Spring naar inhoud

9.6 Toelichting op de Winst-en-verliesrekening

Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille

9.6.1. Huuropbrengsten

(x € 1.000) 2025 2024
- Woningen en woongebouwen  113.569   106.560 
- Onroerende zaken, niet zijnde woningen  2.309   2.104 
Huuropbrengsten vastgoed in exploitatie  115.878   108.664 
Af: Huurderving wegens leegstand en oninbaarheid  (814)  (848)
Totaal huuropbrengsten  115.065   107.816 

Hierna is een overzicht opgenomen van de huuropbrengsten die in de verschillende gemeenten zijn behaald:

(x € 1.000) 2025 2024
Gemeente Zwolle  68.233   64.086 
Gemeente Oldebroek  11.687   11.050 
Gemeente Kampen  35.958   33.528 
Totaal huuropbrengsten  115.878   108.664 

De "te ontvangen netto huur" is gewijzigd als gevolg van:

- Verhoging van de huren wegens (per saldo) algemene huurverhoging: 5,3 miljoen  
- Aanpassing tot streefhuur bij mutatie: 0,3 miljoen  
- Het in exploitatie komen van nieuw of aangekocht bezit: 1,7 miljoen  
- Overige mutaties: -/- 0,1 miljoen  

De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2025 voor woningen en woongebouwen was 4,40%. De verhoging voor de bedrijfsruimten bedroeg 3,80% per 1 juli op basis van prijsindexcijfers of een aanpassing volgens overeenkomst. De huren van woonwagens en standplaatsen zijn per 1 juli met 4,30% verhoogd. De huurderving over 2025 bedraagt 0,70% (in 2024: 0,78%).

9.6.2 Opbrengsten servicecontracten

(x € 1.000) 2025 2024
Overige goederen, leveringen en diensten  5.285   3.489 
Af: Te verrekenen met huurders  (633)  (467)
Opbrengsten servicecontracten  4.651   3.021 
Af: Opbrengstenderving wegens leegstand en oninbaarheid  (53)  (40)
Totaal opbrengsten servicecontracten  4.598   2.982 

De voorschotten van de diverse servicekostencomponenten zijn aangepast per 1 juli 2025. De wijzigingen van de voorschotten zijn gebaseerd op de nieuwe contractafspraken voor 2025 en verbruikgsgegevens van het afgelopen jaar. Jaarlijks vindt een afrekening plaats op basis van de werkelijke kosten.

9.6.3 Lasten servicecontracten

(x € 1.000) 2025 2024
Overige goederen, leveringen en diensten  (4.380)  (2.588)
Toegerekende personeelskosten  (563)  (585)
Toegerekende overige organisatiekosten  (225)  (211)
Toegerekende afschrijvingen  (19)  (15)
Totaal lasten servicecontracten  (5.188)  (3.399)

9.6.4 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

(x € 1.000) 2025 2024
Toegerekende personeelskosten  (6.811)  (6.215)
Toegerekende overige organisatiekosten  (4.113)  (3.110)
Toegerekende afschrijvingen  (232)  (155)
Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten  (11.156)  (9.481)

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur, verkoop en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, die onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid.

9.6.5 Lasten onderhoudsactiviteiten

(x € 1.000) 2025 2024
Onderhoudslasten (niet-cyclisch - dagelijks onderhoud)  (7.761)  (8.855)
- Klachtenonderhoud  (5.181)  (6.424)
- Mutatieonderhoud  (4.265)  (4.303)
- Overig Dagelijks onderhoud  (22)  (23)
- Dekking Dagelijks onderhoud  211   213 
- Onderhoud in eigen beheer  1.495   1.681 
Onderhoudslasten (cyclisch - planmatig onderhoud)  (26.335)  (24.806)
- Contractonderhoud  (4.498)  (3.945)
- Planmatig onderhoud en E-renovatie  (42.965)  (39.782)
- Geactiveerde onderhoudskosten  21.128   18.921 
Toegerekende personeelskosten  (6.242)  (5.838)
Toegerekende overige organisatiekosten  (3.192)  (2.709)
Toegerekende afschrijvingen  (254)  (231)
Totaal lasten onderhoudsactiviteiten  (43.785)  (42.440)

9.6.6 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

(x € 1.000) 2025 2024
Heffing huurcommissie  (83)  (62)
Contributie Aedes  (100)  (100)
Belastingen  (6.383)  (5.956)
Verzekeringen  (728)  (708)
Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit  (7.295)  (6.826)
(x € 1.000) 2025 2024
TOTAAL netto resultaat exploitatie van vastgoedportefeuille  52.239   48.652 

Nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille

9.6.7 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

Vastgoed in exploitatie (x € 1.000) 2025 2024
Opbrengsten verkoop bestaand bezit  720   222 
Opbrengsten verkoop bedrijfsruimten/garages/grond  76   50 
Totaal verkoopopbrengst vastgoedportefeuille  796   271 
     
Specificatie resultaat verkopen bestaand bezit (x € 1.000)    
- 2 woningen en 2 kavels gemeente Zwolle (2024: 1 woning)  796   271 
- 0 woningen gemeente Oldebroek (2024: 0 woningen)  -   - 
- 0 woningen gemeente Kampen (2024: 0 woningen)  -   - 
   796   271 

In 2025 zijn vanuit onze verkoopvijver twee woningen verkocht (2024: 1 woning). Daarnaast zijn er drie woonwagens en twee kavels inzake Koop Goedkoop verkocht in Zwolle.

9.6.8 Toegerekende organisatiekosten

(x € 1.000) 2025 2024
Kosten verkoop  (43)  (30)
Toegerekende personeelskosten  (44)  (54)
Toegerekende overige organisatiekosten  (18)  (19)
Toegerekende afschrijvingen  (1)  (1)
Totaal toegerekende organisatiekosten  (107)  (105)

9.6.9 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

(x € 1.000) 2025 2024
Boekwaarde bestaand bezit  (660)  (313)
Totaal boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille  (660)  (313)
(x € 1.000) 2025 2024
TOTAAL netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille  30   (147)

Waardeveranderingen Vastgoedportefeuille

9.6.10 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

(x € 1.000) 2025 2024
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie    
Waardeverminderingen  (7.106)  (12.970)
Terugname waardeverminderingen  2.170   7.021 
Totaal overige waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie  (4.936)  (5.949)
     
Investeringen in vastgoed in exploitatie    
Waardeverminderingen  (23.677)  (15.358)
Terugname waardeverminderingen  -   338 
Totaal overige waardeveranderingen investeringen in vastgoed in exploitatie  (23.677)  (15.020)
     
Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille  (28.613)  (20.969)

Deze post betreft de afboeking van onrendabele toppen van nieuwbouwcomplexen en verduurzamingsprojecten die meerjarig lopen. Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille verwijzen we naar de toelichting op de materiële vaste activa.

De waardeveranderingen (im)materiële vaste activa voor vastgoed in ontwikkeling komt in 2025 uit op € 4,9 miljoen (in 2024: € 5,9 miljoen). De waardeverandering wordt veroorzaakt door de onrendabele toppen (hierna ORT genoemd), die ontstaat wanneer de verwachte marktwaarde in verhuurde staat van een investering lager ligt dan de totale investeringskosten. Bij nieuwbouwprojecten wordt de ORT vastgesteld op het moment van de goedkeuring van het fasedocument ‘realisatie’. Vervolgens worden de ORT van de lopende projecten geactualiseerd per balansdatum. In 2025 is voor vijf projecten (2024: negen projecten) goedkeuring gegeven aan het fasedocument ‘realisatie’.

In 2025 is voor vijftien CO2-renovaties een opdracht aangegaan met een verwachte ORT (last) van € 23,4 miljoen. Aanvullend zijn er drie opdrachten, die overlopen uit 2024 en een mutatie kennen van € 0,3 miljoen. Hiermee komt de totale jaarlast uit op € 23,7 miljoen (2024: € 15,0 miljoen). Bij de CO2-renovaties wordt de onrendabele top vastgesteld op het moment van de goedkeuring van het fasedocument ‘realisatie’ of bij het aangaan van de opdracht.

