9. Jaarrekening

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024. Alle bedragen staan vermeld in euro’s, tenzij anders vermeld.

Woningcorporatie deltaWonen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. DeltaWonen is ingedeeld in de woonregio Zwolle/Stedendriehoek. Hier vallen de gemeenten Zwolle en Kampen onder. De gemeente Oldebroek is in een andere woningmarktregio ingedeeld. Begin december 2022 is een woningmarktregio-ontheffing ontvangen, waardoor deltaWonen de komende jaren weer mag uitbreiden in de gemeente Oldebroek. De activiteiten van deltaWonen zijn erop gericht mensen te huisvesten in vitale wijken en steden. DeltaWonen is statutair en feitelijk gevestigd aan de Veerallee 30 in Zwolle en houdt hier kantoor.

Het KvK-nummer van deltaWonen is 05003860.

Het vastgoed in exploitatie wordt geclassificeerd naar DAEB- en niet-DAEB vastgoed. Dat gebeurt op basis van het in 2017 door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurde definitieve scheidingsvoorstel plus eventuele verkopen binnen de Toegelaten Instelling tussen de DAEB- en niet-DAEB-tak.

De niet-DAEB activiteiten van Stichting DeltaWonen zien toe op:

• Het verhuren van woningen die tot de niet-DAEB tak behoren met als doel de middenklasse te voorzien in hun woonbehoefte;
• Verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed dat onlosmakelijk gekoppeld is aan DAEB eenheden;
• Verhuur van parkeergelegenheden.

Voor de toerekening van activa, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen aan deze DAEB-tak of niet-DAEB-tak is de volgende methodiek toegepast:

• Wanneer activa, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen volledig toezien op DAEB- of niet-DAEB-activiteiten, zijn deze volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak toegerekend;
• Wanneer deze toezien op zowel DAEB- als niet-DAEB-activiteiten, zijn deze op basis van een verdeelsleutel toegerekend. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op drie methodes, namelijk gewogen bezit, huur en personeel. Gezien de geringe verschillen in de uitkomsten tussen de drie methodes is er voor één generieke verdeelsleutel gekozen van 98% DAEB-activiteit en 2% niet-DAEB-activiteit;
• Vorderingen, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen uit hoofde van de vennootschaps-belasting worden toegerekend aan de DAEB- of niet-DAEB-tak op basis van het fiscale resultaat, met toerekening van de voordelen van de fiscale eenheid op basis van de relatieve verdeling, gebaseerd op de verdeelsleutel. Latente belastingen voor compensabele verliezen worden opgenomen in de tak waar sprake is van compensabele verliezen. Latente posities uit hoofde van waarderingsverschillen tussen commercieel en fiscaal worden toegewezen aan de DAEB- of niet-DAEB-tak op basis van de classificatie van de betreffende verhuureenheden.

Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

De jaarrekening van deltaWonen is opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid van dit artikel schrijft de toepassing van Titel 9 Boek 2 BW voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Behalve de Woningwet zijn ook het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. Verder zijn de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 20 juni 2025.

Oordelen en schattingen

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap. Het betreft de grootste post waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening van deltaWonen. Overige belangrijke oordelen betreffen de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de eerdergenoemde jaarrekeningposten.

De marktwaarde is als volgt te definiëren:
Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.

Voor de waardering in de jaarrekening hanteren we de marktwaarde in verhuurde staat. Om een inschatting van de marktwaarde te maken, maken we gebruik van taxaties. De vraag is wat de nauwkeurigheid van deze taxaties is of binnen welke bandbreedte de opdrachtgever het waardeoordeel mag verwachten. Als we uitgaan van de gegeven definitie van de marktwaarde en de aan de taxateur opgelegde norm op het gebied van kennis en uitvoering, dan moet de nauwkeurigheid van de waardering in de markt binnen een bandbreedte van 10% plus en min liggen.

Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover:

• een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en
• het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.

Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan.

Alle aan- en verkopen volgens standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop deltaWonen de bindende overeenkomst aangaat.

Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten verwijzen we naar de behandeling per balanspost. Voor de waardering en verwerking van afgeleide instrumenten verwijzen we naar Derivaten en hedge-accounting onder § 9.4.2.18 en § 9.4.2.19.

Immateriële vaste activa

De immateriële vaste activa betreffen software en worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen. Dit is het geval als de boekwaarde van het actief hoger is dan de realiseerbare waarde ervan. De afschrijvingstermijn is gekoppeld aan het onderhoudscontract met de softwareleverancier, met een maximum van 5 jaar. De afschrijvingen vinden plaats vanaf 1 januari van het boekjaar volgend op het jaar waarin de investering in gebruik is genomen.

9.4.2.2 DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB (hierna te noemen sociaal) en niet-DAEB (hierna te noemen commercieel) vastgoed. Daarbij houden we rekening met de definitie in bijlage 3 en bijlage 4 van het BTIV. Op grond van deze criteria omvat het sociaal vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) op contractdatum, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Ultimo 2024 bedraagt de liberalisatiegrens € 879,66 (2023: € 808,06).

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens staat vermeld op de bijlage zoals is opgenomen in de BTIV. Het commercieel vastgoed omvat volgens de eerdergenoemde criteria de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) op contractdatum, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed), woningen verkocht onder voorwaarden en het overige commercieel vastgoed.

Het sociaal vastgoed en het commercieel vastgoed is opgedeeld naar waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Een waarderingscomplex kan daarom worden gedefinieerd als een veelal aaneengesloten blok verhuureenheden van dezelfde bouwperiode. Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit sociaal en commercieel vastgoed. In dat geval wordt, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst in een deel dat aan het sociaal vastgoed, respectievelijk aan het commerciële deel kan worden toegerekend.

