2. De klant voorop

In 2025 bleef de woningmarkt onder grote druk staan, ondanks onze inspanningen om het woningaanbod te vergroten. Het aantal actieve woningzoekenden is in West-Overijssel gestegen naar 20.328 en in Noord-Veluwe naar 10.808, waarbij de druk vooral voelbaar blijft in stedelijke gebieden. Hoewel ons nieuwbouwprogramma ambitieus is, blijft de realisatie van woningen achter bij de vraag. Hierdoor zijn doorstroom en innovatieve woonvormen belangrijker dan ooit. In 2025 is de doorstroomagenda verder geprofessionaliseerd en gekoppeld aan prestatieafspraken, met de nadruk op het verlengen van verhuisketens.

Belangrijke nieuwe thema’s in 2025 waren het landelijke huurbeleid en de discussie over huurbevriezing. Deze ontwikkelingen hebben geleid tot intensieve interne besluitvorming en een versterkte dialoog met huurdersorganisaties. Hierin zagen we de standpunten uiteenlopen: de betaalbaarheidsagenda en het duurzame prestatiemodel stonden meer dan voorheen scherp tegenover elkaar.

Voor zowel de corporatie als de huurders is betaalbaar wonen een belangrijk uitgangspunt. Tegelijkertijd investeren we als corporatie in het verduurzamen van woningen, wat huurders direct ten goede komt, bijvoorbeeld door een lagere energierekening, en zijn huurinkomsten nodig om nieuwbouw mogelijk te maken. In 2025 speelden daarnaast nieuwe thema’s zoals het landelijke huurbeleid en de discussie over huurbevriezing. Deze ontwikkelingen vroegen om zorgvuldige afwegingen en intensiever overleg met huurdersorganisatie. Daarbij bleek dat het gezamenlijk belang van betaalbaarheid soms verschillend werd benaderd, zeker in combinatie met de ambitie om te blijven investeren in kwaliteit en duurzaamheid. Dat maakte de gesprekken over de huuraanpassing dit jaar complex.

Tegelijkertijd hebben we onze rol als belangenbehartiger in de sector opgepakt. Onder meer via Aedes, de branchevereniging voor woningcorporaties, en via juridische trajecten tegen huurbevriezing. Het heeft ons inzicht gegeven in de kwetsbaarheid van het prestatiemodel van corporaties en van de inkomenssituatie van onze huurders. Per saldo staan we als corporatie achter de uiteindelijke uitkomst, waarbij de huurbevriezing niet is doorgegaan en we een gematigd huurverhogingsbeleid hebben gecontinueerd. Tegelijkertijd blijft de verdere sturing op woonlasten in plaats van huurlasten bovenaan onze agenda staan. Na afronding van de besluitvorming hierover in 2025 gaan we in 2026 over tot implementatie, met instemming van onze huurdersorganisatie. De verduurzaming van onze woningen zal aan de ene kant een hogere huur met zich meebrengen in de vorm van een extra vergoeding, maar aan de andere kant zullen de woonlasten door de verduurzaming dalen (onder verder gelijke omstandigheden).

Bij deltaWonen vinden we het belangrijk dat iedereen zich welkom voelt. We willen dat onze huurders prettig en comfortabel wonen in een huis dat ruimte biedt om te groeien en waar zij zich langdurig thuis voelen. Daarom zetten wij ons elke dag in voor het woongeluk van onze huurders. We bieden passende woningen die comfortabel, veilig en toekomstbestendig zijn. Omdat huurders zelf het beste weten wat woongeluk voor hen betekent, luisteren we naar hun wensen. Zo werken we samen aan woongeluk.

In 2025 hebben we in Flevowijk Kampen, Hanzewijk/Greente Kampen en Wezep & Hattemerbroek woongelukonderzoeken uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn teruggekoppeld aan de huurders, met als doel gezamenlijke acties op te halen om het woongeluk nog verder te verbeteren. Ook is data uit deze onderzoeken bruikbaarder geworden voor onze woonconsulenten en wijk- en complexbeheerders, zodat zij gerichte acties kunnen uitvoeren op het gebied van schoon, heel en veilig. Door gezamenlijk op te trekken met de partners in de wijk hebben we een completer beeld gekregen in deze gebieden én is het gezamenlijk datagedreven werken verbeterd.

In 2025 hebben we verder gewerkt aan de vragen en wensen van collega's die uit onze onderzoeken naar voren zijn gekomen, zoals bijvoorbeeld:

• Standaardisatie van interne personeelsprocessen met DISC;
• Toepassing van leefstijlen in dagelijkse werkzaamheden;
• Inspireren van medewerkers.

Als reactie hierop zijn bovengenoemde vragen en wensen met betrekking tot personeelsprocessen onder andere door de afdeling Personeelszaken uitgewerkt in plannen en processen.

Ter inspiratie zijn er in het najaar van 2025 twee DISCspiratiedagen met een trainer georganiseerd. Tijdens deze dagen kregen de deelnemers een opfriscursus over DISC, contextuele casussen en meer informatie over leefstijlen, met een afsluitende brainstorm om gezamenlijk praktische toepassingen te bedenken in de dagelijkste werkzaamheden. Bij deze DISCspiratiedagen zijn collega's van zoveel mogelijk verschillende afdelingen uitgenodigd.

In 2025 is geen Aedes Leefbaarheidsonderzoek ‘Woning en Woonomgeving’ uitgevoerd, omdat veranderingen in de leefbaarheid niet jaarlijks goed te meten zijn. In verband met de onderzoeksdruk en andere geplande onderzoeken doen wij elke twee jaar dit onderzoek voor deze benchmark Leefbaarheid. In 2026 zal dit onderzoek weer uitgevoerd worden met een aantal aanpassingen om interventies op basis van de uitkomsten beter te kunnen laten aansluiten.

In 2025 heeft deltaWonen de A-status gekregen op het gebied van huurderstevredenheid (een 8 en hoger). Het gaat om de volgende cijfers: Reparatieverzoeken een 8,7 (maximale score = 10), Nieuwe huurders een 8,2 (maximale score = 10) en vertrokken huurders een 7,5 (maximale score = 10). Tot slot geven de huurders klantadvies een 4,3 (maximale score =5).

In 2025 hebben we de ingezette beweging rondom basisvaardigheden verder verdiept en structureel verankerd binnen de organisatie. Taalvaardigheid is inmiddels niet meer een los thema, maar een vast onderdeel van hoe wij werken en communiceren. We realiseren ons dat goede basisvaardigheden essentieel zijn om medewerkers goed te ondersteunen in hun werk én om bewoners duidelijk, begrijpelijk en toegankelijk te informeren.

Het afgelopen jaar lag de focus op het versterken en borgen van taalvaardigheid op minimaal B1-niveau voor alle medewerkers, met specifieke aandacht voor grammatica, spelling en duidelijke formuleringen. We hebben een nulmeting uitgevoerd, schrijftrainingen georganiseerd en een schrijfwijzer ontwikkeld, in zowel een verkorte als uitgebreide versie. Daarnaast is een taalteam ingericht dat meewerkt aan het verbeteren en onderhouden van onze schriftelijke communicatie. Inmiddels zijn meer dan 100 standaardbrieven herschreven, waardoor onze communicatie consistenter en begrijpelijker is geworden.

Tegelijkertijd kijken we vooruit: in 2026 breiden we onze aanpak uit met aandacht voor gesproken taal en het beter herkennen van laaggeletterdheid, onder andere via onboarding en gerichte trainingen.

Met deze stappen bouwen we verder aan een taalbewuste en inclusieve organisatie. Een organisatie waarin medewerkers zich zeker voelen in hun communicatie en waarin bewoners zich beter begrepen voelen. Zo dragen basisvaardigheden direct bij aan woongeluk en aan een toegankelijke dienstverlening voor iedereen.

Ondanks onze inspanningen om huurders tevreden te stellen, lukt het deltaWonen niet altijd om de verwachtingen waar te maken. Als een huurder een klacht over onze dienstverlening heeft, gaan we eerst in gesprek. Komen we er samen niet uit, dan kan een huurder een klacht indienen bij onze Klachtenadviescommissie.

De totale vraag naar woningen in Nederland overstijgt al geruime tijd het beschikbare aanbod. Ondanks ambities om jaarlijks een groot aantal nieuwe woningen te bouwen en in te zetten op doorstroom, lukt het gemeenten en corporaties niet voldoende om genoeg sociale huurwoningen te realiseren en te verhuren. Door schaarste is er druk op de woningmarkt, worden wachttijden langer en is er een grotere concurrentie voor iedere vrijkomende sociale huurwoning.

Daarnaast ontstaat er ook spanning over inkomen en woonvormen. Mensen die nét te veel verdienen voor sociale huur, maar niet genoeg verdienen voor de vrije huursector of koopwoning, blijven vastzitten zonder alternatief.

Woningzoekenden voor wie de reguliere huur- of koopmarkt geen optie is, kunnen een beroep op ons doen. Wij helpen deze huurders om een passende woning te vinden binnen de wettelijke kaders van passend toewijzen. Passend toewijzen is vastgelegd in de Woningwet en verder uitgewerkt in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). Het doel is dat huishoudens met een lager inkomen een woning krijgen waarvan de huur past bij hun financiële draagkracht, zodat woonlasten betaalbaar blijven.

