bijzijn van twee ministers de regionale woonzorg deal getekend. Hierin is de opgave voor nultredenwoningen, geclusterde woonvormen en zorggeschikte woonvormen vastgelegd. De gezamenlijke corporaties hebben vanuit NoWoZo een ondersteuningsverklaring voor deze opgave ondertekend.

Ook voor de regio Noord-Veluwe in de provincie Gelderland is een Woondeal. In deze Woondeal is de doelstelling opgenomen om tot 2030 in totaal ongeveer 12.500 woningen te realiseren, waarvan ongeveer 3.000 sociale huurwoningen. Door de ontheffing kunnen we nu een actieve bijdrage leveren aan de bouwopgave in Oldebroek, waarbij tot 2030 ongeveer 900 woningen worden gerealiseerd, waarvan 200 sociale huurwoningen. Naast deltaWonen geeft Omnia Wonen invulling aan deze opgave. In de regio Noord-Veluwe is in 2024 gewerkt aan een actualisatie van de Woondeal ten behoeve van de Woondeal 2.0. Hiervoor is een afsprakenkader Ouderenhuisvesting opgesteld. Hierin is de opgave voor nultredenwoningen, geclusterde woningen en zorggeschikte woningen vastgelegd.

Voor corporaties blijft het lastig om aan voldoende locaties te komen voor de uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen. In 2024 heeft zowel in Zwolle, Oldebroek als in Kampen een herijking plaatsgevonden van de meerjarige prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties. In deze vernieuwde afspraken is veel aandacht besteed aan het borgen van de kwantitatieve aspecten ten behoeve van de sociale huur. Hierbij valt te denken aan het concreet maken van minimaal 20% sociale huurwoningen binnen alle relevante planontwikkelingen, waarbij alleen de toegelaten instellingen (corporaties) verantwoordelijk zijn voor de realisatie hiervan.

Daarnaast kijken we in Zwolle samen met de gemeente naar een zogeheten Stadsdeal, waarbij verdichting plaatsvindt door middel van optoppen, ombouw van garageboxen en dergelijke (‘ondertoppen’) en inbreiding. Dit vindt voornamelijk plaats bij of in eigen bezit van de corporaties. De gemeente probeert deze processen te vereenvoudigen en te versnellen.

Het door deltaWonen en de gemeente Kampen afgesloten hoofdlijnenakkoord uit 2023, waarbij is afgesproken dat er de komende tien jaar 900 nieuwe sociale huurwoningen worden toegevoegd aan Kampen, heeft in 2024 geresulteerd in de uitontwikkeling van de eerste concrete projecten voor deltaWonen. Van de 900 woningen worden 640 woningen in het uitleggebied Reevedelta gebouwd. Daarnaast zijn in het hoofdlijnenakkoord afspraken gemaakt over de minimale kwaliteit van de woningen en de verdeling tussen grondgebonden woningen en appartementen. Dit hoofdlijnenakkoord is een mooi voorbeeld van de wijze waarop we tot goede afspraken met een gemeente zijn gekomen. In 2024 is het gesprek gevoerd over het versnellen van de sociale woningbouw omdat het tempo van de realisatie achterblijft.

In Oldebroek is op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) een uitbreidingslocatie in ontwikkeling. Voor deze ontwikkeling (Wezep-Oost) is in 2024 de participatie met de buurt opgestart en zijn meerdere scenario’s uitgewerkt. Samen met alle belanghebbenden is een voorkeursvariant besproken die verder uitgewerkt zal worden.

