8. Financieel beleid en bedrijfsvoering

Het genormaliseerde bedrijfsresultaat van € 32,7 miljoen komt € 6,6 miljoen hoger uit dan we hadden begroot. De bedrijfsopbrengsten liggen lager met name door lagere huuropbrengsten en lagere opbrengsten uit servicecontracten (€ 2,7 miljoen).

De huuropbrengsten worden verderop in deze paragraaf toegelicht. Bij de servicecontracten liggen de opbrengsten lager als het gevolg van een lager verbruik vanwege een zachte winter in 2024/2025.Tegenover de lagere opbrengsten staan ook lager dan begrote bedrijfslasten. De lagere bedrijfslasten worden met name veroorzaakt door lagere personeelslasten (€ 1,3 miljoen), lagere onderhoudslasten (€ 6,1 miljoen), maar hogere overige bedrijfslasten (€ 1,6 miljoen). De financiële baten en lasten vallen lager uit(€ 2,0 miljoen). Daarnaast zijn er enkele kleinere verschillen.

De lagere onderhoudslasten van € 6,1 miljoen zijn met name het gevolg van lagere onderhouds-lasten voor planmatig onderhoud (€ 6,2 miljoen) door een andere programmering van projecten met overloop naar 2026, een lager deelnemerspercentage van projectenrenovatie van badkamer, keuken en/of toilet en het draaien van een efficiënter programma. Bij reparatieonderhoud vallen de lasten ook lager uit (€ 0,8 miljoen). Dit wordt onder andere veroorzaakt door minder verzoeken tot een reparatie en een lager bedrag per reparatie door minder uitschieters dan in 2024. Verder is er enigszins te hoog begroot. Het mutatieonderhoud laat daarentegen een stijging zien. Voor het mutatieonderhoud geldt dat de begroting voor 2025 is gebaseerd op een te laag bedrag per mutatie. Voor 2025 zijn herziene prijzen afgestemd met de ketenpartners, die hoger uitvallen dan bekend was ten tijde van het maken van de begroting. Daarnaast is geen rekening gehouden met individuele renovaties van badkamers, keukens en toiletten die tot 2025 werden geactiveerd en nu in de kosten vallen.

De hogere overige bedrijfslasten worden voornamelijk veroorzaakt door de hoger dan begrote inhuur personeel (€ 0,8 miljoen), huisvestingkosten (€ 0,5 miljoen), waaronder een incidentele asbestverwijdering, automatiseringskosten (€ 0,2 miljoen) en lasten verhuur- en beheeractiviteiten(€ 0,3 miljoen). De obligoheffing WSW valt daarentegen aanzienlijk lager uit dan begroot (€ 0,8 miljoen). Daarnaast zijn er diverse kleinere afwijkingen.

Het resultaat na belasting bestaat uit ons genormaliseerde bedrijfsresultaat plus het resultaat uit verkoop van vastgoed en projectontwikkeling, vennootschapsbelasting, resultaat deelneming en de verandering in de marktwaarde van ons vastgoed. Dit is in de onderstaande tabel weergegeven, waarbij zichtbaar is hoe het resultaat zich verhoudt ten opzichte van de begroting.

Hieronder lichten we de relevante afwijkingen tussen de resultaten van 2025 en 2024 toe. Voor de toelichting op de winst-en-verliesrekening op basis van de functionele indeling en de gegevens van de balans verwijzen wij naar de jaarrekening 2025. De daling van het jaarresultaat ten opzichte van voorgaand boekjaar is op hoofdlijnen als volgt te verklaren:

Het resultaat over 2025 ligt € 4,5 miljoen lager dan voorgaand boekjaar (€ 197,7 miljoen). Hieronder worden de belangrijkste verschillen per onderdeel toegelicht.

De stijging in de huuropbrengsten met € 7,2 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door:

• de jaarlijkse huurverhoging (€ 5,2 miljoen): de huurverhoging per 1-7-2024 (5,33%), die nog een halfjaar doorwerkt in 2025 en de huurverhoging per 1-7-2025 (4,4%) leveren per saldo hogere huuropbrengsten op dan de opbrengsten in 2024;
• oplevering van nieuwbouwwoningen (€ 1,7 miljoen);
• harmonisatie op basis van mutaties (€ 0,3 miljoen).

De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2025 voor woningen en woongebouwen was 4,4%. De verhoging voor de bedrijfsruimten bedroeg gemiddeld 4,1% op basis van prijsindexcijfers of een aanpassing volgens geldende huurovereenkomst. Voor de huurderving geldt dat deze ten opzichte van voorgaand jaar met 4% is afgenomen. Deze bedraagt in 2025: 0,70% (2024: 0,78%).

De overige bedrijfsopbrengsten zijn in 2025 nagenoeg gelijk aan 2024. Er zitten echter wel verschillen in de opbrengsten. De opbrengsten uit zonnepanelen (€ 118K) en de opbrengsten EPV (€ 38K) zijn toegenomen, terwijl de niet-gespecificeerde overige opbrengsten (€ 121K) en de teruggevorderde pro rata btw (€ 10K) afnemen.

Door investeringen in 2024, waaronder met name de aankoop van het pand aan de Veerallee 30 en hardware, nemen de afschrijvingen toe. Afschrijvingen vinden plaats met ingang van het jaar volgend op het jaar van aanschaf en liggen € 140K hoger dan in het voorgaande boekjaar.

