8. Financieel beleid en bedrijfsvoering

Het genormaliseerde bedrijfsresultaat van € 30 miljoen komt € 6,1 miljoen hoger uit dan we hadden begroot. De bedrijfsopbrengsten liggen lager door lagere opbrengsten uit servicecontracten (€ 3 miljoen). Dit is het gevolg van te hoog ingeschatte prijzen en een lager verbruik vanwege een zachte winter. Daarnaast is er een Tijdelijke subsidieregeling Tegemoetkoming blokaansluitingen (€ 1,5 miljoen) verrekend. Tegenover de lagere opbrengsten staan ook lager dan begrote bedrijfslasten. De lagere bedrijfslasten worden met name veroorzaakt door lagere personeelslasten (€ 0,6 miljoen), lagere onderhoudslasten (€ 4,6 miljoen) en hogere overige bedrijfslasten (€ 1,2 miljoen). De financiële baten en lasten vallen lager uit (€ 1,4 miljoen). Daarnaast zijn er enkele kleinere verschillen.

De lagere onderhoudslasten van € 4,6 miljoen zijn met name het gevolg van lagere onderhouds-lasten voor planmatig onderhoud (€ 6,2 miljoen) door minder uitgaven aan badkamers, keukens en toiletten als gevolg van bijvoorbeeld weigeraars, maar ook een verschil in calculatie werkvoorbereiding en de begrote systeemberekening. Ook is sprake van overloop van projecten naar komend jaar en vallen sommige projecten goedkoper uit. Daar staat tegenover dat reparatie- en mutatieonderhoud hoger (€ 1,7 miljoen) zijn uitvallen. Dit wordt onder andere veroorzaakt door incidenten met ondergelopen kelders. Ook neemt het aantal losse verzoeken toe door het verschuiven en beperken van planmatig onderhoudsprojecten.

Tot slot spelen de toenemende materiaalprijzen en uurlonen een rol bij de verhoging. In lijn met de lagere opbrengsten uit servicecontracten vallen ook de lasten uit servicecontracten lager uit dan is begroot. Het verschil bedraagt ook hier € 3 miljoen. 

De hogere overige bedrijfslasten worden voornamelijk veroorzaakt door de hoger dan begrote inhuur personeel (€ 1 miljoen), overige personeelskosten (€ 0,1 miljoen) en hogere automatiseringskosten (€ 0,3 miljoen). Daarnaast zijn er diverse kleinere (positieve) afwijkingen. 

Het resultaat na belasting bestaat uit ons genormaliseerde bedrijfsresultaat plus het resultaat uit verkoop van vastgoed en projectontwikkeling, vennootschapsbelasting, resultaat deelneming en de verandering in de marktwaarde van ons vastgoed. Dit is in de onderstaande tabel weergegeven, waarbij zichtbaar is hoe het resultaat zich verhoudt ten opzichte van de begroting.

Hieronder lichten we de relevante afwijkingen tussen de resultaten van 2024 en 2023 toe. Voor de toelichting op de winst- en verliesrekening op basis van de functionele indeling en de gegevens van de balans verwijzen wij naar de jaarrekening 2024. De stijging van het jaarresultaat ten opzichte van voorgaand boekjaar is op hoofdlijnen als volgt te verklaren:

Het resultaat voor 2024 ligt € 485 miljoen hoger dan voorgaand boekjaar (-/- € 287,7 miljoen). Hieronder worden de belangrijkste verschillen per onderdeel toegelicht.

De stijging in de huuropbrengsten met € 4 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door:

• de jaarlijkse huurverhoging (€ 2,4 miljoen): de huurverlaging per 1-7-2023 (-/- 0,78%), die nog een halfjaar doorwerkt in 2024 en de huurverhoging per 1-7-2024 (5,3%) leveren per saldo hogere huuropbrengsten op dan de opbrengsten in 2023;
• oplevering van nieuwbouwwoningen (€ 1,2 miljoen);
• harmonisatie op basis van mutaties (€ 0,35 miljoen);
• buiten gebruik vanwege voorgenomen sloop (-/- € 0,3 miljoen);
• minder huurderving (€ 0,25 miljoen);
• diverse kleinere wijzigingen (€ 0,1 miljoen).

De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2024 voor woningen en woongebouwen was 5,3%. De verhoging voor de bedrijfsruimten bedroeg gemiddeld 4,4% op basis van prijsindexcijfers of een aanpassing volgens geldende huurovereenkomst. Voor de huurderving geldt dat deze ten opzichte van voorgaand jaar met 23% is afgenomen. Deze bedraagt in 2024 0,78% (2023: 1,05%).

De stijging in de overige bedrijfsopbrengsten in 2024 ten opzichte van 2023 met € 0,5 miljoen wordt vooral veroorzaakt door hogere opbrengsten uit zonnepanelen en een btw-suppletie over 2023.

Door minder investeringen in met name software en het leasen van vervoermiddelen in plaats van aankopen, vallen de afschrijvingen € 0,25 miljoen lager uit dan in het voorgaande boekjaar.

De overige bedrijfslasten komen € 0,5 miljoen hoger uit dan het voorgaande boekjaar. Dit is voor het grootste gedeelte het gevolg van:

• hogere onroerende zaakbelasting, rioolrechten en waterschapsbelasting (€ 0,5 miljoen);
• hogere exploitatiekosten vervoermiddelen (€ 0,2 miljoen);
• hogere overige personeelskosten (€ 0,35 miljoen) met name door meer inhuur personeel
  (€ 0,15 miljoen) en toepassing van duurzame arbeidsvoorwaarden (€ 0,15 miljoen, welke grotendeels wordt gecompenseerd bij de lonen en salarissen);
• hogere automatiseringskosten (€ 0,1 miljoen).

Tegenover de genoemde hogere kosten vallen onder andere de obligoheffing WSW (€ 0,6 miljoen) en de advieskosten (€ 0,15 miljoen) lager uit. 

De onderhoudskosten zijn uitgesplitst naar de onderdelen niet-cyclisch onderhoud en cyclisch onderhoud. Onder het niet-cyclisch onderhoud vallen de posten dagelijks onderhoud verminderd met de dekking onderhoud in eigen beheer. Onder het cyclisch onderhoud vallen de posten planmatig onderhoud en contractonderhoud.

Dagelijks onderhoud
In onderstaand overzicht worden de gerealiseerde kosten weergegeven in relatie tot aantallen reparatieverzoeken of mutaties en de hieruit voortvloeiende gemiddelden voor 2024 en 2023.

Binnen de rubriek van cyclisch onderhoud vinden we diverse kostenposten terug, waaronder investeringen in gepland onderhoud, contractuele onderhoudsdiensten en onderhoudscontributies voor Verenigingen van Eigenaren (VvE). Totaal betreft dit € 43,7 miljoen (2023: € 45,7 miljoen). Het grootste gedeelte betreft strategisch planmatig onderhoud en woningverbeteringen van in totaal € 39,8 miljoen (2023: €41,9 miljoen). De overige categorieën zijn terug te vinden in hoofdstuk 9.6.6 van de jaarrekening.

De kosten van planmatig onderhoud zijn € 39,8 miljoen en zijn met 5% afgenomen ten opzichte van 2023 (€ 41,9 miljoen). Relevanter is om de realisatie in 2024 af te zetten tegen de begroting. Waar een bedrag van € 55,6 miljoen is begroot, ligt de realisatie met € 39,8 miljoen fors lager. Voornaamste oorzaak van de lagere kosten betreft vertraging in projecten (€ 14,4 miljoen), waarbij de realisatie van projecten gedeeltelijk of volledig is doorgeschoven naar 2025. De vertraging zit met name in de grootschalige CO₂-renovaties en projecten gericht op woningverbetering (totaal € 13,0 miljoen).

Van de totale uitgaven voor het jaar 2024 wordt in overeenstemming met het vastgestelde activeringsbeleid € 18,9 miljoen geactiveerd. Er is hierbij een daling te zien in de voltooiing van renovaties van 187 woningen in 2024, in vergelijking met 196 woningen in 2023. Echter zijn de gemiddeld geactiveerde kosten per woning toegenomen. Een verklaring hiervoor is dat de renovaties die in 2024 zijn uitgevoerd, uitgebreider zijn dan het jaar daarvoor. Activering is voornamelijk van toepassing op grootschalige CO₂-renovaties en projecten gericht op woningverbetering.

In 2024 zijn 187 woningen gerenoveerd. Hierbij was het deelnemerspercentage 100%. In 2023 ging het om 196 woningen met een deelnemerspercentage van 100%.

De kosten voor planmatig onderhoud en woningverbetering variëren sterk per gemeente. Dit is nauw verbonden met de planning op basis van de Meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB).

Elk jaar wordt een derde van ons vastgoedbezit onderworpen aan conditiemetingen, waardoor we kunnen vaststellen waar planmatig onderhoud het meest dringend nodig is binnen onze vastgoedportefeuille. Voor de verduurzaming van onze woningen maken we gebruik van onze labeldata als voornaamste bron (Vabi). Met behulp van het huidige label van onze woningen stellen we op complexniveau prioriteiten, waardoor we helder inzicht hebben in welke complexen de meest dringende behoefte bestaat om de energieprestaties van de woningen te verbeteren.

Op deze wijze geven we geen voorrang aan verbetering en/of verduurzaming op basis van gemeente of regio, maar streven we naar het benutten van de toegevoegde waarde ervan, met een diepe toewijding aan het bevorderen van comfort en woongeluk. Hierbij geldt: hoe groter de noodzaak, hoe hoger de prioritering.

In de tabel wordt gedetailleerd weergegeven hoeveel complexen in elke gemeente zijn onderworpen aan planmatig onderhoud en woningverbetering. Daarnaast wordt aangegeven hoeveel woningen in deze gemeenten zijn verbeterd door middel van CO₂-renovaties. Het planmatig onderhoud omvat ook projecten die niet beperkt zijn tot één complex, maar die van toepassing zijn op meerdere complexen, evenals algemene kosten zoals verplichte brandveiligheidsmaatregelen. Deze kosten zijn apart opgenomen voor een transparant inzicht.

DeltaWonen heeft een ambitieuze verduurzamingsagenda, met als ultiem doel om tegen 2050 volledig CO₂-neutraal te zijn. Dit streven benadrukt het belang van het aanpakken van woningen die momenteel nog niet voldoende duurzaam zijn.

In 2022 kwamen energielabels onder kritiek vanwege de groeiende zorg over energiearmoede. Het systeem onderging een verandering, vergelijkbaar met de aanpassing die werd doorgevoerd voor witgoed in 2021, waarbij de EI-index werd vervangen door de warmtevraag als maatstaf. Als gevolg van deze herziening traden na de conversie van de software verschuivingen op in energielabels, zowel naar boven als naar beneden. 

Elk uitgegeven en geregistreerd energielabel heeft een wettelijke geldigheidsduur van tien jaar. Na deze periode moet het label opnieuw worden aangemeld binnen het dan geldende berekeningsstelsel. Dit heeft geleid tot een aanzienlijke variatie in de online beschikbare informatie, waardoor energielabels van verschillende periodes niet meer direct vergelijkbaar zijn.

Een label dat bijvoorbeeld in 2013 is afgegeven, behoudt weliswaar nog steeds zijn geldigheid, maar werd gebaseerd op een oudere rekenmethodiek, waarbij 'A++' gold als het meest energiezuinige label.

Gedurende de afgelopen 10 jaar, de geldigheidsduur van een afgemeld label, hebben we te maken gehad met drie verschillende stelselwijzigingen.

Door een toename van het aantal medewerkers zijn de personeelskosten ten opzichte van 2023 met € 1,8 miljoen toegenomen.

Door het aantrekken van nieuwe leningen zien wij de rentelasten in 2024 verder toenemen. Het saldo van de financiële baten en lasten van € 13,1 miljoen komt € 1,3 miljoen hoger uit dan in 2023 (€ 11,8 miljoen). De gemiddelde rentevoet van 2,02% in 2024 is ten opzichte van 2023 gedaald met ongeveer 28 basispunten. Dit komt omdat duurdere leningen zijn afgelost en goedkopere leningen zijn aangetrokken. Het verloop van de langlopende leningen wordt verderop toegelicht in paragraaf 8.5 Treasury.

De hogere acute last voor de vennootschapsbelasting wordt met name veroorzaakt door een hoger fiscaal resultaat als gevolg van lagere fiscale onderhoudslasten. Voor 2024 komt het fiscaal resultaat uit op een winst van € 26,2 miljoen. In 2023 was dit een fiscaal resultaat van € 22,5 miljoen bij het opstellen van de fiscale positie en bij de aangifte 2023 bleek de fiscale winst € 22,0 miljoen. De fiscale winst kan niet meer worden verrekend met verliescompensatie vanuit het verleden, omdat deltaWonen geen verliescompensatie meer heeft. Hierdoor ontstaat er voor 2023 een acute belastinglast van € 6,8 miljoen. Daarnaast is in het boekjaar 2024 de latentie afschrijvingspotentie met € 0,1 miljoen gemuteerd. Dit leidt tot een totale last voor de vennootschapsbelasting van € 6,7 miljoen.

Na een forse daling van de marktwaarde in 2023 is de marktwaarde in 2024 fors toegenomen. De schommelingen in de waardering over de jaren heen zijn fors. Zoals in paragraaf 8.1 bij de overall resultaten is toegelicht, is de rente als gevolg van het monetair beleid gedaald, terwijl de inkomens zijn gestegen. Dit heeft geleid tot een stijging van de koopprijzen. Als gevolg van de invoering van de Wet Betaalbare Huur zijn de WWS-punten herzien, maar is er ook sprake van toenemende schaarste in de huursector. Particulieren maken vaker de keuze hun huurwoning te verkopen om huurregulering te ontwijken en hogere belastingen te voorkomen. Dit heeft een prijsopdrijvend effect op de woningen in de vrije sector. Op de beleggingsmarkt zijn daarmee veel kansen voor goede rendementen bij uitpondportefeuilles. Dit heeft sterk de transactiedynamiek bepaald in 2024. Daarnaast begint ook de dynamiek bij nieuwbouw weer toe te nemen volgend op een aantal grote transacties van onder andere pensioenfonds ABP. Vanuit binnen- en buitenland neemt de interesse toe en is het sentiment positiever. Het gevolg is dat aanvangsrendementen weer dalen. Voor de woningportefeuille van deltaWonen heeft dit geleid tot een stijging van de marktwaarde. De totale omvang van de woningportefeuille is met ongeveer € 241,4 miljoen gestegen naar een waarde van € 2,6 miljard. Dit betreft een waardestijging van ruim 10%.

De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een gestegen leegwaarde gebaseerd op bovengenoemde oorzaken. Ook de gemiddelde toekomstige leegwaardestijging per jaar van woningen is toegenomen van 1,82% naar 2,00%. Daarnaast heeft de gestegen contracthuur een positief effect op de waardering. De disconteringsvoet heeft in 2024 een negatief effect op de waardeontwikkeling. De disconteringsvoet is het percentage dat wordt gebruikt om toekomstige kasstromen terug te rekenen naar de huidige waarde.

De corporatiesector rapporteert dit jaar voor de zevende keer over de beleidswaarde. Inmiddels is de evaluatie van de beleidswaarde 1.0 afgerond en is er een beleidswaarde 2.0 ontwikkeld. Begin 2024 is in het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ een nieuwe systematiek gepubliceerd voor de bepaling van de beleidswaarde. Dit is de uitkomst van het doorlopen evaluatieproces van de beleidswaarde, waarin een aantal verbetervoorstellen ten aanzien van de beleidswaarde is verwerkt. De nieuwe systematiek geldt vanaf dPi 2024 (MJB 2025-2034). Voor de vigerende begroting hebben we dus al de nieuwe beleidswaarde geïmplementeerd. Voor verslagjaar 2024 moet de nieuwe beleidswaarde toegevoegd worden voor de jaarrekening (in de toelichting).

De belangrijkste wijzigingen in de berekening van de beleidswaarde (2.0) ten opzichte van de vorige beleidswaarde (1.0) zijn:

• Een sectorale disconteringsvoet;
• Looptijd van 60 jaar;
• Onderhoudsbegroting rechtstreeks opnemen in de beleidswaarde;
• Verplichte investeringen corrigeren op de waarde.

De wijziging van de beleidswaarde was voor het WSW en de Aw aanleiding om de grenswaarden van de financiële ratio’s te herzien. Met een bestuurlijke brief is deltaWonen geïnformeerd over deze wijziging. Belangrijkste wijziging is dat de grenswaarden voor de LTV en solvabiliteit wijzigen van respectievelijk 85%/15% naar 70%/30%.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. Dit is in het bijzonder van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde) is geen exacte wetenschap en is ook de grootste schattingspost van het bestuur voor de jaarrekening.

De nieuwe beleidswaarde kan bepaald worden zonder de marktwaarde te bepalen, echter blijven we de beleidswaarde beschrijven in stappen ten opzichte van de marktwaarde. Dit is puur uit gemak. Met dit in ons achterhoofd, is de basisinput voor de beleidswaarde de marktwaarde in verhuurde staat ultimo het jaar, die tijdens de jaarrekening wordt vastgesteld en goedgekeurd.

Daarbij zoeken we in het kader van de disconteringsvoeten, beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting geven we nadere duiding aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

De beleidswaarde wordt bepaald door op vijf aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de DCF-berekening van de marktwaarde. De (lagere) waarde die ontstaat is de ‘beleidswaarde’.

De vermogenspositie bepaalt de financiële continuïteit van deltaWonen en of zij op langere termijn haar maatschappelijke taak kan invullen. Externe toezichthouders beoordelen de vermogenspositie in relatie tot onze voorgenomen activiteiten (maatschappelijke prestaties). De omvang van het eigen vermogen is echter sterk afhankelijk van de waardering van het vastgoed.

De waardering van het vastgoed in de jaarrekening is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat. De omvang van het daarbij gepresenteerde eigen vermogen geeft een indruk van onze financiële armslag, die natuurlijk niet vanzelfsprekend is. Onze financiële armslag wordt bepaald door de verdiencapaciteit van ons vastgoed: de beleidswaarde.

Daarmee is de marktwaarde in verhuurde staat (=balanswaardering in de jaarrekening) geen juiste weergave van onze verdiencapaciteit als woningcorporatie. De waardering van het vastgoed is consistent met voorgaande jaren, in overeenstemming met geldende grondslagen voor de jaarrekening 2024 en in overeenstemming met de voor 2024 wettelijk voorgeschreven waarderingsgrondslag, zoals opgenomen in de Woningwet, en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarrekening. De waardering van het vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat maakt deltaWonen dan ook niet rijker.

Per 31 december 2024 is in totaal € 1.440 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2023: € 1.257 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van deltaWonen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt tot nihil door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale huurwoningen (DAEB). Omdat het de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, wordt van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie. Dit betekent dat slechts een beperkt deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst wordt gerealiseerd.

De marktwaarde biedt waardevolle extra informatie over de verdiencapaciteit van onze corporatie, maar het vereist wel een nadere analyse om de betekenis van deze extra informatie beleidsmatig te kunnen duiden. De marktwaarde toont namelijk een andere invalshoek op de bestaande verdiencapaciteit van ons vastgoed.

Het beleidsmatige uitgangspunt dat het vastgoed op basis van volkshuisvestelijke overwegingen wordt geëxploiteerd, zoals vastgelegd in ons Portefeuille- en Assetmanagementbeleid, laten wij namelijk niet los. Ondanks de waardering van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat, kiezen we daarom niet voor een marktconforme exploitatie. Er ontstaat daarnaast ook geen financiële ruimte om aanvullende investeringen te doen, boven de inmiddels door ons voorgenomen investeringen.

De beleidswaarde gaat uit van het eigen corporatiebeleid, zoals het huur-, onderhouds- en beheerkostenbeleid. Bij de marktwaarde wordt daarentegen uitgegaan van kasstromen gebaseerd op marktgegevens, zoals markthuur en objectieve normen voor onderhoud en beheer. De marktwaarde in verhuurde staat is ongeveer 60% (2023: 68%) van de leegwaarde. De beleidswaarde is ongeveer 33% (2023: 29%) van de leegwaarde. 

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2024 is onderstaand weergegeven.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een maat voor het economische offer dat deltaWonen brengt voor haar maatschappelijke missie. Het is het geld dat deltaWonen “bewust laat lopen”. Het verschil in beleids- en marktwaarde is ook een hulpmiddel bij het zoeken naar optimalisatie van de eigen kasstromen door toetsing daarvan aan de marktconforme kasstromen in de marktwaarde.

Door het afpellen van de verschillen kunnen we inzicht krijgen in hoeverre de offers (on)bewust worden gedaan. In ons investeringsstatuut hebben wij deze verschillen en keuzes inzichtelijk gemaakt. Door de marktwaarde als uitgangspunt te nemen voor de waardering van het vastgoed wordt een marktconforme exploitatie van het vastgoed het referentiekader. Daar kan het door deltaWonen gevoerde beleid tegen worden afgezet. Iedere beleidskeuze, met als gevolg dat de gepresenteerde marktwaarde niet wordt gerealiseerd, moet inhoudelijk dan wel volkshuisvestelijk gerechtvaardigd zijn.

Het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de leegwaarde wordt in feite veroorzaakt door de contractuele beklemming die rust op de (verhuurde) woningen vanuit onze primaire doelstellingen en deels door (bewust) minder efficient beheer in de sociale sector ten opzichte van de commerciële vastgoedsector. 

De afslagen op het gepresenteerde eigen vermogen kennen de volgende beleidsmatige oorzaken:

• de volkshuisvestelijke bestemming is gebaseerd op ons Portefeuille- en Assetmanagementbeleid en gericht op doorexploitatie en de streefhuren die passen bij de verwachte ontwikkeling van de omvang en samenstelling van de doelgroep, de wensportefeuille en de prestatieafspraken die in dit kader met de gemeenten zijn gemaakt;
• de bedrijfsmatige bestemming wordt veroorzaakt door extra kosten die onvermijdelijk dan wel aantoonbaar nodig zijn, zoals de extra administratieve lasten als gevolg van de bijzondere eisen die aan corporaties worden gesteld op het terrein van verslaglegging en verantwoording
  (compliance), extra kosten voor woonruimteverdeling, het sociale beheer en onderhouds-kosten. Sectorspecifieke benchmarks dragen bij aan de beoordeling van ons kostenniveau in relatie tot de geleverde kwaliteit;
• het beoordelingskader voor de risicobeoordeling door het WSW en de continuïteitsbeoordeling door de Autoriteit woningcorporaties vormen de basis voor ons financiële toetsingskader. Een belangrijk risico voor deltaWonen is het overheidsbeleid. Omdat wij het overheidsbeleid niet direct kunnen beïnvloeden, heeft deltaWonen een aantal normen uit haar financiële toetsingskader strenger gesteld dan de normen van de externe toezichthouders. Hiermee voorkomen we dat deltaWonen bij iedere wijziging in overheidsbeleid direct moet bijsturen op de realisatie van haar plannen;
• het onrendabele deel van de beleidsmatig ingevulde investeringscapaciteit is gebaseerd op ons Portefeuille- en Assetmanagementbeleid en de daarover gemaakte afspraken met bewoners en gemeenten. De hoogte van de voorgenomen investeringen staat in een juiste verhouding tot de volkshuisvestelijke prestaties die ermee worden geleverd.

Met onze portefeuillesturing en een efficiënte bedrijfsvoering trachten wij de afslagen te beheersen. Passend leiderschap, informatiemanagement en adequaat risicomanagement zijn hierbij van groot belang.

Een groot gedeelte van het bezit van woningcorporaties is gefinancierd met aangetrokken leningen. Treasury vormt daardoor een belangrijk onderdeel van de financiële huishouding bij woningcorporaties. Doel van de treasuryfunctie is het indekken en spreiden van renterisico’s, het toetsen van de financierbaarheid van alle (geplande) activiteiten, het aantrekken van benodigde financiering, optimalisatie van de financieringsstructuur van deltaWonen en het minimaliseren van de rentelasten.

DeltaWonen heeft een aantal organisatorische maatregelen genomen om de treasuryfunctie op een goede wijze te laten functioneren.

Treasurystatuut
Het beleid dat deltaWonen voert op het gebied van treasury is vastgelegd in het treasurystatuut. Binnen dit statuut staat de organisatie van de treasuryfunctie beschreven: de wijze van besluitvorming, de verantwoording en de informatievoorziening.

Treasurycommissie
Er is een treasurycommissie samengesteld die de treasuryfunctie uitoefent. Deze commissie bestaat uit de directeur-bestuurder, de teammanager Control, de controller van Concerncontrol (3^e lijn), beide financial controllers en een extern adviseur. De treasurycommissie handelt binnen de kaders van het treasurystatuut en het treasuryjaarplan.

Treasuryjaarplan
Op basis van de kasstroomprognose uit de meest recente goedgekeurde begroting wordt het treasuryjaarplan opgesteld. Binnen dit plan worden de operationele acties met betrekking tot de treasury van deltaWonen voor het komende jaar beschreven, zoals het aflossen en aantrekken van leningen. Het treasurystatuut en de AO/IC van deltaWonen bepalen de spelregels waarbinnen treasury-activiteiten mogen worden uitgevoerd. Indien acties in dit treasuryjaarplan strijdig zijn met bestaande wet- en regelgeving en/of het treasurystatuut en/of de AO/IC van deltaWonen, dan is het treasuryjaarplan hieraan ondergeschikt.

In het treasuryjaarplan worden de belangrijkste treasury-acties van deltaWonen voor het komende jaar beschreven. Het treasuryjaarplan is gebaseerd op de goedgekeurde meerjarenbegroting en meerjarenprognoses en wordt vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de raad van commissarissen (hierna: rvc).

Door goedkeuring van het treasuryjaarplan geeft de rvc toestemming aan de directeur-bestuurder om, ten behoeve van de DAEB-activiteiten (en binnen de van toepassing zijnde externe en interne ‘spelregels’), financiering aan te trekken tot maximaal het door het WSW afgegeven borgingsplafond. Vanaf het moment dat het nieuwe borgingsplafond wordt vrijgegeven door het WSW wordt dit leidend voor bepaling van de beschikbare ruimte onder het borgingsplafond. 

Vanwege de beleidsregel derivaten woningcorporaties en een raamovereenkomst financiële derivaten, waar banken niet mee akkoord gaan, worden geen nieuwe derivaten afgesloten ter afdekking van het renterisico. Mocht dit wel mogelijk blijken en deltaWonen dit wel wenselijk acht, dan zal een besluit hiertoe voorafgaand aan de rvc worden voorgelegd. Vanwege de WSW-beleidsregel dat alleen leningen met maximaal een stortingsdatum van 24 maanden vooruit mogen worden aangetrokken zijn de voordelen van eventuele nieuwe payer swaps überhaupt niet meer substantieel.

Acties die niet binnen de kaders van het treasuryjaarplan vallen, moeten ter goedkeuring aan de rvc worden voorgelegd. Uitzondering hierop zijn acties die een expliciet uitvloeisel zijn van het voldoen aan wet- en regelgeving. Daarvoor bestaat een informatieplicht aan de rvc.

Financieringsbevoegdheid treasury
DeltaWonen moet te allen tijde aan haar financiële verplichtingen kunnen voldoen. Zij trekt hiertoe, wanneer noodzakelijk, leningen aan met borging door het WSW (mits ten behoeve van DAEB). Het WSW stelt borgingsruimte beschikbaar door middel van het door haar vastgestelde borgingsplafond. Dit borgingsplafond betreft het maximale bedrag aan door het WSW te borgen financiering, in het van toepassing zijnde jaar. De hoogte van het borgingsplafond is (mede) afhankelijk van de financieringsbehoefte volgens de dPi-opgaaf. DeltaWonen heeft op basis van de dPi2023 medio juli 2024 een borgingsplafond van € 820 miljoen tot ultimo 2026 ontvangen.

In 2024 zijn de volgende transactievoorstellen uitgevoerd:

• TK 2024-01: op 1 februari 2024 zijn twee roll-over leningen met een variabele hoofdsom op basis van het 1-maands EUR tarief van respectievelijk € 15 miljoen en € 10 miljoen bij NWB Bank en BNG Bank vervroegd afgelost en een nieuwe roll-over lening met variabele hoofdsom aangetrokken op basis van het 1-weeks EUR tarief. De hoofdsom is € 30 miljoen. De stortingsdatum betrof 12 maart 2024. De einddatum van de aangetrokken lening is 20 maart 2035;
• TK 2024-02: er is een fixe lening van € 20 miljoen aangetrokken met storting op 16 mei 2024 en een looptijd van 33 jaar. De lening is gesloten met BNG Bank op 3,104%;
• TK 2024-03: er is een fixe lening van € 7 miljoen aangetrokken met storting op 16 mei 2024 en een looptijd van 20 jaar. De lening is gesloten met het Energiefonds Overijssel op 2,800%. Dit tarief lag aanzienlijk lager dan de tweede scherpste aanbieding, namelijk 0,47% lager;
• TK 2024-04: vier bestaande BNG Bank leningen met een renteconversie in 2024, zijn aangezegd voor vervroegde aflossing op de conversiedatum en vervangen door één nieuwe fixe lening. De nieuwe lening kent een hoofdsom van € 5,5 miljoen (in lijn met de totale som van de vier afgeloste leningen) en een looptijd van 25 jaar. De nieuwe fixe lening bij BNG Bank kent een tarief van 3,19%;
• TK 2024-05: er is een fixe lening van € 20 miljoen aangetrokken met storting op 12 augustus 2024 en een looptijd van ongeveer 10 jaar. De lening is gesloten met NWB Bank op een rentepercentage van 3,093%. Naderhand is er met NWB Bank overleg geweest over het omzetten van deze lening naar een sustainable-linked-loan (SLL) door hier een drietal KPI’s aan te koppelen gebaseerd op ESG-doelstellingen. Voor de komende vijf jaar zijn er doelstellingen opgesteld voor de KPI’s en bij het behalen van de doelstellingen ontvangt deltaWonen een korting op de rente van maximaal 8 basispunten per jaar (jaarlijks achteraf te verrekenen). Middels een addendum op de leningovereenkomst zijn deze afspraken vastgelegd;
• TK 2024-06: er is een fixe lening van € 20 miljoen aangetrokken met storting op 26 november 2024 en een looptijd van ongeveer 45 jaar. De lening is gesloten met NWB Bank op 2,674%.

In het treasuryjaarplan 2024 werd, met betrekking tot het jaar 2024, een mandaat voor nieuw aan te trekken financiering van € 109,7 miljoen gevraagd (behoefte € 106,7 miljoen + werkkapitaal € 3,0 miljoen). Ten opzichte van dit bedrag is in 2024 een volume van € 102,5 miljoen aan nieuwe leningen gestort. Het verschil wordt met name veroorzaakt door het niet uitgeven van de begrote kasstromen op nieuwbouw en verduurzaming van woningen.

De treasurycommissie is in 2024 driemaal bijeen geweest (7 maart, 17 juni en 5 november). Tijdens deze bijeenkomsten kwamen onder andere de actualiteiten vanuit de deelnemersraad WSW, Nationale Prestatieafspraken, marktontwikkelingen (onder andere renteontwikkelingen & wet- en regelgeving), beschikbaarheid van financiering (waaronder aanbieders), borgingsplafond, liquiditeitsprognoses DAEB en niet-DAEB, schuldrest per verhuureenheid, beoordelingskader WSW en renterisico’s aan de orde. Bovendien zijn de voorgenomen transactievoorstellen besproken.

Liquiditeit en financieringsruimte
Onder borgstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is in 2024 voor € 102,5 miljoen aan (her)financiering aangetrokken, waarvan € 18,0 miljoen tijdelijk op de roll-over variabele hoofdsom. In 2024 is voor een bedrag van € 47,4 miljoen aan leningen afgelost.

De komende jaren worden grote uitgaven gedaan op het gebied van projectontwikkeling nieuwbouw en energierenovaties bij bestaand bezit. Deze inspanningen kunnen niet verricht worden zonder het aantrekken van aanvullende leningen.

In de planningsperiode 2025-2034 heeft deltaWonen voor € 826 miljoen aan netto (des)investeringen begroot en wordt € 197 miljoen op financieringen afgelost. De benodigde financiering kan worden aangetrokken door het inzetten van borgstelling op toekomstige nieuwbouwinvesteringen en op bestaand bezit.

Swapportefeuille
Een payer swap is een rente-instrument (derivaat) met een waardeontwikkeling. Afhankelijk van de renteontwikkeling kan dit resulteren in een positieve of een negatieve marktwaarde. Kort gezegd zal bij een stijgende rente de swap een positieve waarde krijgen en bij een dalende rente een negatieve waarde.

DeltaWonen heeft per 31 december 2024 een payer swapportefeuille van € 30 miljoen bestaande uit twee derivaten afgesloten bij de BNG Bank ad. € 15 miljoen per derivaat. De swaps zijn al voor 2008 afgesloten met verschillende ingangsdata. Met het gebruik van deze swaps wisselt deltaWonen rentebetalingen uit met de bank. DeltaWonen ontvangt de rente gebaseerd op de marktrente van de bank en betaalt een vaste rente aan de bank. Hierdoor wordt het (toekomstig) renterisico verminderd. Alle swaps die deltaWonen in haar bezit heeft, zijn gekoppeld aan leningen met een variabele rente gebaseerd op de marktrente.

Door het gebruik van deze derivaten heeft deltaWonen haar renterisico voor deze leningen afgedekt voor de onderliggende waarde van de derivaten (zie ook hedge-effectiviteit). De derivaten van deltaWonen bestaan uit payer swaps die uitsluitend zijn ingezet om renterisico’s af te dekken.

Doel van de hedge
DeltaWonen maakt gebruik van kostprijs hedge-accounting, zoals opgenomen in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, Richtlijn 290 Financiële Instrumenten. De richtlijn voorziet in de mogelijkheid om hedginginstrumenten te waarderen op kostprijs, overeenkomstig de waardering voor de herziening van deze standaard en daarmee in lijn met voorgaande verslagjaren. Dit generieke document is opgesteld om te voldoen aan de vereisten die binnen Richtlijn 290 worden gegeven om hedge-accounting te kunnen toepassen.

Hedgestrategie, hedged item en hedging instrument
In het verleden zijn payer swaps aangegaan om de rente op toekomstig aan te trekken financiering te fixeren zonder dat de onderliggende financiering reeds werd aangetrokken. Op een later moment is de onderliggende financiering aangetrokken. Payer swaps boden daarmee de mogelijkheid om de rente op belangrijke investeringsprojecten langdurig te ‘verzekeren’. Doordat de te ontvangen kasstroom uit de swap wegvalt tegen de variabele rente op de onderliggende financiering ontstaat per saldo een financiering met een vaste rente.

Type hedge
DeltaWonen past kostprijs hedge-accounting toe. De effecten van een eventuele hedge-ineffectiviteit worden in voorkomende gevallen in het resultaat verwerkt.

Hedge-effectiviteit
Aan de hand van de kritische kenmerken (renteconventie, rentecoupondata, looptijd en nominale waarde) van de leningen en de derivaten wordt de hedge-effectiviteit bepaald. De hedge-effectiviteit wordt minimaal vier keer per jaar beoordeeld aan de hand van de kritische kenmerken van de leningen en de derivaten.

Er is sprake van een volledige hedge-effectiviteit als bij een renteswap het referentie-bedrag en de hoofdsom, de looptijd, de renteherzieningsdata, de data van ontvangst en betaling van rente en aflossingen en de basis voor het bepalen van de rentevoet voor het hedge-instrument en de afgedekte positie gelijk zijn. In onderstaande tabel zijn alle payer swaps en de onderliggende roll-over leningen in beeld gebracht.