Aandachtspunt bij al deze ontwikkelingen blijft de kwalitatieve uitwerking in combinatie met de financiële marktontwikkelingen. Door de grote vraag naar woningen en stijgende bouwprijzen (door bouwkosten en lange en dure procedures) komt de bouw van sociale huurwoningen onder druk te staan. DeltaWonen vindt woonkwaliteit belangrijk in relatie tot de wensportefeuille (portefeuilleplan) en de beoogde locatie waar de woningen komen te staan. Zeer kleine appartementen aan de rand van een uitleggebied en ver van voorzieningen ligt dan niet voor de hand. Bij de kwaliteitsdiscussie kijkt deltaWonen daarbij vooral naar de langetermijneffecten. Zoals woongeluk/leefbaarheid, toekomstbestendigheid, etc. De gemeente heeft ook verschillende ambities, denk hierbij aan kwaliteit van het groen, mobiliteit en stedenbouw. Door de opeenstapeling van ambities worden projecten steeds complexer. In relatie tot capaciteit en betaalbaarheid moet er daarom geprioriteerd worden. Dit levert momenteel vertraging op in de diverse (binnenstedelijke) gebiedsontwikkelingen. Hierover zijn in 2024 gesprekken gevoerd met de gemeente en de ontwikkelende partijen uit de stad, met als doel de woningbouw niet verder te vertragen maar juist weer te versnellen.

Binnen de gebiedsontwikkeling kennen we vier lijnen die bijdragen aan voldoende en kwalitatief goede locaties:

1. Uitleggebieden: het gaat hier om uitbreiding van de stad door middel van het bebouwen van maagdelijke gronden. Hierbij valt te denken aan Stadshagen Zwolle en Reevedelta Kampen. Voor Zwolle geldt dat na 2026/2027 Stadshagen af is en dat er een nieuw uitleggebied gevonden dient te worden door de politiek. Dit uitleggebied is nodig om de wens naar grondgebonden woningen te kunnen invullen. DeltaWonen blijft hier bestuurlijk op aandringen. Over Reevedelta zijn goede basisafspraken gemaakt. De exploitaties van de gemeente zijn echter niet rooskleurig en de realisatie is dan ook geen gelopen race;
2. Transformatiegebieden: dit zijn gebieden die van industrie-/kantoorgebied omgevormd gaan worden naar woningbouwgebied. In Zwolle hebben we het dan over De Spoorzone en Oosterenk. In deze gebieden kunnen deels nieuwe woningen of woningen in getransformeerde gebouwen een plek krijgen. De uitdaging zit in het gegeven dat participatie met de omgeving ingewikkeld is. Bijvoorbeeld de parkeernormen en verkeersstromen kunnen voor buren een reden zijn om bezwaar te maken. De mobiliteitsvisie is daarom een belangrijk thema in de transformatie-gebieden;
3. Herstructurering (uitbreiding/inbreiding) bestaande wijken: dit betreft bestaande woonwijken in de stad waar mogelijkheden zijn om woningen toe te voegen. DeltaWonen heeft veel bestaand bezit waar mogelijk potentie in zit om uit te breiden of woningen toe te voegen. Om deze uitbreiding mogelijk te maken, is een gedegen visie op een woonwijk vereist. Denk aan de bovengenoemde Stadsdeal in Zwolle. Voordeel van deze ontwikkeling is dat de grond al in het bezit is van deltaWonen, waardoor de ontwikkeling mogelijk sneller kan plaatsvinden. Kamperpoort en Dieze-West zijn wijken in Zwolle waar uitbreiding/inbreiding mogelijk is. Eind 2022 is in Kampen de gebiedsvisie voor de Flevowijk opgeleverd. De uitwerking van de gebiedsvisie is in 2024 samen met de gemeente verder vormgegeven. Ook zijn de eerste gesprekken met de bewonerscommissie gevoerd. In 2025 wordt verdere participatie en planuitwerking vormgegeven, waarna ook hier inbreiding plaats zou kunnen vinden. Ook in Wezep is een herstructurerings-locatie onderwerp van onderzoek;
4. Inzet van flexwoningen: deltaWonen heeft door de inzet van flexwoningen op een snelle wijze woningen voor een bepaalde tijdsduur toegevoegd. Deze woningen zijn bedoeld voor kleine huishoudens (1- en 2-persoonshuishoudens) die snel een woning nodig hebben op de woningmarkt. In Zwolle is in 2024 het eerste project met flexwoningen opgeleverd en ook in Kampen werken we aan de plaatsing van flexwoningen.