De onderhoudskosten zijn uitgesplitst naar de onderdelen niet-cyclisch onderhoud en cyclisch onderhoud. Onder het niet-cyclisch onderhoud vallen de posten dagelijks onderhoud verminderd met de dekking onderhoud in eigen beheer. Onder het cyclisch onderhoud vallen de posten planmatig onderhoud en contractonderhoud. 

De kosten van het mutatieonderhoud liggen op hetzelfde niveau als 2024, waarbij de gemiddelde kosten per mutatie met € 457,- zijn toegenomen. Dit wordt veroorzaakt door een hoger aantal grote mutaties (veelal met de aanpak van een badkamer, keuken en/of toilet), stijging van de (uur)tarieven en wijziging in de toepassing van de activeringsregels. Vanaf 2025 is hierbij strikter per mutatie beoordeeld welke uitgaven in aanmerking komen voor activering. Ongeveer € 0,4 miljoen aan kosten is hierbij in 2025 direct ten laste van het resultaat gebracht, terwijl deze uitgaven in voorgaande jaren grotendeels zouden zijn geactiveerd.

Binnen de rubriek van cyclisch onderhoud vinden we diverse kostenposten terug, waaronder investeringen in gepland onderhoud, contractuele onderhoudsdiensten en onderhoudscontributies voor Verenigingen van Eigenaren (VvE's). Totaal betreft dit € 47,5 miljoen (2024: € 43,7 miljoen). Het grootste gedeelte betreft strategisch planmatig onderhoud en woningverbeteringen van in totaal € 43,0 miljoen (2024: € 39,8 miljoen). De overige categorieën zijn terug te vinden in hoofdstuk 9.6.6 van de jaarrekening.

De kosten voor planmatig onderhoud en geactiveerde onderhoudskosten (CO₂‑renovaties) bedragen gezamenlijk € 43,0 miljoen, tegenover een begroting van € 49,1 miljoen. Dit resulteert in een onderschrijding van € 6,1 miljoen.

De belangrijkste verklaring voor deze afwijking ligt in het uitgangspunt van realistisch begroten. In het begrotingsproces is uitgegaan van een verwachte realisatiegraad van 80%, wat op totaalniveau heeft geleid tot een interne afslag op onderhoud en activeringen van ongeveer € 11,5 miljoen, resulterend in een begroot totaalbedrag van € 49,1 miljoen.

Als gevolg van de overloop van projecten van 2024 naar 2025 en van 2025 naar 2026, projecten die geen doorgang hebben gevonden, beperkte besteding van budgetten voor zonnepanelen (door marktomstandigheden) en leefbaarheid (door het ontbreken van concrete projecten en programmering) heeft dit geleid tot ongeveer € 16,6 miljoen lagere uitgaven dan op projectniveau was begroot. Per saldo resulteert dit in een onderschrijding van € 5,1 miljoen (het verschil tussen de toegepaste afslag van € 11,5 miljoen en de feitelijke lagere uitgaven van € 16,6 miljoen). Inclusief de toegepaste afslag komt de realisatiegraad uit op ongeveer 91%, waaruit blijkt dat in het begrotingsproces sprake is geweest van een te optimistische inschatting van de uiteindelijke realisatie.

DeltaWonen heeft een ambitieuze verduurzamingsagenda, met als ultiem doel om tegen 2050 volledig CO₂-neutraal te zijn. Dit streven benadrukt het belang van het aanpakken van woningen die momenteel nog niet voldoende duurzaam zijn.

Het percentage woningen zonder geregistreerd energielabel is in 2025 gedaald tot onder de 1%, terwijl dat vorig jaar nog boven de 3% lag. Voor de meeste woningen verzorgt onze vaste partner het energielabel, maar voor lastig bereikbare adressen was extra inzet van collega’s van Planmatig Onderhoud nodig. Daarnaast werkt deltaWonen er met het verduurzamingsprogramma hard aan om in 2028 geen woningen meer hebben met energielabel E, F of G.

De onderstaande grafiek toont de CO₂-uitstoot volgens de oude methode "Nader Voorschrift" (geel) en volgens de nieuwe norm NTA8800 (blauw). Er is duidelijk een dalende trend te zien over de jaren heen. Hoewel er na de aanpassing in definitie een toename is te zien, blijkt uit de grafiek dat de CO₂-uitstoot als gevolg van de duurzaamheidsmaatregelen van deltaWonen afneemt. Het doel van deltaWonen is om tegen 2030 minimaal 30% minder CO₂ uit te stoten dan in 2020. Vanaf januari 2021 tot heden is de totale uitstoot met 13,75% gedaald.

Door een toename van het aantal medewerkers en CAO-verhogingen zijn de personeelskosten ten opzichte van 2024 met € 1,2 miljoen toegenomen.

Door het aantrekken van nieuwe leningen zien wij de rentelasten ook in 2025 verder toenemen.

Het saldo van de financiële baten en lasten van € 13,9 miljoen komt € 0,8 miljoen hoger uit dan in 2024 (€ 13,1 miljoen). De gemiddelde rentevoet van 2,41% in 2025 is ten opzichte van 2024 gestegen met ongeveer 39 basispunten. Dit komt omdat de kapitaalmarktrente is opgelopen en duurdere leningen zijn aangetrokken. Het verloop van de langlopende leningen wordt verderop toegelicht in paragraaf 8.5 Treasury.

De hogere acute last voor de vennootschapsbelasting wordt met name veroorzaakt door een hoger fiscaal resultaat als gevolg van lagere fiscale onderhoudslasten. Voor 2025 komt het fiscaal resultaat uit op een winst van € 29,1 miljoen. In 2024 was dit een fiscaal resultaat van € 26,2 miljoen bij het opstellen van de fiscale positie en bij de aangifte 2024 bleek de fiscale winst € 25,2 miljoen. De fiscale winst kan niet meer worden verrekend met verliescompensatie vanuit het verleden, omdat deltaWonen geen verliescompensatie meer heeft. Hierdoor ontstaat er voor 2025 een acute belastinglast van € 7,5 miljoen. Daarnaast is het verschil tussen de fiscale positie 2024 en de aangifte 2024, te weten € 0,3 miljoen, verwerkt als bate in de VpB-last van 2025. Ten slotte is in het boekjaar 2025 de latentie afschrijvingspotentie met € 0,6 miljoen gemuteerd. Dit leidt tot een totale last voor de vennootschapsbelasting van € 7,8 miljoen.

Na een forse toename van de marktwaarde in 2024 is de marktwaarde in 2025 wederom toegenomen. De schommelingen in de waardering over de jaren heen zijn fors. Zoals in paragraaf 8.1 bij de overall resultaten is toegelicht, is de rente als gevolg van het monetair beleid licht gestegen, maar zijn de inkomens ook gestegen. De toenemende schaarste in de huursector houdt aan. Dit heeft geleid tot een stijging van de koopprijzen. Particulieren maken vaker de keuze hun huurwoning te verkopen om huurregulering te ontwijken en hogere belastingen te voorkomen. Dit heeft een prijsopdrijvend effect op de woningen in de vrije sector.

Voor de (woning)portefeuille van deltaWonen heeft dit geleid tot een stijging van de marktwaarde. De totale omvang van de (woning)portefeuille is met ongeveer € 226,6 miljoen gestegen naar een waarde van € 2,83 miljard. Dit betreft een waardestijging van ongeveer 8,7%.

De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een gestegen leegwaarde gebaseerd op bovengenoemde oorzaken. Daarnaast hebben de gestegen contracthuur en de lagere exit-yield een fors positief effect op de waardering. De disconteringsvoet heeft net als in het voorgaande jaar een (gering) negatief effect op de waardeontwikkeling. De disconteringsvoet is het percentage dat wordt gebruikt om toekomstige kasstromen terug te rekenen naar de huidige waarde.

De corporatiesector rapporteert dit jaar voor de achtste keer over de beleidswaarde. Inmiddels is de evaluatie van de beleidswaarde 1.0 afgerond en is er een beleidswaarde 2.0 ontwikkeld. Begin 2024 is in het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ een nieuwe systematiek gepubliceerd voor de bepaling van de beleidswaarde. Dit is de uitkomst van het doorlopen evaluatieproces van de beleidswaarde, waarin een aantal verbetervoorstellen ten aanzien van de beleidswaarde is verwerkt. De nieuwe systematiek geldt vanaf dPi 2024 (MJB 2025-2034). Voor de voorgaande begroting hebben we de nieuwe beleidswaarde al geïmplementeerd. Voor verslagjaar 2024 en 2025 moet de nieuwe beleidswaarde toegevoegd worden voor de jaarrekening (in de toelichting).

De belangrijkste wijzigingen in de berekening van de beleidswaarde (2.0) ten opzichte van de vorige beleidswaarde (1.0) zijn:

• Een sectorale disconteringsvoet;
• Looptijd van 60 jaar;
• Onderhoudsbegroting rechtstreeks opnemen in de beleidswaarde;
• Verplichte investeringen corrigeren op de waarde.

De wijziging van de beleidswaarde was voor het WSW en de Aw aanleiding om de grenswaarden van de financiële ratio’s te herzien. Met een bestuurlijke brief is deltaWonen geïnformeerd over deze wijziging. Belangrijkste wijziging is dat de grenswaarden voor de LTV en solvabiliteit wijzigen van respectievelijk 85%/15% naar 70%/30%.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. Dit is in het bijzonder van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie.

De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde) is geen exacte wetenschap en is ook de grootste schattingspost van het bestuur voor de jaarrekening.

De nieuwe beleidswaarde kan bepaald worden zonder de marktwaarde te bepalen, echter blijven we de beleidswaarde beschrijven in stappen ten opzichte van de marktwaarde. Dit is puur uit gemak.

Met dit in ons achterhoofd, is de basisinput voor de beleidswaarde de marktwaarde in verhuurde staat ultimo het jaar, die tijdens de jaarrekening wordt vastgesteld en goedgekeurd.

Daarbij zoeken we in het kader van de disconteringsvoeten, beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting bij het beleid van deltaWonen in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting geven we nadere duiding aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

De beleidswaarde wordt bepaald door op vijf aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de DCF-berekening van de marktwaarde. De (lagere) waarde die ontstaat is de ‘beleidswaarde’.

De vermogenspositie bepaalt de financiële continuïteit van deltaWonen en of zij op langere termijn haar maatschappelijke taak kan invullen. Externe toezichthouders beoordelen de vermogenspositie in relatie tot onze voorgenomen activiteiten (maatschappelijke prestaties). De omvang van het eigen vermogen is echter sterk afhankelijk van de waardering van het vastgoed.