9.6.11 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Vastgoed in exploitatie (x € 1.000) 2025 2024
Toename marktwaarde  195.230   192.697 
Afname marktwaarde  -   - 
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille  195.230   192.697 

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.

9.6.12 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

Vastgoed verkocht onder voorwaarden (x € 1.000) 2025 2024
Waardeverandering vastgoed verkocht onder voorwaarden  4   1.024 
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden  4   1.024 

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de niet-gerealiseerde waardeveranderingen van het vastgoed verkocht onder voorwaarden verwijzen we naar de toelichting op de materiële vaste activa.

9.6.13 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

Vastgoed bestemd voor verkoop (x € 1.000) 2025 2024
Waardeverminderingen  -   - 
Terugname waardeverminderingen  47   151 
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop  47   151 

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de niet-gerealiseerde waardeveranderingen van het vastgoed bestemd voor verkoop verwijzen we naar de toelichting op de voorraden.

(x € 1.000) 2025 2024
TOTAAL waardeveranderingen vastgoedportefeuille  166.668   172.903 

Nettoresultaat overige activiteiten

9.6.14 Opbrengsten overige activiteiten

(x € 1.000) 2025 2024
Opbrengsten activiteiten verkoop onder voorwaarden  721   380 
Vergoeding opstelpunten  70   68 
Overige bedrijfsopbrengsten  1.268   1.233 
Totaal opbrengsten overige activiteiten  2.059   1.681 
(x € 1.000) 2025 2024
TOTAAL netto resultaat overige activiteiten  2.059   1.681 

Overige organisatiekosten

9.6.15 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

(x € 1.000) 2025 2024
Heffing autoriteit woningcorporaties  (92)  (80)
Obligoheffing  (157)  (157)
Toegerekende personeelskosten  (1.222)  (1.164)
Toegerekende overige organisatiekosten  (862)  (923)
Toegerekende afschrijvingen  (38)  (27)
Totaal overige organisatiekosten  (2.371)  (2.350)

De overige organisatiekosten zijn in verslagjaar 2025 volledig in lijn gebracht met de handleiding toepassen functioneel model van SBR Wonen.

(x € 1.000) 2025 2024
TOTAAL overige organisatiekosten  (2.371)  (2.350)

Kosten omtrent leefbaarheid

9.6.16 Kosten omtrent leefbaarheid

(x € 1.000) 2025 2024
Leefbaarheid  (76)  (116)
Toegerekende personeelskosten  (2.279)  (2.136)
Toegerekende overige organisatiekosten  (1.250)  (951)
Toegerekende afschrijvingen  (78)  (53)
Totaal kosten omtrent leefbaarheid  (3.683)  (3.255)
(x € 1.000) 2025 2024
TOTAAL kosten omtrent leefbaarheid  (3.683)  (3.255)

Saldo financiële baten en lasten

9.6.17 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

(x € 1.000) 2025 2024
Overige rentebaten  51   39 
   51   39 

9.6.18 Rentelasten en soortgelijke kosten

(x € 1.000) 2025 2024
Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen  (13.772)  (12.931)
Overige rente en financieringskosten  (149)  (129)
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten  (13.921)  (13.060)

Door het aantrekken van nieuwe leningen (netto toevoeging) zien wij de rentelasten absoluut in 2025 toenemen. De gemiddelde rentevoet voor deltaWonen is ten opzichte van 2025 met 39 basispunten gestegen.

(x € 1.000) 2025 2024
TOTAAL saldo financiële baten en lasten  (13.870)  (13.021)
(x € 1.000) 2025 2024
Totaal resultaat voor belastingen  201.072   204.464 

9.6.19 Belastingen

Schattingen

De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn in het verleden altijd bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de Belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I, II en de VSO omtrent de lening ruil Vestia). Vanaf 01-01-2023 is VSO II met de Belastingdienst opgezegd. Met het opzeggen van VSO II heeft de Belastingdienst een brief gestuurd met welke regels van toepassing zijn vanaf 01-01-2023. De uitgangspunten uit die brief volgt deltaWonen op voor zover ze voor ons van toepassing zijn. De toepassing van de regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen en de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door deltaWonen gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belastingen achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. De aangiften vennootschapsbelasting van deltaWonen zijn tot en met 2023 door de Belastingdienst definitief vastgesteld. De aangifte vennootschapsbelasting 2024 is inmiddels ingediend, maar nog niet definitief vastgesteld door de Belastingdienst. Tegen de aangiften vennootschapsbelasting 2022 en 2023 hebben we bezwaar aangetekend (en voor aangiftejaar 2024 gaan we dat nog doen) in het kader van een project voor nominatie afwaardering voor sloop (2023) en de ATAD regeling (alle jaren). Hierover zijn we in contact met de Belastingdienst.

Belastingdruk winst-en-verliesrekening

De belastinglast/-bate over het resultaat in de winst-en-verliesrekening bestaat uit de volgende componenten:

(x € 1.000) 2025 2024
Acute belastingen  7.485   6.756 
Belastingen voorgaand jaar  (273)  (149)
Vrijval saldo verliescompensatie  -   - 
Latente belastingvordering (VpB)  578   121 
Totaal belastingen  (7.791)  (6.728)

De fiscale winst voor 2025 bedraagt € 29,1 miljoen (2024: € 26,2 miljoen winst, aangifte 2024: € 25,2 miljoen winst). De acute belastinglast 2025 bedraagt hierdoor € 7,5 miljoen. In 2024 bedroeg de acute belastinglast € 6,8 miljoen. Bij aangifte bleek de acute belastinglast echter € 6,5 miljoen te zijn. Het verschil tussen de fiscale positie 2024 en de aangifte 2024, te weten € 0,3 miljoen, is verwerkt als bate in de VpB-last van 2025.

Het toepasselijk (wettelijk) belastingtarief bedraagt voor de 1e schijf 19% (tot en met € 200.000) en voor de 2e schijf 25,8% (€ 200.000 en hoger). Het effectieve belastingtarief, zijnde de belastinglast in de winst-en-verliesrekening uitgedrukt als % van het jaarresultaat voor belastingen, bedraagt 3,9% (2024: 3,3%) en kan als volgt gespecificeerd worden:

(x € 1.000) 2025 2024
Commercieel resultaat voor vennootschapsbelasting  201.072   204.464 
Af:    
Correctie fiscale afschrijving  (1.224)  (1.329)
Correctie commerciële marktwaarde  (195.281)  (193.872)
Correctie fiscaal onderhoud  (8.157)  (8.473)
Correctie fiscaal opbrengst verkopen  (770)  (253)
Herstructureringskosten  (147)  - 
Milieu-investeringsaftrek  -   (2.555)
Bij:    
Correctie fiscaal resultaat projecten  28.613   20.969 
Niet-aftrekbare rente (ATAD)  4.166   6.307 
Correctie fiscale rente  794   981 
Belastbaar bedrag  29.065   26.239 
     
Verrekening compensabel verlies  -   - 
     
1e schijf t/m € 200.000 = 19%  38   38 
2e schijf vanaf € 200.000 = 25,8%  7.447   6.718 
Belastingbedrag boekjaar  7.485   6.756 
Correctie voorgaande perioden  (273)  (149)
Mutatie latente Vpb  578   121 
Totale belastinglast  7.791   6.728 
Effectieve belastingdruk 3,9% 3,3%
Verklaring effectieve belastingdruk    
Commercieel resultaat voor belasting 201.072  
Belastbaar bedrag 29.065  
Lokaal belastingtarief: t/m € 200.000 38  
Lokaal belastingtarief: vanaf € 200.000 7.447  
     
Winstbelasting o.b.v. het lokale belastingtarief  (7.485) 3,7%
Belastingeffect van niet-aftrekbare kosten  -  0,0%
Correcties voorgaande jaren 273 -0,1%
Impact niet opnemen latentie tijdelijke verschillen 40.528 -20,2%
Mutatie tijdelijke verschillen -39.817 19,8%
Impact wijziging belastingtarief 0 0,0%
Impact waarderen tegen contante waarde -710 0,4%
Impact tariefsopstapje 0 0,0%
Mutatie latente belastingen -578 0,3%
     
Totaal  (7.791) 3,9%
Acute VpB W&V Betaling Verschil W&V en Voorlopige aanslagen 31-12-2025
2021 (afgewikkeld)  3.261   4.100   839   - 
2022 (afgewikkeld)  6.499   6.500   1   - 
2023 (afgewikkeld)  5.805   6.000   195   - 
2024 (aangifte € 6.483K, hierdoor € 142K terug te vorderen)  6.756   6.625   (131)  142 
2025 (aangifte nog niet bekend, hierdoor € 7.400K openstaand)  7.485   7.400   (85)  7.400 
2026 (aangifte nog niet bekend, hierdoor € 7.003K openstaand)  -   7.003   7.003   7.003 
Totaal  29.806   37.628   7.822   14.545 
(x € 1.000) 2025 2024
Totaal van resultaat na belastingen  193.281   197.736 

9.6.20 Overige toelichting winst-en-verliesrekening op basis van categoriaal model

Afschrijvingen immateriële en materiële vaste activa

(x € 1.000) 2025 2024
Kosten van verwerving van intellectuele rechten  46   77 
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie  576   405 
Totaal afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa  622   482 
(x € 1.000) 2025 2024
TOTAAL Afschrijvingen immateriële en materiële vaste activa  622   482 

Loonkosten

Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

(x € 1.000) 2025 2024
Lonen en salarissen  13.377   12.527 
Sociale lasten  2.184   2.090 
Pensioenlasten  1.601   1.375 
Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten  17.161   15.992 

Het aantal werkzame werknemers per 31 december, berekend op fulltimebasis en uitgesplitst naar activiteiten, bedroeg:

  2025 2024
Directie & Concerncontrol  3,9   3,9 
Afdeling Wonen  77,4   76,6 
Afdeling Vastgoed  74,1   70,4 
Afdeling Bedrijfsvoering  43,2   41,8 
Afdeling Bestuurszaken  3,6   2,6 
Totaal  202,3   195,3 

Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.

(x € 1.000) 2025 2024
TOTAAL lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten  17.161   15.992 

Overige organisatiekosten

(x € 1.000) 2025 2024
Beheerskosten    
Algemene beheers- en administratiekosten  2.992   2.692 
Automatiseringskosten  2.628   2.163 
Huisvestigingskosten  975   587 
Overige personeelskosten  3.026   2.885 
Subtotaal beheerskosten  9.621   8.327 
     
Heffingen    
Belastingen  6.383   5.956 
Verzekeringen  728   708 
Verhuurderheffing  -   - 
Bijdrageheffing AW  92   80 
Contributie Aedes  100   100 
Subtotaal heffingen  7.304   6.843 
     
Overige bedrijfslasten    
Bijdrage bijzondere doelgroepen  11   1 
Diverse bedrijfslasten  738   526 
Subtotaal overige bedrijfslasten  749   527 
     
Totaal overige organisatiekosten  17.674   15.697 

9.6.21 Niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten

(x € 1.000) 2025 2024
Toegerekende personeelskosten  (4.077)  (3.661)
Overige personeelskosten  (791)  (782)
Automatiseringskosten  (629)  (498)
Algemene beheer- en administratiekosten  (1.091)  (900)
Huisvestingskosten  (233)  (135)
Afschrijvingen  (580)  (396)
Overige bedrijfsopbrengsten  13   25 
Totaal niet direct toerekenbare opbrengsten en kosten  (7.388)  (6.348)