Herclassificatie van vastgoed in exploitatie naar vastgoed in ontwikkeling vindt plaats bij aanvang van de activiteiten ten behoeve van de ontwikkeling. DeltaWonen definieert dit als het moment dat de zittende huurders (tijdelijk) elders zijn gehuisvest. De verkrijgingsprijs van de onroerende zaken in de opvolgende waardering in het vastgoed in ontwikkeling geschiedt tegen de marktwaarde in exploitatie op het moment van de herclassificatie.

Herclassificatie van vastgoed in ontwikkeling naar vastgoed in exploitatie vindt plaats bij aanvang van de exploitatie-activiteiten. DeltaWonen definieert dit als het moment dat huurders zijn gehuisvest. De verkrijgingsprijs van de onroerende zaken in de opvolgende waardering in het vastgoed in exploitatie geschiedt tegen de kostprijs van het vastgoed in ontwikkeling op het moment van de herclassificatie onder eventuele aftrek van een gevormde voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen.

Bij de eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie en het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken sloopkosten worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd.

• Onroerende zaken in exploitatie worden na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet;
• Waardering vindt plaats tegen de marktwaarde op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing;
• De waardering tegen marktwaarde vindt plaats overeenkomstig de methodiek in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (“Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”). Dat gebeurt op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.

Bij de waardering wordt onderscheid gemaakt in de volgende categorieën:

• Woongelegenheden (WON);
• Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG);
• Parkeergelegenheden (PAR);
• Intramuraal zorgvastgoed (ZOG).

Dit gebeurt op basis van artikel 31 van het BTIV.

DeltaWonen hanteert de full-versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek verwijzen we naar de toelichting op de balans.

Bij de waardering van het vastgoed worden een doorexploiteer- en een uitpondscenario onderscheiden. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen. Het handboek volgt de netto contante waarde- methode (DCF-methode). Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een disconteringsvoet, inclusief de eindwaarde. De eindwaarde is de geschatte opbrengstwaarde van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen medio het jaar ontvangen en respectievelijk betaald worden. De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van 15 jaar.

De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij woongelegenheden en parkeergelegenheden plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Bij BOG, MOG en intramuraal vastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing.

Uitgaven na eerste verwerking van het complex, aangaande het sociaal en commercieel vastgoed, die kwalificeren als verbetering, worden als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed verwerkt en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of -vermeerdering en in het resultaat verantwoord als overige waardeverandering.

Uitgaven na eerste verwerking van vastgoed in exploitatie worden verwerkt in overeenstemming met artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. De regeling maakt onderscheid tussen onderhoud en verbetering. Onderhoudsuitgaven worden in het resultaat verwerkt. Uitgaven die kwalificeren als verbetering worden als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed verwerkt.

Bij uitgaven na eerste verwerking wordt beoordeeld of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies op het waarderingscomplex, waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post ‘Overige waardeverandering vastgoed portefeuille'.

Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan op de waardepeildatum 31 december 2024 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht.

De beleidswaarde betreft de actuele waarde van het vastgoedbezit in exploitatie, gebaseerd op een sociale disconteringsvoet en voortdurende exploitatie volgens het huidige beleid van deltaWonen. De bepaling van de beleidswaarde betreft een schatting die daarom schattingsonzekerheden in zich heeft.

De beleidswaarde van bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed alsmede van parkeergelegenheden wordt gelijkgesteld aan de marktwaarde in verhuurde staat.

Voor woongelegenheden wordt de beleidswaarde bepaald op basis van een contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen gebaseerd op voortdurende exploitatie. De waardering vindt op complexniveau plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in Bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2025 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024’).

De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

• De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed;
• Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd, gebaseerd op een exploitatieperiode van zestig jaar. Dit betekent dat de inkomsten en uitgaven over deze termijn worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar balansdatum;
• De gehanteerde disconteringsvoet over boekjaar 2024 bedraagt 4,17% voor DAEB bezit en 4,70% voor het niet-DAEB bezit;
• In de beleidswaarde wordt uitgegaan van voortdurende exploitatie (een doorexploiteerscenario). Daarom wordt geen rekening gehouden met bijvoorbeeld voorgenomen verkopen of sloop van vastgoed in exploitatie;
• De (huur)opbrengsten worden geschat op basis van de intern bepaalde streefhuur vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie, rekening houdend met de geldende wettelijke kaders;
• Inrekening van toekomstige onderhoudslasten voor instandhoudingsonderhoud en mutatie onderhoud is gebaseerd op de eigen onderhoudsbegroting, waarbij geldt dat:
  • de onderhoudsbegroting is gebaseerd op de onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding, voortvloeiend uit de door deltaWonen vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting. Voor zover ingrijpende verbouwingen niet in deze meerjarenonderhoudsbegroting zijn opgenomen, worden hiermee samenhangende geschatte uitgaven eveneens tot het onderhoud gerekend;
  • de verplichting tot het verduurzamen van woningen met een E, F of G-label is ingerekend conform de tabel in paragraaf 9.2.4.3. van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024’;
• Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerlasten op basis van de gemiddelde norm welke is gebaseerd op een inschatting van het langjarige kostenniveau. Hieronder wordt verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van deltaWonen en zoals deze zijn opgenomen onder het kopje ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘Overige directe operationele lasten exploitatiebezit’ in de resultatenrekening.

DeltaWonen heeft bij de bepaling van de beleidswaarde uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn daarom van invloed op deze waarde. De uitgangspunten zijn nader opgenomen in de toelichting op de balans.

Tot en met boekjaar 2023 werd de beleidswaarde van het vastgoed door middel van de zogenoemde waterval afgeleid vanuit de berekende marktwaarde in verhuurde staat. Met ingang van 2024 is de methodiek van berekenen aangepast en is deze gebaseerd op de uitgangspunten zoals hierboven beschreven. Daarmee voldoet deze berekening aan de uitgangspunten zoals beschreven in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024’.

De berekening van de beleidswaarde 2024 is gebaseerd op een sociale disconteringsvoet en een voortdurende exploitatie (60 jaar). Daarmee is de opzet van de berekening en de uitkomst dusdanig afwijkend ten opzichte van de beleidswaarde tot en met 2023 dat het kwantitatieve effect van het verschil niet kan worden bepaald.

Voor onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie worden overgedragen aan derden, waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed gerubriceerd als vastgoed verkocht onder voorwaarden. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting. Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.

Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de getaxeerde leegwaarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De leegwaarde wordt jaarlijks opnieuw geschat op basis van gegevens van de parameters ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Waardeveranderingen worden in het resultaat verantwoord onder de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden’.

De regeling kwalificeert als een financieringstransactie wanneer niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval wanneer sprake is van een terugkoopplicht, dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de verwachte reële waarde op het terugkoopmoment.

Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting. Daarbij wordt rekening gehouden met de contractvoorwaarden inzake terugkoop, waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt als verplichting op de balans opgenomen zonder rekening te houden met de tijdswaarde van geld. Dit omdat inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden niet goed mogelijk is, ook gelet op de onbeperkte terugkooptermijn. Als de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen 1 jaar zal plaatsvinden, dan wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden’.

Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woning-verbetering en herstructurering. Zie hiervoor tevens de grondslag onder uitgaven na eerste verwerking). De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigings-prijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten.

De waardering na eerste verwerking van het vastgoed in ontwikkeling is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals eerder toegelicht onder vastgoed in exploitatie onder het kopje Waardering na eerste verwerking.

Als gerede twijfel bestaat of de al bestede kosten terugverdiend kunnen worden, dan wordt het vastgoed tegen de lagere marktwaarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd. Het nadelig verschil in het resultaat wordt verantwoord onder de post ‘Overige waardeveranderingen’. Per balansdatum kan sprake zijn van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde. Dan wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de al bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post ‘Overige waardeveranderingen’.

Bij gereedkomen van vastgoed in ontwikkeling voor de eigen exploitatie vindt overboeking van het gehele saldo plaats naar vastgoed in exploitatie. Bij deze overboeking wordt voor het bepalen van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs uitgegaan van de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs zonder rekening te houden met waardeverminderingen. De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de verkrijgings- en vervaardigingsprijs en de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft.

9.4.2.5 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

9.4.2.6 Latente belastingvorderingen

De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde vermeerderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Baten en lasten worden in de winst- en verliesrekening verwerkt zodra de vorderingen aan een derde worden overgedragen of een bijzondere waardevermindering ondergaan, alsmede via het amortisatieproces.

De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Als middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

Een herwaarderingsreserve wordt gevormd op waarderingscomplexniveau voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa en de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering.

In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de onroerende zaken in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering indien de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering.

Ongerealiseerde waardeverminderingen op waarderingscomplexniveau worden op de herwaarderings-reserve in mindering gebracht tot zover de boekwaarde op basis van marktwaarde hoger is dan de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

De herwaarderingsreserve wordt gevormd ten laste van de overige reserves.

Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken in exploitatie wordt rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord.

Het resultaat boekjaar wordt apart inzichtelijk gemaakt onder het eigen vermogen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen het ongerealiseerde deel dat zal worden toegevoegd of onttrokken aan de herwaarderings-reserve en het gerealiseerde deel dat wordt toegevoegd of onttrokken van de overige reserves.

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen ook feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd” (IFEC).

Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders. Uitingen over verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake wanneer de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Als en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het desbetreffende complex overtreffen, dan wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. De afwaardering wordt in het resultaat verantwoord onder de post ‘Overige waardeveranderingen’. Onder verwachte verliezen verstaan we in dit verband de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen marktwaarde.

De voorziening jubileumuitkeringen wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. Als disconteringsvoet voor het contant maken is uitgegaan van 3%.

Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.

DeltaWonen heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Als de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

DeltaWonen maakt gebruik van derivaten (payer swaps) om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. De swaps zijn gekoppeld aan roll-over leningen. De derivaten zijn nadrukkelijk niet bedoeld voor speculatie. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling past deltaWonen met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe. Dit betekent dat schommelingen in de marktwaarde van de swaps niet ten laste van het resultaat verantwoord worden, maar in de toelichting van de jaarrekening tot uitdrukking worden gebracht.

De kortlopende schulden en overlopende passiva worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (wanneer deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. De kortlopende schulden hebben een verwachte looptijd van maximaal één jaar.

De geamortiseerde kostprijs is het bedrag waarvoor een financieel actief of financiële verplichting bij de eerste verwerking in de balans wordt opgenomen, verminderd met aflossingen op de hoofdsom, vermeerderd of verminderd met de via de effectieve-rentemethode bepaalde cumulatieve amortisatie van het verschil tussen dat eerste bedrag en het aflossingsbedrag en verminderd met eventuele afboekingen (direct, dan wel door het vormen van een voorziening) wegens bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid.

De reële waarde van de financiële instrumenten die op actieve markten worden verhandeld per balansdatum wordt bepaald op basis van genoteerde beurskoersen, zonder aftrek van transactiekosten. Voor financiële instrumenten die niet op een actieve markt worden verhandeld, wordt de reële waarde bepaald met passende waarderingsmethoden. Dergelijke methoden zijn onder meer:

• Het gebruikmaken van recente markttransacties tussen onafhankelijke partijen;
• Het gebruikmaken van de actuele reële waarde van een ander instrument dat nagenoeg hetzelfde is;
• Analyse op basis van contant gemaakte kasstromen of andere waarderingsmodellen.

Een overzicht van de reële waarden van de financiële instrumenten staat in de toelichting op de financiële instrumenten.

DeltaWonen maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten (renteswaps) ter afdekking van de gelopen risico’s betreffende de rente- en valutaschommelingen. DeltaWonen past hedge-accounting toe op basis van generieke documentatie, met vastlegging van:

• De algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting over de effectiviteit van deze hedgerelaties;
• De in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities.

Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen als een transactie ertoe leidt dat alle, of nagenoeg alle, rechten op economische voordelen en alle, of nagenoeg alle, risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.

De beoordeling of een overeenkomst een lease bevat, vindt plaats op grond van de economische realiteit op het tijdstip van het aangaan van het contract. Het contract wordt aangemerkt als een leaseovereenkomst als de nakoming van de overeenkomst afhankelijk is van het gebruik van een specifiek actief of de overeenkomst het recht van het gebruik van een specifiek actief omvat. In geval van operationele leasing worden de leasebetalingen lineair over de leaseperiode ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Algemeen

Bij de functionele indeling worden de opbrengsten en de kosten van de verschillende activiteiten die de woningcorporatie uitvoert, gesplitst per activiteit. De functionele indeling geeft hierdoor meer inzicht in de opbouw van het jaarresultaat van een corporatie en in welke mate de verschillende activiteiten hebben bijgedragen aan dit resultaat. Aangezien corporaties naast verhuuractiviteiten ook activiteiten verrichten op het gebied van ontwikkeling van vastgoed en verkoop van delen van de vastgoedportefeuille, past de functionele indeling beter bij de aard van een corporatie.

Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van deltaWonen. Daarbij wordt rekening gehouden met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. De lasten voor de te vormen voorziening dubieuze huurdebiteuren en afboeking van dubieuze huurdebiteuren worden in mindering gebracht op de huuropbrengsten.

De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten), waarvoor ook kosten verantwoord worden onder de lasten servicecontracten. De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Bedragen die aan huurders worden doorberekend voor later aangebrachte voorzieningen aan huurwoningen en waarvoor geen kosten zijn opgenomen in de categorie “Lasten servicecontracten” (zoals zonnepanelen), worden niet in deze categorie verantwoord. Deze vallen onder de categorie “Overige activiteiten”. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur- en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat verantwoord. De personeelskosten en overige personeelskosten van directe en indirecte personeelsleden die betrokken zijn bij de onderhoudsactiviteiten vallen niet onder deze categorie, maar onder “lasten onderhoudsactiviteiten”.

Onder overige directe operationele lasten exploitatie bezit worden verantwoord:

• onroerende zaak belasting, rioolrecht, waterschapsbelasting;
• verzekeringskosten;
• de kosten gerelateerd aan het niet kunnen incasseren van vorderingen op huurders anders dan huur en andere exploitatiekosten die niet tot een meer specifieke kostensoort behoren.

DeltaWonen verwerkt de overheidsheffingen, zoals onroerendezaakbelasting, op het moment dat de aanslag is ontvangen.

Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt. Daarbij houden we rekening met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, wanneer het bedrag bepaalbaar is en de ontvangst waarschijnlijk.

Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend op een dergelijke manier dat samen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden.

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht bij de toerekening baten en lasten. DeltaWonen neemt een verplichting op als zij zich aantoonbaar onvoorwaardelijk heeft verbonden om een ontslag- of transitievergoeding te betalen.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening. Daarbij houden we rekening met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Ook wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Bij de berekening van de vennootschapsbelasting moet rekening gehouden worden met de beperkingen vanuit de ATAD. Dit kan betekenen dat sprake is van een aftrekbeperking van rente, waardoor een (tijdelijk) verschil ontstaat met de verwerking van rente tussen de fiscale en commerciële jaarrekening. Als deltaWonen de komende jaren beneden de ATAD-norm komt, kan de eerder niet in aftrek genomen rente alsnog worden verrekend. Gezien de onzekerheid met betrekking tot de mogelijkheid van verrekening wordt geen actieve latentie gevormd.

Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft deltaWonen een aantal standpunten ingenomen. Een inschatting die mogelijk een punt van discussie met de fiscus kan vormen, betreft de inschatting van het onderscheid tussen verbeteringen en onderhoudslasten.

De aangiftes vennootschapsbelasting 2008 tot en met 2022 zijn vastgesteld.

De basis voor het toerekenen van kosten aan de functionele winst- en verliesrekening is de categoriale winst- en verliesrekening. Om tot de functionele indeling van de winst- en verliesrekening te komen, maken we gebruik van een kostenverdeelstaat.

De kosten worden door middel van de volgende stappen toegewezen aan de activiteiten in de functionele winst- en verliesrekening:

• Opbrengsten en kosten die direct toegewezen kunnen worden aan bepaalde activiteiten, toerekenen aan deze activiteiten;
• Op basis van de ingeschatte werkzaamheden van personeel worden de personeelskosten door middel van een toerekeningspercentage toegewezen aan de activiteiten;
• Opbrengsten- en kostenposten waarvan is vastgesteld dat deze niet direct toerekenbaar zijn, toerekenen aan activiteiten op basis van een fte-verdeelsleutel per activiteit.

DeltaWonen rekent de volgende niet direct toerekenbare kosten toe aan de activiteiten:

• lasten servicecontracten;
• lasten verhuur- en beheeractiviteiten;
• lasten onderhoudsactiviteiten;
• toegerekende organisatiekosten;
• kosten overige activiteiten;
• overige organisatiekosten;
• leefbaarheid.

De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend op basis van een fte-verdeelsleutel per activiteit.

DeltaWonen heeft renteswaps afgesloten voor het reduceren van het toekomstige renterisico. De renteswaps zijn gekoppeld aan individuele leningen. De bruto positie/nominale waarde bedraagt ultimo 2024 € 30 miljoen (ultimo 2023: € 30 miljoen).

De marktwaarde bedraagt per 31-12-2023 -/- € 3,4 miljoen (ultimo 2023 -/- € 3,8 miljoen). De negatieve waarde is van belang als de swaps worden afgerekend, maar dat doet deltaWonen niet. De renteswaps zijn gekoppeld aan leningen. Met een renteswap beheerst deltaWonen het renterisico door de rente van middellange roll-over leningen voor langere tijd te fixeren door met een bank rentebedragen uit te ruilen.

DeltaWonen heeft vier basisrenteleningen in haar leningenportefeuille. In de basisrenteleningen is een embedded derivaat besloten. Deze wordt in de jaarrekening van deltaWonen niet gescheiden van het basiscontract, omdat er een nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract.

Het rentetarief van de basisrenteleningen bestaat uit twee componenten: een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor een overeengekomen vaak kortere periode. Hierdoor ontstaat een opslagrisico: het risico dat op herzieningsmomenten de opslag, die de financier boven de basisrente in rekening brengt na enige tijd voor eenzelfde looptijd, hoger is dan de huidige opslag.

Doelstelling risicobeheer

In het treasurystatuut van deltaWonen staan de kaders voor het beheersen van risico’s benoemd. De financiële instrumenten voldoen aan de kaders van het treasurystatuut. In het bestaande statuut is het gebruik van de afschermende rente-instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op zekere kasstromen. Het aangaan van rente-instrumenten mag alleen worden overeengekomen met kredietwaardige partijen met minimaal A-rating. Ook voldoen de financiële instrumenten aan de richtlijnen van het WSW.

DeltaWonen maakt gebruik van rentederivaten om de variabiliteit van de toekomstige kasstromen, gerelateerd aan rentebetalingen van huidige en toekomstige leningen, af te dekken. DeltaWonen maakt gebruik van Interest Rate Swaps (IRS). Hierbij ontvangt deltaWonen een variabele rente van de tegenpartij en betaalt deltaWonen een vaste rente. DeltaWonen heeft geen swaps afgesloten ter dekking van toekomstige investeringen.

DeltaWonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt deltaWonen risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico afgesloten. Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden heeft deltaWonen renteswaps afgesloten, zodat zij variabele rente ontvangt en vaste rente betaalt.

Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van deltaWonen en haar tegenpartijen, ongeacht of dit crediteuren of financiële instellingen zijn. DeltaWonen heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen. Door gebruik te maken van een wekelijkse roll-over lening met variabele hoofdsom is deltaWonen flexibel genoeg om aan de verplichtingen te voldoen. DeltaWonen heeft sinds 1 januari 2020 geen rekeningcourantfaciliteit meer.

Daarnaast zijn er enkele termination events van toepassing voor de situatie waarin deltaWonen geen toegelaten instelling meer is, geen deelnemer meer is van het WSW, de achtervang wegvalt en er sprake is van onder bewindstelling door het ministerie. DeltaWonen heeft tot op heden geen onderpand verstrekt. De Autoriteit woningcorporaties heeft aangegeven om namens de sector met betreffende partijen in overleg te gaan om toezicht belemmerende bepalingen te verwijderen die het toezichtinstrumentarium van de minister en de Autoriteit woningcorporaties op grond van de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting belemmeren.

Ter beperking van renterisico’s worden door deltaWonen derivaten gehanteerd. Financiële derivaten (met name interest-swaps) worden initieel niet in de balans verwerkt en gewaardeerd. Zodra de derivaten zijn gekoppeld aan onderliggende waarden worden zij binnen de balans gewaardeerd. Nadat derivaten voor het eerst in de balans zijn opgenomen, vindt waardering tegen reële waarde plaats. Zoals toegelicht bij de grondslagen, onderdeel langlopende schulden, past deltaWonen hedge-accounting toe. Er is geen sprake van on-balance waardering van derivaten.

Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en vennootschapsbelasting zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat, die is bepaald op basis van het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde', die als bijlage is opgenomen bij de regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cashflow (DCF) methode bepaald. Bij de bepaling van de marktwaarde is de full-versie van het waarderingshandboek gehanteerd. De waardebepaling is onder meer ontleend aan waarneembare prijzen op een actuele markt. 

Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat is gebruik gemaakt van meerdere macro economische parameters en of schattingen (full variant). Het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' bepaalt de marktwaarde van de onroerende zaken in exploitatie op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen (Discounted Cash Flow methode).

De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario.

Leegwaarde (stijging van € 134,7 miljoen)
De leegwaarde per VHE is gemiddeld toegenomen van € 243.461 (2023) naar € 271.445 (2024). Het monetair beleid heeft een daling van de rente tot gevolg, terwijl de inkomens verder zijn gestegen. Verder is er nog altijd sprake van toenemende schaarste in de huursector. Hierdoor worden de door de taxateur ingeschatte opbrengsten bij mutatie hoger. Voor ons bezit werkt deze leegwaardestijging door in een stijging van de marktwaarde met € 134,7 miljoen.

Huur en maximaal redelijke huur (stijging van € 65,8 miljoen)
De gemiddelde contracthuur is in 2024 gestegen van € 592,07 naar € 625,30 (5,61%). Ook de gemiddelde maximale huur is, als gevolg van marktontwikkelingen, gestegen van € 876,72 euro naar € 941,76 euro (7,42%). De gemiddelde reguliere huurstijging van woongelegenheden, de leegstand en de maximale huur zijn licht gedaald. Het effect van deze mutaties op de autnome mutatie is € 65,8 miljoen. 

DeltaWonen heeft voor haar vastgoedbezit de full-versie van het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' toegepast. De reikwijdte, aard en omvang van de aanpassingen zijn van toepassing op meerdere complexen. Daarom worden de gehanteerde vrijheidsgraden hierna schematisch op portefeuilleniveau toegelicht. Indien en voor zover op complexniveau is afgeweken van de vrijheidsgraden op portefeuilleniveau, dan wordt dit apart toegelicht.

De hierna genoemde vrijheidsgraden hebben betrekking op de mate van afwijking ten opzichte van de basisvariant.

Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen, waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening.

Op diverse gronden, die deltaWonen de afgelopen 10 jaar heeft aangekocht, heeft de gemeente een verplichting bedongen dat de gerealiseerde woningen op die gronden, met een (aanvangs)huurprijs tot € 879,66, voor een periode van 10 jaar niet verkocht mogen worden of dat de huurprijs bij mutatie niet geliberaliseerd mag worden. 
Deze beklemming is in de marktwaarde vertaald naar een algemene verkoopbeperking voor zeven jaar voor alle woningen tot en met 143 punten en derhalve op basis van het scenario doorexploiteren, uitgaande van een niet-marktconforme verhuur aan onze doelgroep.

Tot en met boekjaar 2023 werd de beleidswaarde van het vastgoed door middel van de zogenoemde waterval afgeleid vanuit de berekende marktwaarde in verhuurde staat. Met ingang van 2024 is de methodiek van berekenen aangepast en is deze gebaseerd op de uitgangspunten zoals hieronder beschreven. Daarmee voldoet deze berekening aan de uitgangspunten zoals beschreven in het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024’.

De berekening van de beleidswaarde 2024 is gebaseerd op een sociale disconteringsvoet en een voortdurende exploitatie (60 jaar). Daarmee is de opzet van de berekening en de uitkomst dusdanig afwijkend ten opzichte van de beleidswaarde tot en met 2023 dat het kwantitatieve effect van het verschil niet kan worden bepaald.

Het streefhuurbeleid van deltaWonen is als volgt: In het huidige beleid komen de streefhuren bestaande woningen, niet zijnde nieuwbouw, als volgt tot stand. Tot een maximale huur van € 360,- is de streefhuur gelijk aan de maximale huur. Vanaf deze basishuur stijgt de streefhuur met 50 cent van elke euro maximale huur. Als houvast wordt in het huurbeleid uitgegaan dat ongeveer 75% van de streefhuren wordt afgetopt. Anders geformuleerd; ten minste 75% van de streefhuren valt onder de tweede aftoppingsgrens. In het huur- en toewijzingsbeleid monitoren we de slaagkansen van verschillende (inkomens)doelgroepen. Waar nodig sturen we bij door meer of minder woningen af te toppen en/of door gerichte toewijzing. In het Portefeuilleplan is als aanvullende doelstelling opgenomen dat tenminste 50% van de streefhuren tot en met de eerste aftoppingsgrens behoort en tevens dat tenminste 75% van de streefhuren tot en met de tweede aftoppingsgrens behoort. Twaalf keer per jaar (elke maand) vindt er een update van de streefhuren plaats. In de bepaling van de beleidswaarde gaan wij om die reden uit van de vastgestelde streefhuur per eind december conform ons hierboven geformuleerde streefhurenbeleid. Ons geformuleerde streefhurenbeleid is 100% realiseerbaar.

De ingerekende onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen:

• Klachtenonderhoud (reparatie- + mutatieonderhoud);
• Planmatig onderhoud (contractonderhoud + regulier instandhoudingsonderhoud);
• Indirecte kosten toegerekend aan de onderhoudscomponent (denk aan personeelskosten, afschrijvingen e.d.).

Klachtenonderhoud
De in de goedgekeurde meerjarenbegroting opgenomen geschatte lasten inzake reparatieonderhoud en mutatieonderhoud zijn gebaseerd op ervaringscijfers vanuit het verleden en worden ongeïndexeerd voor de 15-jaars horizon op complexniveau ingelezen. Vanaf jaar 16 e.v. zijn de bedragen verdisconteerd in een norm.

Planmatig onderhoud
De onderhoudsbedragen zijn gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding voortvloeiend uit de vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB), voordat er correcties als gevolg van clustering vanwege ingrijpende verbouwing (e-renovaties) zijn verwerkt. Met de overgang naar een exploitatieperiode van 60 jaar kunnen de bedragen per jaar variëren conform de onderliggende onderhoudsbegroting.
De MJOB wordt per complex bepaald, rekening houdend met de conditie van de verschillende complexen. Het geschatte contractonderhoud is gebaseerd op de aangegane respectievelijk naar verwachting af te sluiten onderhoudscontracten voor de betreffende installaties.
Het planmatig onderhoud is gebaseerd op de MJOB van deltaWonen, waarbij de MJOB uitgaat van al die werkzaamheden die meerjarig (zowel de lange als korte onderhoudscycli) moeten worden uitgevoerd om een complex in zodanig technische en bouwkundige staat te houden dat sprake is en blijft van minimaal een conditiescore van 4. DeltaWonen beschikt over een door het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde MJOB voor 15 jaar.
DeltaWonen heeft voor nu een horizon gekozen van 15 jaar, omdat een 15-jaars MJOB intern beschikbaar is en een 60-jaars MJOB nog niet. In de eerste 15 jaar wordt de onderhoudsbegroting per complex per jaar ingelezen. Vanaf jaar 16 tot en
met jaar 60 is dit een nominale eigen onderhoudsnorm. Voor volgend jaar gaan we kijken naar het opstellen van een 60-jarige MJOB, maar voor de bepaling van de beleidswaarde 2024 komt deze stap te vroeg.
De MJOB is gebaseerd op de bekende onderhoudsstaat van het bestaande bezit (dus geen voorraadmutaties). Om de onderhoudsstaat actueel te houden verricht deltaWonen conditiemetingen. Hiertoe hanteert deltaWonen een periodieke actualisatie. Bij het opstellen van de MJOB houdt deltaWonen rekening met het actuele prijspeil. In de huidige MJOB is dat prijspeil 2024. Sloopcomplexen zijn opgevoerd qua verwacht onderhoud op basis van het behouden van een minimale conditiescore van 4.
De timing wanneer verschillende onderhoudscycli worden uitgevoerd, is gebaseerd op een schatting. Het daadwerkelijke jaar van uitvoering is niet exact voorspelbaar en afhankelijk van meerdere factoren. De impact van een individuele verschuiving in de tijd van planmatig onderhoud in de 60 jaar prognose is van geringe betekenis op de uitkomst van de beleidswaarde als geheel. Daarnaast zal een verschuiving op complexniveau gecompenseerd kunnen worden met een verschuiving bij een ander complex. De omvang van het planmatige onderhoud als geheel tendeert derhalve naar een ideaalcomplex. De exacte timing van uitgaven valt derhalve onder de aanwezige schattingsonzekerheid.
Zoals hierboven aangegeven kent de MJOB een horizon van 15 jaar. Voor de prognosejaren waar geen MJOB voor beschikbaar is, heeft deltaWonen normen bepaald om de MJOB te verlengen tot de in te rekenen horizon van 60 jaar. Deze normen zijn gebaseerd op de gehele portefeuille, waarin alle cycli van alle onderhoudselementen in deze specifieke norm zijn verwerkt. Op deze manier wordt voor ieder complex vanaf jaar 16 een norm ingerekend conform het "ideaalcomplex".