De waardering van het vastgoed in de jaarrekening is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat. De omvang van het daarbij gepresenteerde eigen vermogen geeft een indruk van onze financiële armslag, die natuurlijk niet vanzelfsprekend is. Onze financiële armslag wordt bepaald door de verdiencapaciteit van ons vastgoed: de beleidswaarde.

Daarmee is de marktwaarde in verhuurde staat (=balanswaardering in de jaarrekening voor het laatste jaar in 2025) geen juiste weergave van onze verdiencapaciteit als woningcorporatie. De waardering van het vastgoed is consistent met voorgaande jaren, in overeenstemming met geldende grondslagen voor de jaarrekening 2025 en in overeenstemming met de voor 2025 wettelijk voorgeschreven waarderingsgrondslag, zoals opgenomen in de Woningwet, en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarrekening. De waardering van het vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat maakt deltaWonen dan ook niet rijker.

Per 31 december 2025 is in totaal € 1.603 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2024: € 1.430 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van deltaWonen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt tot nihil door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale huurwoningen (DAEB). Omdat het de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, wordt van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie. Dit betekent dat slechts een beperkt deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst wordt gerealiseerd.

De marktwaarde biedt waardevolle extra informatie over de verdiencapaciteit van onze corporatie, maar het vereist wel een nadere analyse om de betekenis van deze extra informatie beleidsmatig te kunnen duiden. De marktwaarde toont namelijk een andere invalshoek op de bestaande verdiencapaciteit van ons vastgoed.

Het beleidsmatige uitgangspunt dat het vastgoed op basis van volkshuisvestelijke overwegingen wordt geëxploiteerd, zoals vastgelegd in ons Portefeuille- en Assetmanagementbeleid, laten wij namelijk niet los. Ondanks de waardering van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat, kiezen we daarom niet voor een marktconforme exploitatie. Er ontstaat daarnaast ook geen financiële ruimte om aanvullende investeringen te doen, boven de inmiddels door ons voorgenomen investeringen.

De beleidswaarde gaat uit van het eigen corporatiebeleid, zoals het huur-, onderhouds- en beheerkostenbeleid. Bij de marktwaarde wordt daarentegen uitgegaan van kasstromen gebaseerd op marktgegevens, zoals markthuur en objectieve normen voor onderhoud en beheer. De marktwaarde in verhuurde staat is ongeveer 64% (2024: 60%) van de leegwaarde. De beleidswaarde is ongeveer 33% (2024: 33%) van de leegwaarde.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2025 is onderstaand weergegeven.

Waardering op marktwaarde draagt bij aan de kwaliteit van het investeringsbeleid van deltaWonen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een maat voor het economische offer dat deltaWonen brengt voor haar maatschappelijke missie. Het is het geld dat deltaWonen “bewust laat lopen”. Het verschil in beleids- en marktwaarde is ook een hulpmiddel bij het zoeken naar optimalisatie van de eigen kasstromen door toetsing daarvan aan de marktconforme kasstromen in de marktwaarde.

Door het afpellen van de verschillen kunnen we inzicht krijgen in hoeverre de offers (on)bewust worden gedaan. In ons investeringsstatuut hebben wij deze verschillen en keuzes inzichtelijk gemaakt. Door de marktwaarde als uitgangspunt te nemen voor de waardering van het vastgoed wordt een marktconforme exploitatie van het vastgoed het referentiekader. Daar kan het door deltaWonen gevoerde beleid tegen worden afgezet. Iedere beleidskeuze, met als gevolg dat de gepresenteerde marktwaarde niet wordt gerealiseerd, moet inhoudelijk dan wel volkshuisvestelijk gerechtvaardigd zijn. Het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de leegwaarde wordt in feite veroorzaakt door de contractuele beklemming die rust op de (verhuurde) woningen vanuit onze primaire doelstellingen en deels door inefficiëntie.

De afslagen op het gepresenteerde eigen vermogen kennen de volgende beleidsmatige oorzaken:

• de volkshuisvestelijke bestemming is gebaseerd op ons Portefeuille- en Assetmanagementbeleid en gericht op doorexploitatie en de streefhuren die passen bij de verwachte ontwikkeling van de omvang en samenstelling van de doelgroep, de wensportefeuille en de prestatieafspraken die in dit kader met de gemeenten zijn gemaakt;
• de bedrijfsmatige bestemming wordt veroorzaakt door extra kosten die onvermijdelijk dan wel aantoonbaar nodig zijn, zoals de extra administratieve lasten als gevolg van de bijzondere eisen die aan corporaties worden gesteld op het terrein van verslaglegging en verantwoording (compliance), extra kosten voor woonruimteverdeling, het sociale beheer en onderhouds-kosten. Sectorspecifieke benchmarks dragen bij aan de beoordeling van ons kostenniveau in relatie tot de geleverde kwaliteit;
• het beoordelingskader voor de risicobeoordeling door het WSW en de continuïteitsbeoordeling door de Autoriteit woningcorporaties vormen de basis voor ons financiële toetsingskader. Een belangrijk risico voor deltaWonen is het overheidsbeleid. Omdat wij het overheidsbeleid niet direct kunnen beïnvloeden, heeft deltaWonen een aantal normen uit haar financiële toetsingskader strenger gesteld dan de normen van de externe toezichthouders. Hiermee voorkomen we dat deltaWonen bij iedere wijziging in overheidsbeleid direct moet bijsturen op de realisatie van haar plannen;
• het onrendabele deel van de beleidsmatig ingevulde investeringscapaciteit is gebaseerd op ons Portefeuille- en Assetmanagementbeleid en de daarover gemaakte afspraken met bewoners en gemeenten. De hoogte van de voorgenomen investeringen staat in een juiste verhouding tot de volkshuisvestelijke prestaties die ermee worden geleverd.

Met onze portefeuillesturing en een efficiënte bedrijfsvoering trachten wij de afslagen te beheersen. Passend leiderschap, informatiemanagement en adequaat risicomanagement zijn hierbij van groot belang.

Op 30 april 2025 ontvingen we de Toezichtbrief 2025 van de Autoriteit woningcorporaties. De uitgevoerde governance-inspectie leidde tot de conclusie dat deltaWonen opnieuw de risico-inschatting ‘laag’ krijgt voor alle onderdelen van het beoordelingskader. DeltaWonen spant zich, samen met andere partijen, in om de beschikbaarheid van sociale huurwoningen te vergroten. Daarnaast is er ook aandacht voor de kwaliteit van de bestaande woningen en de woonomgeving. De begroting heeft aan realisme gewonnen. Wel blijft de planrealisatie achter bij de ambitie onder andere als gevolg van de beperkte beschikbaarheid van bouwlocaties. Er wordt actief ingezet om meer van de ambitie te realiseren.

Met de brief van 29 november 2025 ontving deltaWonen de beoordeling van de rechtmatigheid over het verslagjaar 2024. De Autoriteit Woningcorporaties geeft aan dat deltaWonen in 2024 heeft voldaan aan de criteria om in aanmerking te komen voor staatssteun, dat de WNT-normen in het verslagjaar 2024 niet zijn overschreden, dat er geen sprake is van overcompensatie en er verder geen onrechtmatigheden zijn geconstateerd.

Een groot gedeelte van het bezit van woningcorporaties is gefinancierd met aangetrokken leningen. Treasury vormt daardoor een belangrijk onderdeel van de financiële huishouding bij woningcorporaties. Doel van de treasuryfunctie is het indekken en spreiden van renterisico’s, het toetsen van de financierbaarheid van alle (geplande) activiteiten, het aantrekken van benodigde financiering, optimalisatie van de financieringsstructuur van deltaWonen en het minimaliseren van de rentelasten.

DeltaWonen heeft een aantal organisatorische maatregelen genomen om de treasuryfunctie op een goede wijze te laten functioneren.

In 2025 zijn de volgende transactievoorstellen uitgevoerd:

• TK 2025-01: op 20 februari 2025 is een nieuwe opslag overeengekomen op een basisrentelening van € 15,0 miljoen, die loopt bij de NWB Bank. De opslag is voor 1 jaar overeengekomen op +0,38% boven de basisrente van 2,998%;
• TK 2025-02: er is op 11 maart 2025 een fixe lening van € 20,0 miljoen aangetrokken met storting op 31 maart 2025 en een looptijd van 40 jaar. De lening is gesloten met BNG Bank op 3,359%;
• TK 2025-03: Op 13 mei 2025 is een nieuwe opslag overeengekomen op een roll-over lening van € 15,0 miljoen, die loopt bij de BNG Bank. De opslag is voor 2 jaar overeengekomen op +0,275% boven de variabele rente van 3-maands Euribor;
• TK 2025-04: op 19 juni 2025 is een nieuwe opslag overeengekomen op een basisrentelening van € 12,5 miljoen, die loopt bij de BNG Bank. De opslag is voor 1 jaar overeengekomen op +0,38% boven de basisrente van 2,86%;
• TK 2025-05: er is op 30 september 2025 een fixe lening van € 20,0 miljoen aangetrokken met storting op 27 oktober 2025 en een looptijd van 3 jaar. De lening is gesloten met BNG Bank op 2,399%.

In het treasuryjaarplan 2025 werd, met betrekking tot het jaar 2025, een mandaat voor nieuw aan te trekken financiering van € 90,7 miljoen gevraagd (behoefte € 87,7 miljoen + werkkapitaal € 3,0 miljoen). Ten opzichte van dit bedrag is in 2025 een volume van € 40,0 miljoen aan nieuwe leningen gestort. Het verschil wordt met name veroorzaakt door het niet uitgeven van de begrote kasstromen op nieuwbouw en verduurzaming van woningen.

De treasurycommissie is in 2025 driemaal bijeen geweest (4 maart, 24 juni en 28 oktober). Tijdens deze bijeenkomsten kwamen onder andere de actualiteiten vanuit de deelnemersraad WSW, Nationale Prestatieafspraken, marktontwikkelingen (onder andere renteontwikkelingen & wet- en regelgeving), beschikbaarheid van financiering (waaronder aanbieders), borgingsplafond, liquiditeitsprognoses DAEB en niet-DAEB, schuldrest per verhuureenheid, beoordelingskader WSW en renterisico’s aan de orde. Bovendien zijn de voorgenomen transactievoorstellen besproken.

Onder borgstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is in 2025 voor € 40,0 miljoen aan (her)financiering aangetrokken. In 2025 is voor een bedrag van € 19,9 miljoen aan leningen afgelost, waarvan € 2,0 miljoen tijdelijk op de roll-over variabele hoofdsom.

De komende jaren worden grote uitgaven gedaan op het gebied van projectontwikkeling nieuwbouw en energierenovaties bij bestaand bezit. Deze inspanningen kunnen niet verricht worden zonder het aantrekken van aanvullende leningen.

In de planningsperiode 2026-2035 heeft deltaWonen voor € 855,5 miljoen aan netto (des)investeringen begroot en wordt € 245,0 miljoen op financieringen afgelost. De benodigde financiering kan worden aangetrokken door het inzetten van borgstelling op toekomstige nieuwbouwinvesteringen en op bestaand bezit.

Een payer swap is een rente-instrument (derivaat) met een waardeontwikkeling. Afhankelijk van de renteontwikkeling kan dit resulteren in een positieve of een negatieve marktwaarde. Kort gezegd zal bij een stijgende rente de swap een positieve waarde krijgen en bij een dalende rente een negatieve waarde.

DeltaWonen heeft per 31 december 2025 een payer swapportefeuille van € 30 miljoen bestaande uit twee derivaten afgesloten bij de BNG Bank ad. € 15 miljoen per derivaat. De swaps zijn al voor 2008 afgesloten met verschillende ingangsdata. Met het gebruik van deze swaps wisselt deltaWonen rentebetalingen uit met de bank. DeltaWonen ontvangt de rente gebaseerd op de marktrente van de bank en betaalt een vaste rente aan de bank. Hierdoor wordt het (toekomstig) renterisico verminderd. Alle swaps die deltaWonen in haar bezit heeft, zijn gekoppeld aan leningen met een variabele rente gebaseerd op de marktrente.

Door het gebruik van deze derivaten heeft deltaWonen haar renterisico voor deze leningen afgedekt voor de onderliggende waarde van de derivaten (zie ook hedge-effectiviteit). De derivaten van deltaWonen bestaan uit payer swaps die uitsluitend zijn ingezet om renterisico’s af te dekken.

DeltaWonen maakt gebruik van kostprijs hedge-accounting, zoals opgenomen in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, Richtlijn 290 Financiële Instrumenten. De richtlijn voorziet in de mogelijkheid om hedginginstrumenten te waarderen op kostprijs, overeenkomstig de waardering voor de herziening van deze standaard en daarmee in lijn met voorgaande verslagjaren. Dit generieke document is opgesteld om te voldoen aan de vereisten die binnen Richtlijn 290 worden gegeven om hedge-accounting te kunnen toepassen.

Op balansdatum heeft deltaWonen € 2,2 miljoen aan middelen uitstaan (spaarrekening) bij huisbank Rabobank. Het treasurystatuut geeft aan dat middelen alleen weggezet mogen worden bij partijen met een minimaal als ‘Very Strong’ gedefinieerde kredietwaardigheid (AA/Aa2). De huidige rating van Rabobank is A+/Aa2/A+, waarmee aan de ratingeisen wordt voldaan. De ratingeis voor derivaten, opgenomen in het treasurystatuut, is minimaal een “single A”. Omdat onze payer swaps nu een negatieve marktwaarde kennen, wordt in de praktijk geen tegenpartijrisico gelopen.

Alle activiteiten zijn gericht op (rente)risicospreiding, het voorzien in de financieringsbehoefte en verlaging van de gemiddelde rentekostenvoet. Onderstaande grafiek geeft een beeld van het verloop van het renterisico. Aantrekken van leningen voor nieuwe projecten en andere treasury-activiteiten zijn erop gericht het renterisico in 2026 en verder omlaag te brengen.

Ultimo 2025 zijn geen beleggingen en/of leningen u/g van toepassing.

Het schuldrestant van de leningenportefeuille per 31 december 2025 bedraagt € 586,3 miljoen (exclusief € 20 miljoen onbenutte ruimte variabele hoofdsom leningen) met een gemiddelde rentevoet van 2,41%. De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 553,7 miljoen (inclusief opgelopen rente). Voor de bepaling van de disconteringsvoet (gebruikt voor de berekening van de marktwaarde) is geen rekening gehouden met een eventuele kredietopslag. De komende jaren vertoont de gemiddelde rente van de leningenportefeuille, uitgaande van geprognosticeerde gemiddelde rentepercentages variërend van 3,64% tot 3,91% bij (her)financieringen en conversies, het in de onderstaande tabel gegeven beeld. Alle genoemde transacties tot en met 31 december 2025 zijn verwerkt.

DeltaWonen wordt als organisatie met een maatschappelijke doelstelling de afgelopen jaren geconfronteerd met een toenemende belastingdruk ten aanzien van diverse belastingmiddelen. Fiscaliteit speelt inmiddels in vrijwel alle processen van de organisatie een meer of minder prominente rol.

Het Fiscaal Statuut van deltaWonen is bedoeld om de uitgangspunten, kaders en de daarbij behorende randvoorwaarden ten aanzien van de fiscale visie, fiscaal beleid, en ook de fiscale processen en de organisatie- en informatiestructuur vast te leggen. Met het fiscale statuut wordt ook beoogd helderheid te geven over de afbakening van rollen en verantwoordelijkheden c.q. taken en bevoegdheden. Het heeft daarmee een duidelijk strategisch karakter, dat als leidraad dient en vertrekpunt fungeert voor nadere uitwerking en uitvoering in tactische en operationele zin.

Het Fiscaal Statuut dient bij alle handelingen en processen van deltaWonen, waarbij fiscaliteit een rol speelt of kan spelen, in acht te worden genomen en moet niet worden beschouwd als een op zichzelf staand document. Het moet nadrukkelijk worden gelezen en toegepast in samenhang met andere relevante documenten van deltaWonen, zoals maar zeker niet uitsluitend (eventuele opvolgers van) ‘Ruimte voor Geluk: de koers van deltaWonen’, ‘Reglement financieel beleid en beheer’, ‘Risicostrategie en risicobeleid van deltaWonen’ en het ‘Investeringsstatuut’.

Uitgangspunt van de fiscale visie van deltaWonen is dat deze in overeenstemming moet zijn met de ondernemingsvisie van deltaWonen. DeltaWonen richt zich als maatschappelijke organisatie in de basis op het zorgen voor betaalbare, duurzame en toekomstbestendige woningen voor haar huurders, vanuit de overtuiging dat de groei van en naar een duurzame samenleving de basis is voor een gezonde en leefbare wereld van morgen. DeltaWonen gaat hierbij uit van een viertal kernwaarden: respectvol, professioneel, verbindend en verrassend.

Het is dan ook niet verrassend dat deltaWonen als maatschappelijke organisatie een hoge ethische norm hanteert als het gaat om fiscaliteit. DeltaWonen gaat daarom niet actief op zoek naar belastingconstructies om belasting te vermijden, maar optimaliseert wel haar fiscale positie, waarbij op een faire en verantwoorde manier aan haar fiscale verplichtingen wordt voldaan. DeltaWonen wil dus niet te veel belasting betalen, maar ook niet te weinig. DeltaWonen streeft naar een optimale inzet van middelen ten behoeve van haar ondernemingsdoelstellingen. Beide uitgangspunten kunnen tegenstrijdig zijn, aangezien belastingen in de regel vooral uitgaande kasstromen zijn. DeltaWonen is zich hiervan bewust en streeft – vanzelfsprekend altijd binnen de gangbare normen, waarden en wettelijke fiscale kaders – naar een situatie waarbij aan beide uitgangspunten tegemoet wordt gekomen, waarbij altijd de ondernemingsdoelstellingen van deltaWonen in acht worden genomen.

Vanuit fiscaal perspectief kunnen aan voornoemde basisprincipes dan ook nog twee kernwaarden worden toegevoegd, namelijk transparant (in communicatie en verantwoording) en pragmatisch (in uitvoering en beheersing).

DeltaWonen is zich bewust van de risico’s en kansen rondom fiscaliteit. Wij handelen daarbij altijd binnen de grenzen van wet- en regelgeving en houden rekening met de bedoelingen en intenties van de wetgever. Het primaire doel van het fiscale gedrag zal in de regel in lijn liggen met de verbondenheid van deltaWonen en ondersteunend zijn aan de operationele activiteiten en niet enkel fiscaal gedreven zijn.

DeltaWonen beschikt binnen de afdeling Bedrijfsvoering over de nodige kennis ten aanzien van de fiscale wet- en regelgeving. DeltaWonen is dan ook grotendeels zelf betrokken bij het verzorgen van allerhande fiscale compliance verplichtingen.

DeltaWonen wordt door externe adviseurs op de hoogte gehouden van ontwikkelingen in het fiscale landschap. DeltaWonen stelt zich proactief op ten aanzien van alle op haar betrekking hebbende belastingen. Het handelen van deltaWonen is gericht op het verkrijgen van zekerheid rondom haar fiscale positie om zodoende verrassingen achteraf te voorkomen en daarnaast op het signaleren en beperking van risico’s en het benutten van kansen.

Daar waar nodig zet deltaWonen de expertise in van externe adviseurs (hoofdzakelijk KPMG Meijburg voor de vennootschapsbelasting, Publiq Belastingadviseurs voor de loonbelasting en Caraad Belastingadviseurs voor de BTW en overige fiscale vraagstukken). Dit gebeurt voor de ondersteuning bij het innemen van standpunten, het in kaart brengen en minimaliseren van risico’s alsmede ook bij het in kaart brengen en realiseren van mogelijkheden die de fiscale wet- en regelgeving biedt.

Vanaf 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. DeltaWonen heeft met de Belastingdienst de Vaststellingsovereenkomst belastingplicht woningcorporaties (VSO-2) afgesloten. In de VSO-2 staan specifieke afspraken over de fiscale waardering en resultaatbepaling. De VSO-2 heeft een looptijd tot en met 31 december 2012. Na deze periode wordt de VSO-2 stilzwijgend met steeds één jaar verlengd, tenzij een van de partijen vóór 1 december heeft opgezegd. Inmiddels heeft de Belastingdienst in 2022 gebruikgemaakt van het opzegrecht. De VSO-2 is daardoor niet meer van toepassing op het (belasting)jaar 2023 en verder.

Door het niet verlengen van de vaststellingsovereenkomst ontstaat onduidelijkheid over de fiscale gevolgen van bepaalde onderwerpen vanaf 1 januari 2023. De Belastingdienst heeft in overleg met Aedes de volgende onderwerpen in hun brief verduidelijkt en aangegeven op welke wijze deze onderwerpen vanaf 1 januari 2023 fiscaal behandeld kunnen worden:

1. De verwerking van negatieve verkoopresultaten bij de vervreemding van tussenvormwoningen (VOV);
2. Het toerekenen van (dis)agio na verwerking op de openingsbalans;
3. Na afwaarderingen van bedrijfsmiddel-vastgoed moeten waardestijgingen als opwaardering worden verwerkt;
4. De toerekening van grondkosten bij een gemengd project (gemengde projectenregeling).

In de fiscale positie van de jaarrekening 2025 is VSO-2 niet meer van kracht. Daarom is er in de fiscale positie 2025 rekening gehouden met de gevolgen van de opzegging van de VSO-2.

DeltaWonen heeft (vanaf boekjaar 2023) een aantal vastgoedprojecten, die in aanmerking komen voor sloop-nieuwbouw. Fiscaal (voor de VPB) bestaat de mogelijkheid om voor deze projecten een afwaardering naar de hoogste van de directe of de indirecte opbrengstwaarde door te voeren, voordat sloop-nieuwbouw plaatsvindt.

In de fiscale commissie van juli 2023 is de notitie afwaardering voor sloopbesluit in de VPB-aangifte 2023 e.v. behandeld en is er ingestemd met het voorstel in de notitie om af te stemmen met de Belastingdienst dat de directe opbrengstwaarde niet passend is voor ons als woningcorporatie. Er is instemming verkregen om afstemming te zoeken met de Belastingdienst (via KPMG Meijburg) over de voorgestelde werkwijze en manier van onderbouwing voor sloop-nieuwbouw. Dit contact is inmiddels gevorderd. De Belastingdienst heeft de kwestie voorgelegd aan de landelijke klankbordgroep.

Bij een positief advies / akkoord van c.q. compromis met de Belastingdienst gaan we bij alle in aanmerking komende sloop-nieuwbouw projecten de afgestemde, geaccordeerde verwerkingswijze met de Belastingdienst, toepassen in onze aangiften. Vanwege de onzekerheid over de uitspraak van de Belastingdienst en gezien het feit dat afstemming met de Belastingdienst op het moment van schrijven nog in behandeling is, hebben wij voorzichtigheidshalve geen rekening gehouden met eventuele afwaardering voor sloop in 2023, 2024 en 2025 voor de fiscale positie van deltaWonen. Het gaat in 2025 om een drietal vastgoedprojecten, die hiervoor mogelijk in aanmerking komen (in 2024: twee vastgoedprojecten en 2023: één vastgoedproject).

PwC Belastingadviseurs en KPMG Meijburg hebben (mede) op verzoek van diverse woningcorporaties de krachten gebundeld om de belangen van de sector te verdedigen in een procedure tegen de ‘ATAD renteaftrekbeperking’. Beide partijen zien mogelijkheden om met succes beroep aan te tekenen tegen de definitieve aanslagen vennootschapsbelasting opgelegd aan woningcorporaties, waarin een beschikking met in het jaar niet-aftrekbare (gestalde) ‘ATAD-rente’ is opgenomen. Het beroep richt zich in essentie op het besluit van de wetgever om bij invoering van de ATAD-renteaftrekbeperking geen uitzondering te maken voor woningcorporaties.

Langs verschillende argumentatielijnen komen PWC en KPMG Meijburg tot de conclusie dat het genoemde besluit van de Nederlandse wetgever getoetst zou moeten worden aan Europese rechtsbeginselen, via aan het Europese Hof van Justitie te stellen prejudiciële vragen. Het toetsen van nationale wetgeving aan (Europese) rechtsbeginselen is in de praktijk van de VPB tot op heden weliswaar zeer ongebruikelijk, maar PWC en KPMG Meijburg hebben verschillende argumenten verzameld om de Nederlandse rechter ervan te overtuigen toch prejudiciële vragen te stellen aan het Europese Hof van Justitie. DeltaWonen heeft besloten mee te doen met de gezamenlijke procedure.

De aangiften vennootschapsbelasting van deltaWonen zijn tot en met 2023 door de Belastingdienst definitief vastgesteld. De aangifte over het boekjaar 2024 is in 2026 ingediend. Een verklaring van de samenstelling van het belastbare bedrag over het boekjaar 2025 vindt u in paragraaf 9.6.27.

De belastinglast is gestegen van € 12,5 miljoen in 2024 naar € 13,6 miljoen in 2025. Uitgedrukt in maanden netto huuropbrengsten is de belastingdruk 1,2 maandhuur. Wij zien de belastingdruk uitgedrukt in maandhuur met het jaar toenemen tot 1,5 maandhuur in 2035. Dat baart ons zorgen. Wij staan dan ook achter de lobby van Aedes om de VPB af te schaffen voor woningcorporaties. Dit verlicht de belastingdruk aanzienlijk met name op het onderdeel Vennootschapsbelasting (acute last).

In tabel 1 zijn de directe belastingen opgenomen die ten laste komen van de winst-en-verliesrekening. De vennootschapsbelasting in het boekjaar betreft de verschuldigde belasting (acute last) over het geschatte belastbare fiscale resultaat over het boekjaar en correctie voorgaand jaar. De vennootschapsbelasting over het voorgaande boekjaar is gebaseerd op de desbetreffende ingediende aangifte. De gemeentelijke heffingen betreffen de onroerendezaakbelasting (OZB) en de waterschaps- en rioolheffingen die in het boekjaar betaald zijn. De afdrachten op de aangifte omzetbelasting zijn niet opgenomen in bovenstaande tabel, omdat deze toezien op geactiveerde investeringen, belaste huuropbrengsten en op niet-aftrekbare omzetbelasting vanwege vrijgestelde opbrengsten. De betaling van loonheffing komt ten laste van het nettoloon van de werknemer en is daarom niet opgenomen in bovenstaande tabel. De afdrachten van overdrachtsbelasting worden geactiveerd op het betreffende onroerend goed of nieuwbouwproject. Daarom is de overdrachtsbelasting ook niet opgenomen in bijgaande opstelling.