Hierbij wordt vastgesteld dat de hedge-effectiviteit van deltaWonen op balansdatum 100% bedraagt. In het kader van de Wijzigingen RJ290 Financiële Instrumenten is het daarom niet noodzakelijk kwantitatieve berekeningen uit te voeren en/of te verwerken of toe te lichten.

Alle activiteiten zijn gericht op (rente)risicospreiding, het voorzien in de financieringsbehoefte en verlaging van de gemiddelde rentekostenvoet. Onderstaande grafiek geeft een beeld van het verloop van het renterisico. Aantrekken van leningen voor nieuwe projecten en andere treasury-activiteiten zijn erop gericht het renterisico in 2025 en verder omlaag te brengen.

Ultimo 2024 zijn geen beleggingen en/of leningen u/g van toepassing.

Het schuldrestant van de leningenportefeuille per 31 december 2023 bedraagt € 566 miljoen (exclusief € 18 miljoen onbenutte ruimte variabele hoofdsom leningen) met een gemiddelde rentevoet van 2,02%. De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 590 miljoen (inclusief opgelopen rente). Voor de bepaling van de disconteringsvoet (gebruikt voor de berekening van de marktwaarde) is geen rekening gehouden met een eventuele kredietopslag. De komende jaren vertoont de gemiddelde rente van de leningenportefeuille, uitgaande van geprognosticeerde gemiddelde rentepercentages variërend van 2,50% tot 3,50% bij (her)financieringen en conversies, het in de onderstaande tabel gegeven beeld. Alle genoemde transacties tot en met 31 december 2024 zijn verwerkt.

DeltaWonen wordt als organisatie met een maatschappelijke doelstelling de afgelopen jaren geconfronteerd met een toenemende belastingdruk ten aanzien van diverse belastingmiddelen. Fiscaliteit speelt inmiddels in vrijwel alle processen van de organisatie een meer of minder prominente rol.

Het Fiscaal Statuut van deltaWonen is bedoeld om de uitgangspunten, kaders en de daarbij behorende randvoorwaarden ten aanzien van de fiscale visie, fiscaal beleid, alsmede de fiscale processen en de organisatie- en informatiestructuur vast te leggen. Met het fiscale statuut wordt tevens beoogd helderheid te geven over de afbakening van rollen en verantwoordelijkheden c.q. taken en bevoegdheden. Het heeft daarmee een duidelijk strategisch karakter, dat als leidraad dient en vertrekpunt fungeert voor nadere uitwerking en uitvoering in tactische en operationele zin.

Het Fiscaal Statuut dient bij alle handelingen en processen van deltaWonen, waarbij fiscaliteit een rol speelt of kan spelen, in acht te worden genomen en moet niet worden beschouwd als een op zichzelf staand document. Het moet nadrukkelijk worden gelezen en toegepast in samenhang met andere relevante documenten van deltaWonen, zoals maar zeker niet uitsluitend (eventuele opvolgers van) ‘Ruimte voor Geluk: de koers van deltaWonen’, ‘Reglement financieel beleid en beheer’, ‘Risicostrategie en risicobeleid van deltaWonen’ en het ‘Investeringsstatuut’.

Uitgangspunt van de fiscale visie van deltaWonen is dat deze in overeenstemming moet zijn met de ondernemingsvisie van deltaWonen. DeltaWonen richt zich als maatschappelijke organisatie in de basis op het zorgen voor betaalbare, duurzame en toekomstbestendige woningen voor haar huurders, vanuit de overtuiging dat de groei van en naar een duurzame samenleving de basis is voor een gezonde en leefbare wereld van morgen. DeltaWonen gaat hierbij uit van een viertal kernwaarden: respectvol, professioneel, verbindend en verrassend.

Het is dan ook niet verrassend dat deltaWonen als maatschappelijke organisatie een hoge ethische norm hanteert als het gaat om fiscaliteit. DeltaWonen gaat daarom niet actief op zoek naar belastingconstructies om belasting te vermijden, maar optimaliseert wel haar fiscale positie, waarbij op een faire en verantwoorde manier aan haar fiscale verplichtingen wordt voldaan. DeltaWonen wil dus niet te veel belasting betalen, maar ook niet te weinig. DeltaWonen streeft naar een optimale inzet van middelen ten behoeve van haar ondernemingsdoelstellingen. Beide uitgangspunten kunnen tegenstrijdig zijn, aangezien belastingen in de regel vooral uitgaande kasstromen zijn. DeltaWonen is zich hiervan bewust en streeft – vanzelfsprekend altijd binnen de gangbare normen, waarden en wettelijke fiscale kaders – naar een situatie waarbij aan beide uitgangspunten tegemoet wordt gekomen, waarbij altijd de ondernemingsdoelstellingen van deltaWonen in acht worden genomen.

Vanuit fiscaal perspectief kunnen aan voornoemde basisprincipes dan ook nog twee kernwaarden worden toegevoegd, namelijk transparant (in communicatie en verantwoording) en pragmatisch (in uitvoering en beheersing).

DeltaWonen is zich bewust van de risico’s en kansen rondom fiscaliteit. Wij handelen daarbij altijd binnen de grenzen van wet- en regelgeving en houden rekening met de bedoelingen en intenties van de wetgever. Het primaire doel van het fiscale gedrag zal in de regel in lijn liggen met de verbondenheid van deltaWonen en ondersteunend zijn aan de operationele activiteiten en niet enkel fiscaal gedreven zijn.

DeltaWonen beschikt binnen de afdeling Bedrijfsvoering over de nodige kennis ten aanzien van de fiscale wet- en regelgeving. DeltaWonen is dan ook grotendeels zelf betrokken bij het verzorgen van allerhande fiscale compliance verplichtingen.

DeltaWonen wordt door externe adviseurs op de hoogte gehouden van ontwikkelingen in het fiscale landschap. DeltaWonen stelt zich proactief op ten aanzien van alle op haar betrekking hebbende belastingen. Het handelen van deltaWonen is gericht op het verkrijgen van zekerheid rondom haar fiscale positie om zodoende verrassingen achteraf te voorkomen en daarnaast op het signaleren en beperking van risico’s en het benutten van kansen.

Daar waar nodig zet deltaWonen de expertise in van externe adviseurs (hoofdzakelijk KPMG Meijburg voor de vennootschapsbelasting, Publiq Belastingadviseurs voor de loonbelasting en Caraad Belastingadviseurs voor de BTW en overige fiscale vraagstukken) voor de ondersteuning van het innemen van standpunten, het in kaart brengen en minimaliseren van risico’s alsmede ook bij het in kaart brengen en realiseren van mogelijkheden die de fiscale wet- en regelgeving biedt.

Vaststellingsovereenkomst Vennootschapsbelasting (VSO-2)
Vanaf 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. DeltaWonen heeft met de Belastingdienst de Vaststellingsovereenkomst belastingplicht woningcorporaties (VSO-2) afgesloten. In de VSO-2 staan specifieke afspraken over de fiscale waardering en resultaatbepaling. De VSO-2 heeft een looptijd tot en met 31 december 2012. Na deze periode wordt de VSO-2 stilzwijgend met steeds één jaar verlengd, tenzij een van de partijen vóór 1 december heeft opgezegd. Inmiddels heeft de Belastingdienst in 2022 gebruikgemaakt van het opzegrecht. De VSO-2 is daardoor niet meer van toepassing op het (belasting)jaar 2023 en verder.

Door het niet verlengen van de vaststellingsovereenkomst ontstaat onduidelijkheid over de fiscale gevolgen van bepaalde onderwerpen vanaf 1 januari 2023. De Belastingdienst heeft in overleg met Aedes de volgende onderwerpen in hun brief verduidelijkt en aangegeven op welke wijze deze onderwerpen vanaf 1 januari 2023 fiscaal behandeld kunnen worden:

1. De verwerking van negatieve verkoopresultaten bij de vervreemding van tussenvormwoningen (VOV);
2. Het toerekenen van (dis)agio na verwerking op de openingsbalans;
3. Na afwaarderingen van bedrijfsmiddel-vastgoed moeten waardestijgingen als opwaardering worden verwerkt;
4. De toerekening van grondkosten bij een gemengd project (gemengde projectenregeling).

In de fiscale positie van de jaarrekening 2024 is VSO-2 niet meer van kracht. Daarom is er in de fiscale positie 2024 rekening gehouden met de gevolgen van de opzegging van de VSO-2. We hebben een eerste risico-inschatting gemaakt over de gevolgen van de opzegging van VSO-2. De gevolgen voor deltaWonen zijn gering. Het grootste onderwerp met de meeste gevolgen voor de sector is zonder twijfel de gemengde projectenregeling. Een eerste inventarisatie geeft aan dat we dit op heel korte termijn niet hebben. Ook de oplossing die de Belastingdienst biedt (opschuiven tot 1 januari 2025) geeft eventueel nog wat ruimte voor ons in de toekomst. DeltaWonen heeft wel een keuze moeten maken over de (eventuele afwikkeling van) VOV-woningen. We hebben er voor gekozen de huidige systematiek volgens VSO-2 door te zetten, dus we zijn niet overgegaan tot afwikkeling van de VOV-portefeuille vanwege het opzeggen van VSO-2. De belangrijkste reden hiervoor is dat de Belastingdienst vindt dat de taxatiewaarde van de VOV-woningen bepaald moet worden. Naast de kosten die dit met zich meebrengt, moet de bewoner meewerken aan de taxatie. De bewoner heeft hier echter geen belang bij, dus het is zeer de vraag of de bewoner wel mee gaat werken. Daarnaast levert het direct nemen van het verlies dat nu nog op de balans staat enkel een rentevoordeel op. Ten slotte passen we de toerekening van (dis)agio na verwerking op de openingsbalans reeds toe en hebben we geen afwaarderingen of opwaarderingen naar aanleiding van de WOZ-waarden.

De aangiften vennootschapsbelasting van deltaWonen zijn tot en met 2022 door de Belastingdienst definitief vastgesteld. De aangifte over het boekjaar 2023 is in 2024 ingediend. Een verklaring van de samenstelling van het belastbare bedrag over het boekjaar 2024 vindt u in paragraaf 9.6.27.

De belastinglast is gestegen van € 11,3 miljoen in 2023 naar € 13,2 miljoen in 2024. Uitgedrukt in maanden netto huuropbrengsten is de belastingdruk 1,5 maandhuur. Wij zien de belastingdruk uitgedrukt in maandhuur met het jaar toenemen tot 2,0 maandhuur in 2034. Dat baart ons zorgen.
Wij staan dan ook achter de lobby van Aedes om de ATAD-regeling af te schaffen voor woningcorporaties. Dit verlicht de belastingdruk aanzienlijk met name op het onderdeel Vennootschapsbelasting (acute last).

In tabel 1 zijn de directe belastingen opgenomen die ten laste komen van de winst- en verliesrekening. De vennootschapsbelasting in het boekjaar betreft de verschuldigde belasting (acute last) over het geschatte belastbare fiscale resultaat over het boekjaar. De vennootschapsbelasting over het voorgaande boekjaar is gebaseerd op de desbetreffende ingediende aangifte.

De gemeentelijke heffingen betreffen de onroerendezaakbelasting (OZB) en de waterschaps- en rioolheffingen die in het boekjaar betaald zijn.

De afdrachten op de aangifte omzetbelasting zijn niet opgenomen in bovenstaande tabel, omdat deze toezien op geactiveerde investeringen, belaste huuropbrengsten en op niet-aftrekbare omzetbelasting vanwege vrijgestelde opbrengsten. De betaling van loonheffing komt ten laste van het nettoloon van de werknemer en is daarom niet opgenomen in bovenstaande tabel. De afdrachten van overdrachtsbelasting worden geactiveerd op het betreffende onroerend goed of nieuwbouwproject. Daarom is de overdrachtsbelasting ook niet opgenomen in bijgaande opstelling.