Op basis van bovenstaande uitgangspunten zetten we sinds 2019 vol in op de integrale gebiedsontwikkeling. Naast de genoemde stedelijke aanpak wil deltaWonen vanuit haar vastgestelde koersdocument ‘Ruimte voor Geluk’ de focus blijven leggen op wijk- en gebiedsgerichte aanpak. 

De gebieden waar we in 2024 bezig zijn geweest met gebiedsontwikkeling zijn:

• Spoorzone (Hanzekwartier en NS-gebied), transformatie;
• Willemskwartier (Spoorzone/Veerallee), transformatie;
• Kamperpoort/IJsselhallen (Meeuwenlaan/Nieuwe Veemarkt) locatie, inbreiding;
• Oosterenk, transformatie;
• Stadshagen (Breezicht en Tippe), uitleggebied;
• Dieze-West, inbreiding;
• Omgeving Ruusbroeckstraat Zwolle, inbreiding;
• Harculo Zwolle (Nieuw Harculo), transformatie/uitleggebied;
• Reevedelta Kampen, uitleggebied;
• Flevowijk Kampen, inbreiding;
• Noorderkwartier Zwolle, inbreiding;
• Wezep-Oost, uitbreiding;
• Locatie Wezep; inbreiding.

Bovenstaande gebiedsontwikkelingen zijn concrete projecten waaraan gewerkt wordt. Daarnaast zijn er nog zogenaamde slapende posities, zoals Vechtlanden en Stadsbroek & IJsselvizier in Zwolle waar wij een afspraak hebben. Deze posities worden concreet zodra deze gebiedsontwikkeling wordt opgepakt. De aantallen hiervan zijn nog niet opgenomen in de aquisistie, aangezien deze posities nog niet concreet zijn.

DeltaWonen participeert in bovenstaande gebiedsontwikkelingen en neemt daarin een leidende en sturende rol. We willen hierdoor zo goed mogelijk de belangen van een inclusieve stad, en daarbinnen het sociale huurdeel, behartigen. Binnen de gebiedsontwikkeling sturen we concreet aan op een verdeling van 30-40-30% (goedkoop-middel-duur). Binnen het goedkope segment is de verdeling 10% koop en 20% huur. Bij gebiedsontwikkeling wordt vooral gekeken naar de samenhang tussen doelgroep/programma, locatie, stedenbouw, mobiliteit, werken, duurzaamheid, circulariteit, etc. Daarnaast willen we ervoor zorgen dat er voldoende differentiatie is tussen de gebieden onderling, zodat er voor elke doelgroep wat te kiezen is in Zwolle. Met name in Dieze-Oost hebben we, in samenwerking met de gemeente en andere corporaties, de afgelopen tien jaar ervaring opgedaan met de gebiedsgerichte aanpak. Deze aanpak werpt zijn vruchten af in andere gebiedsontwikkelingen. Ook in Kampen wordt de gebiedsgerichte ontwikkeling opgepakt, met de Flevowijk als mooi voorbeeld. Bij de gebiedsontwikkelingen blijft het, met name in de binnenstedelijke opgave, een opgave om de opeenstapeling van ambities passend te krijgen op de verschillende plekken. Het kost tijd om ambities te prioriteren zodat we plannen realistisch kunnen ontwerpen en begroten om uiteindelijk te kunnen uitvoeren.

Op basis van bovenstaande informatie is het noodzakelijk om op de middellange termijn nieuwe woningen aan de portefeuille toe te voegen. De eerstkomende jaren kunnen we invulling geven aan de wensportefeuille van deltaWonen. We hebben er vertrouwen in dat we de eerstkomende periode de gemiddelde productie van 230 woningen per jaar kunnen realiseren (198 woningen in 2024, 205 woningen in 2025, 280 woningen in 2026). De minimale vereiste nieuwbouw ligt op gemiddeld 230 woningen per jaar, terwijl de ambitie op gemiddeld 325 woningen per jaar ligt. Met de huidige beleidskeuzes en inzet van personeel denken we de minimaal benodigde productie te kunnen halen, maar daarbij zijn we mede afhankelijk van het tempo van de gemeenten en marktpartijen. We willen liever meer productie leveren, maar met de huidige wet- en regelgeving en marktomstandigheden komen we niet richting de 325 woningen per jaar en zullen de wachtlijsten niet korter worden.

Wensportefeuille
In ons Portefeuilleplan 2024 hebben we de nieuwe wensportefeuille geformuleerd. Hierin staat de ambitie de komende tien jaren gemiddeld 230-325 woningen per jaar aan onze portefeuille toe te voegen. Om hier invulling aan te kunnen geven, werkt deltaWonen al enige jaren met een acquisitieplan. Hierin zijn onder andere de toekomstige bouwlocaties opgenomen en daarmee ook het restant dat nog geacquireerd moet worden. Hieronder gaan we nader in op deze opgaven

Wanneer we de wensportefeuille afzetten tegen de actuele acquisitielijst, zien we per gemeente hoe groot de acquisitieopgave nog is:

• Vereiste minimale nieuwbouw: de rode lijn geeft het minimale aantal te bouwen woningen per jaar weer;
• Ambitie deltaWonen: de groene lijn geeft de gestelde ambitie van deltaWonen weer;
• In acquisitie: de blauwe kolommen laten de aantallen woningen zien die deltaWonen op de acquisitielijst heeft. Dit zijn de aantallen woningen die in de realisatie- of ontwikkelfase zitten, maar ook waar sprake is van potentie in gebiedsontwikkeling. De aantallen worden per verwacht jaar van oplevering weergegeven;
• Gewogen aantallen: de oranje lijn laat de gewogen aantallen zien binnen de acquisitie, ontwikkeling en realisatie, oftewel de verwachte slagingskans x aantallen. Diverse factoren bepalen het percentage, bijvoorbeeld of er sprake is van een intentieovereenkomst of samenwerkingsovereenkomst of slechts van een verkenning;
• Nog te acquireren: de rode kolommen laten zien hoeveel woningen er nog geacquireerd moeten worden om onze ambitie te realiseren;
• Overschot in acquisitie: in de lichtgroene kolommen wordt weergegeven waar we meer woningen verwachten op te leveren dan het vereiste minimum (overschot acquisitie).

We zien over de gehele linie een forse vraag naar nieuwe woningen. In Zwolle lijken we met het gewogen gemiddelde te kunnen voldoen aan de minimale aantallen. Hier ligt een risico vanwege de vele binnenstedelijke ontwikkelingen die elk hun eigen uitdaging en afhankelijkheid kennen. In Kampen en Oldebroek is de prognose dat we op korte termijn voldoende nieuwe woningen realiseren, maar halverwege de 10-jaarsprognose is ongeveer slechts driekwart van de ongewogen acquisitievraag gevonden. Het resterende kwart dient in de komende jaren gevonden te worden. Op korte termijn is het met name in Zwolle interessant of er projecten vanuit de markt kunnen worden ingekocht. Voor Kampen en Oldebroek geldt dit voor de middellange termijn. Omdat we de komende jaren net aan de ondergrens voldoen, vormt het tempo van de ontwikkelingen het grootste risico. Met name bij binnenstedelijke ontwikkelingen zien we vertragingen door procedures, inspraak en afhankelijkheden op diverse gebieden.

Ook op het gebied van de financiële haalbaarheid zien we risico’s: op dit moment kunnen de rendementen niet altijd op ieder project worden gehaald. Dit heeft te maken met hoge bouwkosten,  hoge plan- en procedurekosten en het huidige investeringsstatuut. Onze portefeuille kan de iets lagere rendementen goed dragen, maar op de middellange termijn moeten we goed blijven monitoren of nieuwe acquisities en/of eigen ontwikkelingen verantwoord zijn, mede in het kader van de grotere herstructureringsprojecten die impact hebben op de kasstromen van huuropbrengsten.

Als we de projecten die staan opgenomen in de meerjarenbegroting (tot en met 2034) beoordelen op het type vastgoed dat we kunnen realiseren, krijgen we het volgende beeld: