Zowel het DAEB- als het niet-DAEB vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat, die is bepaald op basis van het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde', die als bijlage is opgenomen bij de regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde met de Discounted Cashflow (DCF) methode bepaald. Bij de bepaling van de marktwaarde is de full-versie van het waarderingshandboek gehanteerd. De waardebepaling is onder meer ontleend aan waarneembare prijzen op een actuele markt. Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat is gebruik gemaakt van meerdere macro economische parameters en of schattingen (full variant).
De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario.

DeltaWonen heeft voor haar vastgoedbezit de full-versie van het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' toegepast. De reikwijdte, aard en omvang van de aanpassingen zijn van toepassing op meerdere complexen. Daarom worden de gehanteerde vrijheidsgraden hierna schematisch op portefeuilleniveau toegelicht. Indien en voor zover op complexniveau is afgeweken van de vrijheidsgraden op portefeuilleniveau, dan wordt dit apart toegelicht.

De hierna genoemde vrijheidsgraden hebben betrekking op de mate van afwijking ten opzichte van de basisvariant.

Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen, waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening.

Op diverse gronden, die deltaWonen de afgelopen 10 jaar heeft aangekocht, heeft de gemeente een verplichting bedongen dat de gerealiseerde woningen op die gronden, met een (aanvangs)huurprijs tot € 879,66, voor een periode van 10 jaar niet verkocht mogen worden of dat de huurprijs bij mutatie niet geliberaliseerd mag worden. 
Deze beklemming is in de marktwaarde vertaald naar een algemene verkoopbeperking voor zeven jaar voor alle woningen tot en met 143 punten en derhalve op basis van het scenario doorexploiteren, uitgaande van een niet-marktconforme verhuur aan onze doelgroep.

Het streefhuurbeleid van deltaWonen is als volgt: In het huidige beleid komen de streefhuren bestaande woningen, niet zijnde nieuwbouw, als volgt tot stand. Tot een maximale huur van € 300,- is de streefhuur gelijk aan de maximale huur. Vanaf deze basishuur stijgt de streefhuur met 50 cent van elke euro maximale huur. Als houvast wordt in het huurbeleid uitgegaan dat ongeveer 75% van de streefhuren wordt afgetopt. Anders geformuleerd; ten minste 75% van de streefhuren valt onder de tweede aftoppingsgrens. In het huur- en toewijzingsbeleid monitoren we de slaagkansen van verschillende (inkomens)doelgroepen. Waar nodig sturen we bij door meer of minder woningen af te toppen en/of door gerichte toewijzing. In het Portefeuilleplan is als aanvullende doelstelling opgenomen dat tenminste 50% van de streefhuren tot en met de eerste aftoppingsgrens behoort en tevens dat tenminste 75% van de streefhuren tot en met de tweede aftoppingsgrens behoort. Elke maand vindt er een update van de streefhuren plaats. In de bepaling van de beleidswaarde gaan wij om die reden uit van de vastgestelde streefhuur per eind december conform ons hierboven geformuleerde streefhurenbeleid. Ons geformuleerde streefhurenbeleid is 100% realiseerbaar.

De ingerekende onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen:

• Klachtenonderhoud (reparatie- + mutatieonderhoud);
• Planmatig onderhoud (contractonderhoud + regulier instandhoudingsonderhoud);
• Indirecte kosten toegerekend aan de onderhoudscomponent (denk aan personeelskosten, afschrijvingen e.d.).

Klachtenonderhoud
De in de goedgekeurde meerjarenbegroting opgenomen geschatte lasten inzake reparatieonderhoud en mutatieonderhoud zijn gebaseerd op ervaringscijfers vanuit het verleden en worden ongeïndexeerd voor de 60-jaars horizon op complexniveau ingelezen.

Planmatig onderhoud
De onderhoudsbedragen zijn gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding voortvloeiend uit de vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB), voordat er correcties als gevolg van clustering vanwege ingrijpende verbouwing (e-renovaties) zijn verwerkt. Met de overgang naar een exploitatieperiode van 60 jaar kunnen de bedragen per jaar variëren conform de onderliggende onderhoudsbegroting. 