Voor huishoudens met recht op huurtoeslag geldt dat zij in principe een woning moeten krijgen met een huur onder de voor hen geldende aftoppingsgrens. Deze grens is afhankelijk van de huishoudsamenstelling (één- of meerpersoonshuishouden). Minimaal 95% van de woningen die aan huishoudens met een lager inkomen worden toegewezen, moet passend worden toegewezen. Dat betekent: onder de toepasselijke aftoppingsgrens. Corporaties mogen maximaal 5% van de woningen niet-passend toewijzen. Dit geeft ruimte voor maatwerk, bijvoorbeeld:

• Bij doorstroming;
• Bij bijzondere persoonlijke of sociale omstandigheden;
• Wanneer een huishouden bewust kiest voor een iets hogere huur;
• Om een verhuisketen op gang te brengen.

In 2025 hebben we 96,2% van de woningen passend toegewezen (95,6% in 2024 en 96,2% in 2023). Voor de overige 3,8% van de verhuringen hebben we maatwerk geleverd.

Het is voor al onze huurders van belang dat zij betaalbaar kunnen wonen. Hierbij hebben wij in het bijzonder oog voor mensen met de allerlaagste inkomens. Dit vraagt om passende maatregelen op het gebied van betaalbaarheid en toewijzing. In 2025 hebben we met het project ‘Sturen op Woonlasten’ het beleid aangescherpt. Betaalbaar wonen draait immers niet alleen om een betaalbare huur, maar ook om een betaalbare energierekening. We hebben inzicht gekregen in wat verschillende klantgroepen kunnen betalen aan woonlasten en wat de te verwachte energielasten zijn bij verschillende installatieconcepten. Zo zijn we bijvoorbeeld van plan om een vergoeding te vragen als bij een woning een warmtepomp wordt aangebracht. Voorwaarde is wel dat de woonlasten hierdoor niet hoger worden dan voor de plaatsing van de warmtepomp. We nemen proactief besluiten die we in onderstaande paragrafen toelichten.

Met de huidige wooncrisis is een fijn en veilig thuis niet meer voor iedereen vanzelfsprekend. De overspannen woningmarkt zorgt ervoor dat betaalbaar wonen en inclusieve wijken onder grote druk komen te staan, ook in de regio Zwolle. De tekorten in de sociale huur nemen sterk toe en de wachtlijsten blijven oplopen. Er ligt voor deltaWonen dan ook een forse opgave voor de komende jaren. Om aan die toenemende vraag te kunnen voldoen, willen wij de komende tien jaar minimaal ongeveer 2.200 woningen bouwen op inbreidings- en uitbreidingslocaties.

De kernpunten van ons Portefeuilleplan zijn:

• Beschikbaarheid: om de slaagkansen van woningzoekenden te verbeteren, blijven we vol inzetten op nieuwbouw (jaarlijks 200 sociale huurwoningen). Om voldoende aantallen te kunnen realiseren, kijken we bijvoorbeeld ook naar de mogelijkheden van optoppen van woningen in ons eigen bezit, waarbij we extra woningen boven op een bestaand woongebouw plaatsen. We gaan niet tot nauwelijks woningen verkopen. Om meer beweging in de woningmarkt te bewerkstelligen, zetten we in op doorstroom. We willen namelijk niet alleen meer bouwen, maar de bestaande woningvoorraad ook beter benutten en woningen gericht toewijzen.
   
• Betaalbaarheid: we blijven een gematigd huurbeleid volgen en zorgen ervoor dat er voldoende woningen beschikbaar blijven voor de laagste inkomens. Het verduurzamen van onze woningvoorraad draagt bij aan lagere woonlasten vanwege een lagere energierekening. In 2025 hebben we met het project ‘Sturen op Woonlasten’ het beleid aangescherpt. We zijn van plan om een vergoeding te vragen voor woningen waarbij een warmtepomp wordt aangebracht. Voorwaarde is wel dat de woonlasten niet hoger worden dan voor plaatsing van de warmtepomp.
   
• Kwaliteit: we blijven vol inzetten op de verduurzaming van onze woningen door middel van isolatie (jaarlijks tenminste zo’n 360 woningen) en het gasloos maken van onze woningen (ambitie jaarlijks zo’n 285 woningen). Het uiteindelijke doel is dat onze woningen in 2050 CO₂-neutraal zijn. In 2028 hebben onze woningen geen E-, F- of G-energielabels meer. Om aan de groeiende behoefte van in het bijzonder kleine huishoudens en seniorenwoningen te voldoen, voegen we het liefst ruime driekamerappartementen, patio’s of levensloopgeschikte woningen en compacte eengezinswoningen toe aan onze portefeuille. Door ook voor de kleine huishoudens niet te klein te bouwen, bevorderen we de doorstroming. Hierdoor worden uiteindelijk de meeste woningzoekenden geholpen.

Waar we in 2025 met de oplevering van 139 woningen (exclusief 2 woonwagens) nog op een klein tekort uitkwamen, zien we voor 2026 een dip. Wel zijn er in 2025 al diverse projecten (265 woningen) gestart met de bouw. Vanaf 2027 is weer een stijgende lijn zichtbaar richting 2029 onder andere doordat er een aantal grote herstructureringsprojecten in gang zijn gezet. Gemiddeld komen we hiermee uit op een een groei van ongeveer 210 woningen per jaar. We hebben een realistische prognose ingezet, waarbij beschikbaarheid, capaciteit en afhankelijkheid zijn meegewogen. Hoe verder in de toekomst, hoe meer risico op vertraging. We moeten realistisch blijven en rekening houden met belemmeringen die kunnen ontstaan in diverse grotere gebiedsontwikkelingen. Denk hierbij aan oorzaken, waardoor projecten in de tijd doorschuiven, waaronder stikstof, participatie en procedures. Daarnaast zien we met name in de binnenstedelijke ontwikkelingen een opeenstapeling van ambities, waardoor het in een aantal gevallen tot onhaalbare plannen leidt en we daarbij afhankelijk zijn van het tempo van de marktpartijen.

Ook dient rekening gehouden te worden met de herstructureringsopgaves en de flinke verduurzamingsopgave, die veel geld kosten en druk op de woningmarkt leggen door het (tijdelijk) uitverhuizen. Dit soort complexe opgaves vragen om capaciteit en opgeleid personeel. We zien op meerdere plekken dat dit onder druk komt te staan. Daarom is het belangrijk om in te zetten op strategische samenwerkingen voor de lange termijn. Daarnaast kunnen slimme oplossingen als fabrieksmatigbouwen bijdragen aan het realiseren van woningen.

In Zwolle is de groeiambitie het hoogst. In totaal kunnen hier de komende jaren minimaal 1.310 woningen worden toegevoegd. De uitdaging in Zwolle ligt met name in de binnenstedelijke ontwikkelingen, waarbij afhankelijkheid van marktpartijen een belangrijk aandachtspunt is in relatie tot de marktomstandigheden.

In Kampen is de afspraak gemaakt om in tien jaar tijd 900 nieuwe woningen toe te voegen aan de stad. Helaas zien we momenteel dat de realisatie achterblijft met gemiddeld 65 woningen per jaar. Het ziet er naar uit dat we dit aantal van 900 nieuwe woningen in tien jaar tijd niet gaan bereiken. Dit heeft alles te maken met de grote ontwikkeling die in Reevedelta plaatsvindt. Hier zijn ongeveer 640 woningen gepland. Er zijn echter uitdagingen, zoals stikstof en de financiële haalbaarheid van de plannen, die momenteel niet bijdragen aan het realiseren van de geplande woningen. Op basis hiervan dienen extra woningen geacquireerd te worden. Een van de oplossingsrichtingen is het verdichten van de sociale woningbouw in Reeve.

Eind 2022 kreeg deltaWonen ontheffing om ook in Oldebroek woningen te mogen toevoegen. We hebben ontzettend goed gewerkt met elkaar, waardoor we in 2025 gestart zijn met de bouw van de eerste projecten. Deze worden naar verwachting in 2026 en 2027 opgeleverd. Er zijn meerdere locaties in onderzoek. De complexiteit van de woningbouwlocaties in Oldebroek is dat deze zich binnen 500 meter van een Natura2000-gebied bevinden. Daarnaast is er in de regio sprake van netcongestie. Beide zaken zorgen er momenteel voor dat plannen onzeker zijn. In Oldebroek blijft het dan ook de uitdaging om woningen te acquireren, zodat invulling gegeven kan worden aan onze ambitie.

Het gaat daarbij om de volgende productmarktcombinatie (PMC) types:

• PMC Type X is een flexwoning (1-/2-persoonshuishouden);
• PMC Type II een compacte grondgebonden rijwoning;
• PMC Type III een grotere grondgebonden rijwoning met vier slaapkamers;
• PMC Type IV is een grote grondgebonden rijwoning met een mogelijkheid voor een vierde slaapkamer;
• PMC Type V is een levensloopbestendige woning;
• PMC type A is een onzelfstandige studentenwoning;
• PMC Type B is een klein appartement;
• PMC Type C is een middelgroot appartement;
• PMC Type D is een groot appartement.

We zien dat er veel appartementen (1.686 = 80%) worden toegevoegd aan de portefeuille. Dit heeft onder andere te maken met de vele binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen en schaarse grond.