E/F/G Labels
DeltaWonen heeft nog 284 eenheden waarop een E/F/G label van toepassing is. Deze complexen zijn niet opgenomen in de MJOB, omdat deze werkzaamheden geclusterd worden en derhalve classificeren als ingrijpende verbouwing c.q. e-renovatie. Voor de E/F/G labels is een standaard bedrag ingerekend in de beleidswaardeberekening conform het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde'.

Achterstallig onderhoud
Achterstallig onderhoud is bij deltaWonen voor verslagjaar 2024 niet van toepassing.

Beheerlasten
De beheerlastennorm is gebaseerd op de door het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde Meerjarenbegroting 2025-2034.

Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering.

Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa.

Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen DAEB (nieuwbouw) en bestaande complexen DAEB (woningverbetering, herstructurering, zie hiervoor tevens de grondslag onder uitgaven na eerste verwerking hiervoor). De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. De eventueel aanwezige voorziening op projectniveau is gesaldeerd met het saldo vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen niet-DAEB (nieuwbouw) en bestaande complexen niet-DAEB (woningverbetering, herstructurering, zie hiervoor tevens de grondslag onder uitgaven na eerste verwerking hiervoor). De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. De eventueel aanwezige voorziening op projectniveau is gesaldeerd met het saldo vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

De actuele waarde op basis van de WOZ waarde van de bedrijfsterreinen en de bedrijfsgebouwen bedraagt € 4,8 miljoen (prijspeil 1-1-2023).

Op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie rusten geen hypothecaire zekerheden.

Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Sinds 31-12-2021 zijn er geen fiscaal verrekenbare verliezen aanwezig. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht.

Tijdelijke verschillen doen zich voor bij DAEB en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie indien sprake is van een waarderingsverschil tussen de WOZ-waarde en fiscale boekwaarde. Indien de WOZ-waarde lager is dan de fiscale boekwaarde, is sprake van een (fiscaal) afschrijvingspotentieel. Dit is per ultimo boekjaar het geval bij 306 woningen. Voor mogelijke toekomstige fiscale afschrijving van dit vastgoed is een actieve latentie gevormd. De latentie loopt af op het moment dat de WOZ-waarde de fiscale boekwaarde overstijgt, als gevolg van waardemutaties. Daarnaast kan een tijdelijk verschil zich voor doen inzake vastgoed waarvan verwacht wordt dat dit in de komende tien jaar wordt verkocht en de fiscale waarde van dit vastgoed lager is dan de marktwaarde. Aangezien deltaWonen gebruikt maakt van de HIR-faciliteiten en een groeiambitie heeft, is dit tijdelijk verschil niet gewaardeerd in de jaarrekening.

Geheel bezit
Ten aanzien van het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Voor zover (tijdelijke) waarderingsverschillen niet in de waardering van de latente belastingvorderingen zijn verwerkt, bedragen deze nominaal in totaal een passieve waarde van € 643,9 miljoen (2023: passieve waarde van € 809,6 miljoen). Deze waarderingsverschillen (zijnde het vastgoed in exploitatie) zijn niet gewaardeerd, omdat geen sprake is van realisatie in de (nabije) toekomst en daardoor de waarschijnlijkheid van fiscale winst om de verrekenbare tijdelijke verschillen te compenseren onvoldoende zeker is. 

Leningen o/g en Derivaten
In de jaarrekening 2020 is voor de leningenportefeuille en de gewaardeerde derivaten (afgescheiden embedded derivaten of derivaten waarbij geen kostprijs hedge-accounting is toegepast) een latente belastingverplichting respectievelijk -vordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. reële waarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs).
In 2021 is deze latentie volledig vrijgevallen ten gunste van het resultaat, omdat vanwege de earningsstrippingmaatregel (ATAD) de contante waarde van het tijdelijke verschil naar alle waarschijnlijkheid zal tenderen naar nihil. 

DeltaWonen heeft per 31 december 2024 nog de beschikking over twee payer-swaps, die al voor 2008 met verschillende ingangsdata zijn afgesloten bij de BNG Bank. Met deze swaps zijn renteafspraken gemaakt, waarbij de hoogte van de rente voor deltaWonen is vastgelegd. Hierdoor wordt het (toekomstig) renterisico verminderd. Per ultimo 2024 hebben alle door deltaWonen afgesloten payers-swaps een onderliggende waarde in de vorm van roll-over leningen met identieke modaliteiten. Een payer-swap is een rente-instrument met een waardeontwikkeling. Afhankelijk van de renteontwikkeling kan dit resulteren in een positieve of een negatieve marktwaarde. Op de vigerende payer-swaps geldt géén verplichting tot het bijstorten c.q. aanhouden van liquide middelen als gevolg van de negatieve marktwaarden.

Huurverplichtingen
Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerende zaken (Oudestraat 216D te Kampen) bedraagt in totaal ongeveer € 27.000 (2023: € 421.600).

Leaseverplichtingen
DeltaWonen is diverse leaseverplichtingen aangegaan voor het ter beschikking stellen van diverse soorten inventaris ten behoeve van het personeel. Het betreft het wagenpark, diverse fietsen, de printers, pinautomaten, containers, beplantingen en koffiezetapparaten. Het totale bedrag van met derden aangegane leaseverplichtingen bedraagt in totaal ongeveer € 414.800.
Onderdeel hiervan bedraagt het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane leaseverplichtingen voor wat betreft het wagenpark. Hiervoor is in totaal ongeveer € 357.900 (2023: € 185.700) aan leaseverplichtingen aangegaan.
De resterende looptijd van de leasecontracten is respectievelijk één jaar (18 bedrijfsauto's), twee jaar (1 bedrijfsauto), drie jaar (7 bedrijfsauto's), vier jaar (7 bedrijfsauto's) en vijf jaar (7 bedrijfsauto's).

Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum.

De kosten voor dagelijks onderhoud zijn in totaal met € 1,6 miljoen toegenomen ten opzichte van 2023. Dit wordt met name veroorzaakt door hogere kosten op zowel klacht- als  mutatieonderhoud tezamen € 1,9 miljoen. Oorzaken hiervan betreffen gestegen inkoop- en arbeidsprijzen.

Voor klachtonderhoud zijn 2% meer reparatieverzoeken geweest (23.269 in 2024 vs. 22.509 in 2023), waarbij enkele forse kosten zijn gemaakt in verband met onder gelopen bergingen. Specifiek voor mutatieonderhoud is het aantal onderhoudsverzoeken toegenomen met 8% (2.358 in 2024 tegenover 2.180 in 2023).

De uitgaven ten aanzien van Planmatig onderhoud en CO2-renovatie (geactiveerde onderhoudskosten) voor 2024 liggen € 2,1 miljoen onder de realisatie in 2023, met als voornaamste oorzaak een lagere realisatiegraad in 2024 waarbij projecten gedeeltelijk of geheel zijn doorgeschoven naar 2025. Voor een gedetailleerde toelichting op de uitgaven planmatig onderhoud en E-renovaties wordt verwezen naar de tekst Planmatig onderhoud in het jaarverslag. 

In 2024 liggen de kosten van contractonderhoud in lijn met 2023. De hogere uitgaven zijn voornamelijk veroorzaakt door prijsstijgen in de markt van onderhoud, materialen en uurloon.

De totale uitgaven planmatig onderhoud en CO2-renovatie voor 2024 bedroegen € 39,8 miljoen, waarvan € 18,9 miljoen (47%) is geactiveerd. In 2023 bedroegen de totale uitgaven € 41,9 miljoen, waarvan € 13,9 miljoen is geactiveerd (33%). De activering is gedaan conform het vastgesteld activeringsbeleid. Voor de verdere toelichting hierop wordt er verwezen naar de grondslagen. Voor een gedetailleerde toelichting op de uitgaven E-renovaties wordt verwezen naar de tekst Planmatig onderhoud in het jaarverslag. 

De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn in het verleden altijd bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de Belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I, II en de VSO omtrent de lening ruil Vestia). Vanaf 01-01-2023 is VSO II met de Belastingdienst opgezegd. Met het opzeggen van VSO II heeft de Belastingdienst een brief gestuurd met welke regels van toepassing zijn vanaf 01-01-2023. De uitgangspunten uit die brief volgt deltaWonen op voor zover ze voor ons van toepassing zijn. De toepassing van de regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen en de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door deltaWonen gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belastingen achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. De aangiften vennootschapsbelasting van deltaWonen zijn tot en met 2022 door de Belastingdienst definitief vastgesteld. De aangifte vennootschapsbelasting 2023 is inmiddels ingediend, maar nog niet definitief vastgesteld door de Belastingdienst. Tegen de aangifte vennootschapsbelasting 2023 gaan we pro-forma in bezwaar in het kader van een project voor nominatie afwaardering voor sloop. Hierover zijn we in contact met de Belastingdienst. 

Op 31 december 2024 had deltaWonen 195,3 FTE in dienst (2023: 181,2). Het aantal fulltime medewerkers ultimo 2024 is exclusief 7,6 FTE's aan openstaande vacatures (2023: 3,1 FTE aan vacatures) en 3,0 FTE's aan vacatures die in december 2024 zijn vervuld, maar pas in 2025 gaan starten. Inclusief vacatures komt het totaal op 205,9 FTE.

1. De kasstromen uit operationele activiteiten zijn afgenomen met € 6,3 miljoen, wat met name het gevolg is van:

• € 3,5 miljoen meer aan ontvangsten van huurders als gevolg van huurverhogingen en toevoeging van nieuwbouw;
• Een verhoging van betalingen aan leveranciers van € 9,8 miljoen, met name door de toegenomen vennootschapsbelasting (€ 2,9 miljoen);
• Een toename van betalingen uit hoofde van onderhoudsuitgaven, rente uitgaven en overige bedrijfsuitgaven van € 4,0 miljoen;
• Een toename van betalingen aan werknemers van € 2,9 miljoen.

2. De kasstromen uit (des)investeringsactiviteiten zijn ten opzichte van 2023 toegenomen met € 26,2 miljoen door een combinatie van lagere ontvangsten uit verkopen bestaand bezit en verkopen onder voorwaarden van € 0,7 miljoen (-/-) en hogere investeringen in (nieuw)bouw- en verduurzamingsprojecten van € 25,5 miljoen (-/-).

3. In 2023 is voor € 102,5 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken. Daarnaast is er voor € 55,5 miljoen afgelost op bestaande financieringen. Deze mutaties van de langlopende leningen hebben geleid tot een positieve kasstroom uit financieringsactiviteiten van € 47,0 miljoen.

De WNT is van toepassing op Stichting deltaWonen. Het voor Stichting deltaWonen toepasselijke bezoldingsmaximum is in 2024 € 218.000 en is gebaseerd op het bezoldigingsmaximum voor woningcorporaties klasse G. Dit geldt naar rato van de duur en/of omvang van het dienstverband. 

DeltaWonen kent geen topfunctionarissen met een bezoldiging van € 2.100,- of minder.

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met dienstbetrekking die in 2024 een bezoldiging boven het individuele WNT-maximum hebben ontvangen.