De MJOB wordt per complex bepaald, rekening houdend met de conditie van de verschillende complexen. Het geschatte contractonderhoud is gebaseerd op de aangegane respectievelijk naar verwachting af te sluiten onderhoudscontracten voor de betreffende installaties. 

Het planmatig onderhoud is gebaseerd op de MJOB van deltaWonen, waarbij de MJOB uitgaat van al die werkzaamheden die meerjarig (zowel de lange als korte onderhoudscycli) moeten worden uitgevoerd om een complex in zodanig technische en bouwkundige staat te houden dat sprake is en blijft van minimaal een conditiescore van 4. DeltaWonen beschikt over een door het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde MJOB voor 60 jaar. 

De MJOB is gebaseerd op de bekende onderhoudsstaat van het bestaande bezit (dus geen voorraadmutaties). Om de onderhoudsstaat actueel te houden verricht deltaWonen conditiemetingen. Hiertoe hanteert deltaWonen een periodieke actualisatie. Bij het opstellen van de MJOB houdt deltaWonen rekening met het actuele prijspeil. In de huidige MJOB is dat prijspeil 2025. Sloopcomplexen zijn opgevoerd qua verwacht onderhoud op basis van het behouden van een minimale conditiescore van 4. 

De timing wanneer verschillende onderhoudscycli worden uitgevoerd, is gebaseerd op een schatting. Het daadwerkelijke jaar van uitvoering is niet exact voorspelbaar en afhankelijk van meerdere factoren. De impact van een individuele verschuiving in de tijd van planmatig onderhoud in de 60 jaar prognose is van geringe betekenis op de uitkomst van de beleidswaarde als geheel. Daarnaast zal een verschuiving op complexniveau gecompenseerd kunnen worden met een verschuiving bij een ander complex. De omvang van het planmatige onderhoud als geheel tendeert derhalve naar een ideaalcomplex. De exacte timing van uitgaven valt derhalve onder de aanwezige schattingsonzekerheid.

Zoals hierboven aangegeven, kent de MJOB een horizon van 60 jaar, waarin alle cycli van alle onderhoudselementen in deze horizon zijn verwerkt.

Indirecte kosten toegerekend aan de onderhoudscomponenten
De in de goedgekeurde meerjarenbegroting opgenomen geschatte indirecte lasten toegerekend aan onderhoudscomponenten (bijvoorbeeld personeelskosten) zijn gebaseerd op ervaringscijfers vanuit het verleden en worden ongeïndexeerd voor de 60-jaars horizon op complexniveau ingelezen.

E/F/G Labels
DeltaWonen heeft ultimo 31-12-2025 nog 243 eenheden waarop een EFG label van toepassing is. Deze complexen zijn niet opgenomen in de MJOB, omdat deze werkzaamheden geclusterd worden en derhalve classificeren als ingrijpende verbouwing c.q. e-renovatie. Voor de EFG labels is een standaard bedrag ingerekend in de beleidswaardeberekening conform het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde'.

Achterstallig onderhoud
Achterstallig onderhoud is bij deltaWonen voor verslagjaar 2025 niet van toepassing.

Beheerlasten
De beheerlastennorm is gebaseerd op de door het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde Meerjarenbegroting 2026-2035 en worden voor een 15-jaars periode vertaald naar een beheernorm per jaar.

Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering.

Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa.

Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen DAEB (nieuwbouw) en bestaande complexen DAEB (woningverbetering, herstructurering). Zie hiervoor tevens de grondslag onder uitgaven na eerste verwerking. De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. De eventueel aanwezige voorziening op projectniveau is gesaldeerd met het saldo vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen niet-DAEB (nieuwbouw) en bestaande complexen niet-DAEB (woningverbetering, herstructurering). Zie hiervoor tevens de grondslag onder uitgaven na eerste verwerking. De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. De eventueel aanwezige voorziening op projectniveau is gesaldeerd met het saldo vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

De actuele waarde op basis van de WOZ waarde van de bedrijfsterreinen en de bedrijfsgebouwen bedraagt € 5,4 miljoen (prijspeil 1-1-2024).

Op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie rusten geen hypothecaire zekerheden.

Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Sinds 31-12-2021 zijn er geen fiscaal verrekenbare verliezen aanwezig. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht.

Tijdelijke verschillen doen zich voor bij DAEB en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie indien sprake is van een waarderingsverschil tussen de WOZ-waarde en fiscale boekwaarde. Indien de WOZ-waarde lager is dan de fiscale boekwaarde, is sprake van een (fiscaal) afschrijvingspotentieel. Dit is per ultimo boekjaar het geval bij 295 woningen. Voor mogelijke toekomstige fiscale afschrijving van dit vastgoed is een actieve latentie gevormd. De latentie loopt af op het moment dat de WOZ-waarde de fiscale boekwaarde overstijgt, als gevolg van waardemutaties. Daarnaast kan een tijdelijk verschil zich voor doen inzake vastgoed waarvan verwacht wordt dat dit in de komende tien jaar wordt verkocht en de fiscale waarde van dit vastgoed lager is dan de marktwaarde. Aangezien deltaWonen gebruikt maakt van de HIR-faciliteiten en een groeiambitie heeft, is dit tijdelijk verschil niet gewaardeerd in de jaarrekening.

Geheel bezit
Ten aanzien van het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Voor zover (tijdelijke) waarderingsverschillen niet in de waardering van de latente belastingvorderingen zijn verwerkt, bedragen deze nominaal in totaal een passieve waarde van € 791,1 miljoen (2024: passieve waarde van € 643,9 miljoen). Deze waarderingsverschillen (zijnde het vastgoed in exploitatie) zijn niet gewaardeerd, omdat geen sprake is van realisatie in de (nabije) toekomst en daardoor de waarschijnlijkheid van fiscale winst om de verrekenbare tijdelijke verschillen te compenseren onvoldoende zeker is.

Leningen o/g en Derivaten
In de jaarrekening 2020 is voor de leningenportefeuille en de gewaardeerde derivaten (afgescheiden embedded derivaten of derivaten waarbij geen kostprijs hedge-accounting is toegepast) een latente belastingverplichting respectievelijk -vordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. reële waarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs).

In 2021 is deze latentie volledig vrijgevallen ten gunste van het resultaat, omdat vanwege de earningsstrippingmaatregel (ATAD) de contante waarde van het tijdelijke verschil naar alle waarschijnlijkheid zal tenderen naar nihil.

ATAD
Door de toepassing van art. 15b Vpb (ook wel de earningsstrippingmaatregel genoemd of als ‘ATAD’ naar verwezen) wordt de vraag opgeroepen of hiervoor een latentie moet worden opgenomen. Op basis van deze maatregel wordt de fiscale rentelast (per saldo) in aftrek beperkt voor zover deze meer bedraagt dan het hoogste van 24,5% (2024: 20%) van de fiscale EBITDA of € 1 miljoen. 

De niet-aftrekbare rente is vervolgens onbeperkt in de tijd voort te wentelen en kan alsnog in aftrek worden gebracht wanneer daar in een volgend jaar ruimte voor is o.b.v. het hiervoor genoemde maximum. Over het algemeen wordt de renteaftrek van woningcorporaties beperkt door deze maatregel en vaak is het de verwachting dat er in de toekomst onvoldoende ruimte is om de commerciële rentelasten (die in dat jaar opkomen) in aftrek te brengen. Hierdoor zal het saldo aan voort te wentelen rente alleen maar stijgen en wordt daarom doorgaans ook geen actieve belastinglatentie opgenomen voor de voort te wentelen art. 15b Vpb rente. Wanneer het tijdelijke verschil op fiscaal (dis)agio afwikkelt, resulteert dit in een additionele fiscale last die als rente kwalificeert voor de toepassing van art. 15b Vpb. Omdat de toekomstige commerciële rentelast al (gedeeltelijk) in aftrek wordt beperkt door de toepassing van art. 15b Vpb, is er naar verwachting o.b.v. art. 15b Vpb geen ruimte om de additionele fiscale last effectief in aftrek te brengen. Hierdoor leidt de afwikkeling naar verwachting niet tot een lager bedrag aan acute Vpb, maar stijgt in plaats daarvan de voort te wentelen rente (waarvoor doorgaans ook geen actieve latentie wordt gevormd). Op basis van het voorgaande zijn wij van mening dat er geen ruimte is om een actieve belastinglatentie te vormen voor het tijdelijke verschil op fiscaal (dis)agio. De contante waarde van het tijdelijke verschil zal naar alle waarschijnlijkheid tenderen naar nihil.

DeltaWonen heeft per 31 december 2025 nog de beschikking over twee payer-swaps, die al voor 2008 met verschillende ingangsdata zijn afgesloten bij de BNG Bank. Met deze swaps zijn renteafspraken gemaakt, waarbij de hoogte van de rente voor deltaWonen is vastgelegd. Hierdoor wordt het (toekomstig) renterisico verminderd. Per ultimo 2025 hebben alle door deltaWonen afgesloten payers-swaps een onderliggende waarde in de vorm van roll-over leningen met identieke modaliteiten. Een payer-swap is een rente-instrument met een waardeontwikkeling. Afhankelijk van de renteontwikkeling kan dit resulteren in een positieve of een negatieve marktwaarde. Op de vigerende payer-swaps geldt géén verplichting tot het bijstorten c.q. aanhouden van liquide middelen als gevolg van de negatieve marktwaarden.

Huurverplichtingen
Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerende zaken (Oudestraat 216D te Kampen, Gildestraat 24 te Kampen, van Brederodenstraat 1A te Kampen en de Handelsstraat 22-26 te Kampen) bedraagt in totaal ongeveer € 125.000 (2024: € 27.000). Aan de Oudestraat 216D te Kampen is ons tweede kantoor gehuisvest. De Gildestraat 24 te Kampen en de Handelsstraat 22-26 te Kampen worden gebruikt voor tijdelijke huisvesting van ons personeel Dagelijks Onderhoud (DO) en de werkbussen. De van Brederodenstraat 1A te Kampen betreft een Huis van de Wijk locatie.

Leaseverplichtingen
DeltaWonen is diverse leaseverplichtingen aangegaan voor het ter beschikking stellen van diverse soorten inventaris ten behoeve van het personeel. Het betreft het wagenpark, diverse fietsen, de printers, pinautomaten, containers, beplantingen, een couverteermachine en koffiezetapparaten. Het totale bedrag van met derden aangegane leaseverplichtingen bedraagt in totaal ongeveer € 521.600. Onderdeel hiervan bedraagt het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane leaseverplichtingen voor wat betreft het wagenpark. Hiervoor is in totaal ongeveer € 450.000 (2024: € 357.900) aan leaseverplichtingen aangegaan.
De resterende looptijd van de leasecontracten is respectievelijk één jaar (11 bedrijfsauto's), twee jaar (7 bedrijfsauto's), drie jaar (7 bedrijfsauto's), vier jaar (17 bedrijfsauto's) en vijf jaar (2 bedrijfsauto's).

Vastgoedverplichtingen
Per 31 december 2025 zijn verplichtingen aangegaan (exclusief btw):
 
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (Nieuwbouw): € 47,9 miljoen (in 2024: € 16,9 miljoen).  
Projecten met een hogere resterende verplichting dan € 5,0 miljoen:

• De Havezate Fase 1: € 15,6 miljoen
• Kennedylaan Kampen: € 10,7 miljoen
• De Tippe D5: € 5,6 miljoen

Planmatig onderhoud / Verduurzaming: € 13,0 milljoen (in 2024: € 7,2 miljoen).
Projecten met een hogere resterende verplichting dan € 2,5 miljoen:

• Project Iepenstraat, Wilgenstraat, Beukenstraat en Populierenstraat Zwolle: € 4,4 miljoen

Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum.